“中交意在强管控”!绿城中国2020年超额完成目标但董事会已现变动

付珊珊2021-03-25 10:57:53来源:中房报

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白墙灰瓦的江南建筑背景下,3月23日,张亚东、郭佳峰、耿忠强出现在了绿城中国2020年度业绩发布会上,带着过去一年成绩与新发展计划接受资本市场及相关方面检验。

  从业绩报告来看,2020年绿城中国实现销售2892亿元,归母净利润增53.1%至37.96亿元,实现除税前利润人民币99.53亿元,同比分别增长2.1%和25.9%;股东应占核心净利润人民币43.36亿元,同比增长14.2%。

  不过,和一年前相比,这一业绩会阵容有了不小变化,绿城中国原执行董事、执行总裁周连营没有出席。

  3月22日早间,绿城中国发布公告,称免去刘文生执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员职务;同时免去周连营执行董事职务。前者由中交集团安排其按法定退休年龄退休,后者则被调回中交工作。

  在免职公告发布后,绿城中国又于3月22日午间紧急发布另一则委任董事公告,称委任吴文德为执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员、公司执行总裁;同时委任洪蕾为执行董事。

  一免一任之间,绿城中国董事会结构尽管未变,具有核心话语权6名执行董事中仍有4名来自中交集团。但看似简单人事变动背后,实则暗潮汹涌。

  “此次调整新湖中宝算是一个导火索。”一位熟悉中交集团的消息人士对中国房地产报记者表示,对于此次免职以及重新委任两位新董事进驻绿城中国董事会,是中交集团新领导板子统筹考虑后做出的决定。除了有在干部人选方面仔细考量,还会加强中交集团管控绿城中国等想法。

  这件事赫然摆在了绿城中国董事会主席张亚东与他的管理团队面前。

  不过,在张亚东接掌的第三个年头,绿城中国交出了一份不错的成绩单:超额完成2020年年度目标,重回行业前10。对于未来,张亚东也给出了计划:2021年实现合约销售额3100元;2025年实现合约销售额6400亿元。

  但变化已然开始。

  绿城中国董事会来了新人

  中交集团自成为绿城中国单一大股东后一直在加强对其管控。

  上述消息人士表示,每次与绿城中国相关调整,都是中交集团直接安排和决定,包括中交房地产集团在内都不是很清楚。

  不过,引发这次进一步强化与调整的原因与2020年新湖中宝收购绿城中国股权有关。

  同是浙系房企的新湖中宝和绿城中国在布局、发展路径上相似,二者总有些惺惺相惜之感。2019年,绿城中国通过收并购获取了包括上海新湖明珠城在内的17个项目;2020年,绿城中国又先后以收并购方式获取上海青蓝国际城二期、启东海上明珠城等9个项目,进一步扩充了土地储备,与新湖中宝合作也更进一步。

  本来是项目上合作居多,但让大股东中交集团不曾想到的是,新湖中宝在转让项目予绿城中国的同时,正在谋求对绿城中国股权层面收购。

  2020年5月26日,新湖中宝发布公告称,公司认购绿城中国H股股份已交割完成。交易完成后,新湖中宝成为中交集团、九龙仓之后的绿城中国第三大股东,持股比例12.95%。

  此后,新湖中宝向绿城中国提名一名董事候选人,委派武亦文为非执行董事。

  上述消息人士表示,新湖中宝入股绿城中国让中交集团有了不满情绪。从中交集团角度来讲,可以容忍绿城中国按照自己想要的方向自由发展,但不能容忍“外人进门”威胁到自己话语权。

  此次人事调整,在人选上可以看出中交集团是经过慎重考虑的。

  公开资料显示,吴文德和洪蕾都是“老中交”,前者拥有丰富的房地产经营管理经验,一直负责投资工作;洪蕾则于法律事务和管理方面经验丰富,据悉其工作作风硬派,且对董事会方面工作颇为熟悉。预计这两人到来将更加有助于绿城中国与中交集团良好沟通,有利于绿城中国后续经营及发展。

  目前,中交集团为绿城中国单一大股东,持股25.05%。虽然在绿城中国董事会最有话语权的6人中,中交集团人员占据绝对优势,但作为大股东,中交集团不允许绿城中国股东层面再出现“意外”。

  “在木已成舟的情况下,中交集团能做的就是把房门加厚,再加把锁。预计中交集团后续还会有相关动作。”上述人士表示。

  目前,绿城中国董事会(执行董事)成员为:张亚东(主席)、郭佳峰、吴文德、耿忠强、李骏、洪蕾,非执行董事吴天海(周安桥为其替任董事)、武亦文。

  绿城中国的业绩与计划

  业绩会上,绿城中国通过业绩变化回答了两年前张亚东提出的问题:“绿城是谁,要成为谁,要怎样成为谁的问题。”

  通过这几年调整与改革,绿城中国在业绩方面展现一定韧性:实现合约销售额2892亿元,同比增长43%,超额完成年度目标;得益于优秀的产品力和精准的投资布局,去化水平理想,新增房源去化率突出,高达74%。代建管理项目合同销售金额745亿元,稳中有进。凭借销售额强劲增长,在第三方机构的销售排行中,绿城也于近年来首次跻身房企TOP10,位列第八。

  不过,绿城中国在某些方面仍存有问题,一是“三条红线”要求中,其处于黄档位置,截至2020年底,剔除预售帐款资产负债率71%,净负债率为66%,现金转债比为1.4;剔除应收帐款负债率小幅过线(目标为70%,绿城中国为71%)。二是权益销售占比不高。根据年报,其2020年权益销售金额为1194亿元,占比41.3%,远低于行业平均水平,这也使得公司归属公司股东的权益增幅小于非控股股东权益增幅,报告期内股东权益同比增幅为17%,而非控股股东权益却同比增长57%。

  对于黄档情况及融资收紧下绿城的应对之策,耿忠强表示,绿城中国会通过主动控制债务规模、提升销售汇款、合理排布投资计划、提升运营效率和严控各项费用的支出。他透露,到2023年绿城要进入“绿档”。

  对于权益问题,郭佳峰表示,“2021年以来,公司拿地的权益占比已经超过80%;过去公司考量因素很多,一个是经济效益,另一个是团队培养,会随着情况变化来调整。”

  业绩发布会上,绿城中国也定下了2021年销售目标:3100亿元。张亚东也为公司定下5年发展规划,未来5年(2021-2025年),绿城中国将主要围绕“1299”战略体系展开。具体而言,预计到2025年公司重资产房地产自投开发板块合同销售额目标达到4500亿元以上,轻资产房产代建业务合同销售额预期达到1500亿元以上,轻重资产年增长率均为15%。除此之外,“绿城+”新兴业务2025年预计达到400亿元以上销售目标。综上3个板块,到2025年绿城中国合同销售额预期达到6400亿元。

  “希望通过规模增长带来其结构性优化,特别是使得绿城以后走得更好更远。”张亚东表示。

  这是张亚东的心愿。

  新的董事会架构已然成形,新的发展问题也摆在了张亚东面前。

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