旭辉控成本有术,林中走“内生性”杠杠路线

魏薇2021-03-26 10:40:41来源:乐居财经

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  在行业中,旭辉一直以“稳健”著称,也一直以“三好生”的标准要求自己。 2021年,旭辉又成功一次当了“三好生”,在增长率、负债率和利润率中取得了平衡。

  3月25日午间,旭辉控股(00884.HK)发布2020年业绩报告,报告期内实现营业收入718亿,同比增长27%;合约销售额2310亿,同比上升15%。利润方面,旭辉首次突破百亿大关,实现净利润119亿,同比增长29%;归母核心净利润80亿,同比增长16%,归母核心净利润率11.2%。

  利润新高之下,旭辉宣布派息。自2012年上市以来,旭辉已连续8年派息,本期派息0.4港元,维持35%的高派息率,上市以来已累计派息1.84港元,远超上市时每股1.33港元的发行价。

  “守正笃实、久久为功”八个字出现在了业绩会的开始,与旭辉所坚持的长期主义有异曲同工之妙。发布会上,旭辉控股董事局主席林中宣布,2021年旭辉的合约销售目标是2650亿元,同比增幅15%,与2020年的增速持平。

  他还说道,高手对决,只有千里马没有黑马。房企需转变增长方式,从外延增长模式转向内涵增长模式。而旭辉就是这匹“千里马”。

  融资利率创新低

  发展至今,旭辉都在稳健控制着负债规模,保障现金流安全。期内,旭辉的有息负债总额为1047.15亿元,同比仅增长1%,2020年,旭辉还消灭了上期9%的永续债。债务总额中,一年内到期的部分为186.99亿元,占比仅18%,平均债务账期为4年,同时,银行结余为现金尚有511.55亿元,完全足够覆盖即期债务。

  用首席财务官杨欣的话来说,旭辉一直在用内生性杠杆推动自身的发展。

  截至2020年末,旭辉的净负债率为64%,现金短债比为2.7倍,剔除预收账款后的资产负债率为72.5%,就“三条红线”而言,仅最后一项超出标准。管理层在业绩会上表示,会尽快将此数值降至标准线以下。

  2020年,旭辉新增融资成本仅为4.5%,境内境外均实现了融资的利率新低。同时,期内融资成本同比减少约8%至6.67亿元。

  2020年5月,旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元,3+2年期的利率低至3.8%,创下了旭辉公司债发行历史利率新低。今年1月,旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据,利率低至4.4%,创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。

  此外,旭辉在绿色债券、境外银行贷款上也实现了突破。2020年7月,旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券,利率5.95%,这是旭辉首次发行境外绿色债。2020年旭辉获得境外银行贷款7亿美元,创下旭辉境外银行贷款历史最大规模。

  2020全年,旭辉的加权平均债务成本为5.4%,相比于2019年下降0.6个百分点。期内,穆迪和联合国际分别提升就对旭辉的信贷评级至Ba2和BBB-,展望均为稳定,标普和惠誉重申旭辉的信用评级为BB,展望稳定。另一方面,境内信贷评级机构中诚信、联合评级及联合资信均给予旭辉AAA的信贷评级。

  多元化拿地

  从2018年至2020年,旭辉多元化拿地占比不断提升,从11%提升至51%,实现了能力的跨越。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍,为后续的利润实现提供了保障。数据显示,旭辉的商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式,合计占比55%,一二级联动及收并购则分别占比15%、29%。

  2020年,旭辉还加大了对外投资的力度。期内,对联营、合营公司的权益投资约346.88亿元,同比增长66.05%,占非流动资产的比例为55.6%,2019年该占比为48.6%。

  去年全年,旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米,支付权益地价555亿,权益比63%,90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市,其中,长三角城市群新增货值616亿,京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。

  目前,旭辉土地储备总货值已超万亿,满足未来3年的发展需要。2021年可推售货值超4000亿,全新项目数量将超69个,位于一二线和准一二线城市的部分占比86%。

  “房地产+”突破

  践行长期主义之余,旭辉也在努力打造自身的平台生态,培育多元化业务的市场竞争力,积极布局物业、商业、长租公寓、健康、代建、EPC等与“美好生活”相关的业务。

  2020年,旭辉在“房地产+”的业务上取得重大发展。年内,将旗下物业公司“永升生活服务”并表,2020年在管面积突破1亿平方米,收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%,未来将为旭辉贡献持续性收益。

  2019年,旭辉正式涉足商业,2020年发展迅速,至今已获得12幅商业综合体,大部分紧邻轨道交通沿线,贡献可售货值超465亿,销投比近3倍,高于招拍挂市场。现已储备商业综合体30余座,总建筑面积超过237万平方米,其中在一线城市布局超70万平方米,未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。

  在长租公寓领域,旭辉已实现了轻重结合,去年与将近30个大社区签约,5个大社区开业,资管端实现了从1.0重资产平台持有模式到3.0全资管模式的快速迭代。

  另外,旭辉还持续推进数字化转型,每年投入超亿元进行数字化建设,通过数字赋能实现提效降本、辅助决策、业务赋能、颠覆经营的四大目标,助力管理精益化。

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