千亿“河南王”走马换将 建业地产CEO袁旭俊离职创业

刘伟2021-04-06 10:43:11来源:中国房地产网

扫描二维码分享

  这几乎是所有职业经理人无法逃脱的命运,即奉命于企业“危难之间”,却无法与企业一直相伴。

  4月1日,建业地产股份有限公司(下称“建业地产”,00832.HK)原首席执行官袁旭俊在个人微信上宣称,即将从经理人转入创业者的角色,并感谢在建业50个月的时光。

  建业地产也在公告中表示,袁旭俊已通知董事会其将辞任首席执行官一职,但继续担任执行董事服务公司。接替袁旭俊出任建业地产CEO的是拥有逾16年房地产及资本市场经验的王俊。

  一位接近建业地产的人士称,袁旭俊和建业地产是互相成就的。如果不来建业,袁旭俊可能还只是万科的一个城市总经理。来到建业,他把一家中型房企从200亿做到1000多亿的销售额,这个事业高度会比一直留在万科更有成就感;从建业的角度看,袁旭俊带来更先进的管理经验,叠加行业的上升趋势,近年的增速大大超过以往,股价也翻了一倍。

  此前一日,建业地产发布了2020年年报,期内,建业地产营收433.04亿元,较2019年增加约40.8%。归母净利润18.02亿元,较2019年下跌约10.6%。这也是建业地产最近四年来,首度出现增收不增利的局面。

  千亿陪跑

  袁旭俊与建业地产的故事,还要从2017年说起。

  2017年1月的一场建业地产发布会上,胡葆森忍不住主动爆料:万科旧将袁旭俊,将出任建业地产新总裁。

  时年49岁的袁旭俊,拥有逾20年财务及管理经验。他曾在1986年获得上海市机电工业学校财务专业毕业证书,2001年又于澳门科技大学取得工商管理专业硕士学位。

  最令人关注的是,袁旭俊曾在万科任职。1994年,袁旭俊加入万科从事成本核算工作,担任过上海万科公司财务部成本核算主管,离开万科前的职位为万科徐州公司总经理。

  与袁旭俊一同履新建业的,还有新上任的CFO胡平。胡平也曾于2006至2017年2月间于万科内任职,任至万科属下公司的经理。

  正因为这样的人事变动和安排,彼时,坊间还传出“万科可能要全面收购建业的房地产业务”的声音,但这一猜想很快就被证伪。

  不过,已过花甲之年的建业地产董事会主席胡葆森曾在接受采访时,表达了将来对建业地产继承问题的安排,“将来会聘请人来管理,或交给我的一个团队,不一定是一个人,可能是一个团队。”

  请来了袁旭俊,等于让胡葆森买到一张踏上快速列车的车票。2016-2019年,建业地产合同销售金额从201.46亿增长到了1011.5亿,复合增长率达到71.23%,远远高于行业平均水平。

  2020年年报显示,建业地产期内营收433.04亿元,较2019年增加约40.8%,但归母净利润18.02亿元,不升反降,较2019年下跌约10.6%。

  2020年建业地产实现合同销售金额1026.42亿元,以此计算,近五年,其合同销售金额复合增长率为45.5%。

  截至2020年末,建业地产在建项目180个,其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个及海南省3个,在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米。从项目布局来看,时至今日,建业地产仍然“只有河南”。

  寄望代建业务

  早年,王石曾给建业老板胡葆森一条妙计:吃一省足矣。王石的理由是,河南人口有一亿多,经济总量也排在全国前五,在中国虽是一省,但若放在世界上任何其它地方,甚至就是一个大国的体量;而且,专注一省,更易集中资源,能够节省各种成本。

  王石还说,这个建议曾经给过很多人,但真正把话听进去的只有胡葆森。

  实现从百亿到千亿的跨越,建业地产并非表面看起来“河南市场占有率持续第一”那般光鲜。

  2020年,建业地产的毛利率19.9%较2019年的26.0%下降了6.1个百分点;融资成本方面,由2019年约人民币3.95亿元上升221.8%,至2020年约人民币12.72亿元。

  与此同时,“降债”也成为建业地产的当务之急。

  根据贝壳研究院统计,截至期末,建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%,较上年同期下降约0.7个百分点;净负债率为56.8%,较2019年末下降约7.4个百分点;非受限现金短债比为1.48,较上年同期下降约0.33。

  按照“三道红线”指标来看,建业地产的净负债率与现金短债比均符合“三道红线”政策标准,目前还有剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

  如今,把“宝”一直压在河南的建业地产,正在寻找新的增长极。

  2015年建业地产开始实施轻资产战略,随后,轻资产业务的贡献占比逐渐走高。

  2018-2020年,建业地产轻资产销售额占总合同销售金额的比例分别为25.83.%、29.02%、33.42%,呈现逐年上升趋势。

  相对于传统房地产的拿地、开发销售,建业地产的轻资产业务主要为“输出品牌、管理、服务及资本”。盈利模式为通过代建入股项目或另外收取代建项目的管理费、品牌使用费等来获取收益,也就意味着,轻资产销售额并不是房企传统意义上的销售。

  2020年年初,建业地产管理层指出,公司2020年重资产的销售目标为800亿元。按此计算,2020年建业重资产的目标完成率为85.42%,未能如约完成销售目标。所以建业地产的所谓千亿规模,至少是3成多的水分。

  去年11月10日,建业地产宣布,将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团(下称“中原建业”)在港股主板上市。

  中原建业主营业务为商业代建,2017-2019年,中原建业的收益复合年增长率82.2%,净利润复合年增长率112.5%,净利润率维持在60%左右,有息负债为0,保持了可观的增长速度和健康的财务状况。

  绿城中国金融事业部一位人士告诉记者,具备良好的开发能力、品牌号召力和供应链管理能力的房企,未来在代建业务上比较有想象空间。“他们甚至可以通过金融、产业等资源的加持,不断培养转化出一批新的客户群体,延展出新的业务形态。”

  但需要注意的是,现在较为频繁的房地产调控政策,可能会使部分企业做代建的动力减弱。因为品牌溢价,或者管理增值在最终的售价上,体现的不会那么明显,该人士称。

  截至目前,胡葆森在港股已拥有建业地产、筑友智造科技(00726.HK)以及建业新生活(09983.HK)三家上市公司,若中原建业成功在港交所上市,胡葆森将在港股拥有四家上市平台。

  当前,同行业内的“代建第一股”绿城管理控股(09979.HK)的市值近80亿港元,市盈率为14左右,为中原建业上市提供了可以参照的标准。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
企业信用
统一社会信用代码:914100007191748618
统一社会信用代码:91500000202893468X
统一社会信用代码:913300001429292295
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}