2020年7家新上市房企业绩比拼: 全线降档 七成毛利率下滑

付珊珊2021-04-06 11:00:55来源:中房报

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  2020年对房地产行业而言是特殊的一年。在疫情以及国内外经济形势带来的不确定性环境下,房地产行业依然发挥了支柱型作用,不少房地产企业也在大变革之年显示出发展韧性。

  2020年除了对整个行业有特殊影响,对另一个群体亦有里程碑式意义。这一年,它们排除万难,逆势而上,成功打开资本市场大门,身份转变的同时,也在迎接资本市场和投资者的考验。

  根据公开资料统计,2020年共有七家房地产企业奔赴港交所,包括汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐地产(02117.HK)。

  随着港股年报披露告一段落,七家新上市房企的业绩表现也成为观察2020年房地产企业的一个切面。

  根据数据显示,新上市的七家房企中,祥生控股销售规模领先,其2020年披露的权益销售额为781.7亿元,同比增长25.1%。按照第三方机构的统计,祥生控股2020年全口径销售额约在1300亿元以上。销售额紧随其后的是金辉控股,2020年金辉控股实现销售额972亿元,同比增速为9.39%。

  大唐地产、港龙中国、领地控股、上坤地产在新上市房企中规模处于第二阵营,销售规模高于200亿元,其中上坤地产官方披露的数据为权益销售额,按照机构的统计,其全口径销售额也在200亿元以上。这四家房企中除了上坤地产2020年销售增速仅个位数,其余均保持两位数增长率。

  规模最小的为汇景控股。其2020年销售额仅为77.06亿元,不足百亿元,但销售同比增长75.5%,论同比增速则在七家房企中居于首位。

  总体而言,得益于过去几年房地产行业的高速发展,七家新上市房企2020年营收和净利润指标均取得不同幅度增长。

  从营收数据来看,祥生控股和金辉控股由于规模相对较大,因此营收也居于前列,均超过300亿元;营收超过百亿元的企业还有大唐地产和领地控股;上坤地产、港龙中国和汇景控股2020年营收不足百亿。

  从营收增幅来看,港龙中国和领地控股营收增幅相对较高,分别为111%和73.9%。其中,港龙中国也是七家房企中营收增幅唯一超过100%的企业。此外,汇景控股、祥生控股、金辉控股、大唐地产的营收增幅也均超过30%。

  归母净利润指标则更能反映企业赚钱能力。在这一指标上,七家房企表现出的挣钱能力出现分化。其中,汇景控股是唯一一家归母净利润出现同比下降得企业。上坤地产和领地控股归母净利润增速较高,均超过50%。

  但也仍需注意,2020年几家新上市房企的毛利率同比有所下滑。毛利率下滑问题也几乎成为2020年房企年报中反映的共性问题。

  除了金辉控股和领地控股毛利率相对保持持平,其他五家企业毛利率2020年均出现同比下滑,大唐地产毛利率下降1.5%至25.5%,祥生控股毛利率下降5.8%至18.1%,港龙中国毛利率下降7%至36%,汇景控股毛利率下降11%至34.6%,下滑比例相对较大的是上坤地产,毛利率下降18.9%至21.9%,但在七家房企中,毛利率最低的是祥生控股。

  上坤地产管理层在业绩发布会上也对毛利率下滑问题作出解释,其表示,2018年和2019年公司毛利率相对较高是因为上海樾山项目获取时成本较低,导致毛利水平较高,具有单一性和特殊性,虽然2020年毛利率降低,但仍处于行业平均水平。

  祥生控股和港龙中国管理层则表示,公司毛利率下降主要是土地成本上升导致。

  从今年的房企业绩发布会也可看出,房企暴利时代已经结束,行业毛利率已经普遍下滑,并逐渐呈现平稳状态。

  2020年,恰逢国家“三条红线”融资监管出台,七家新上市房企过去一年在经营安全上也有了进一步提升,负债情况普遍有所改善,个别企业降档显着。

  以祥生控股为例,虽然目前仍有两项指标仍未达到政策要求,但相比上市时,祥生控股净负债率已下降200多个百分点,剔除应收款后的资产负债率也同比下降。

  截至2020年末,这七家房企中多数房企目前仅“踩线”一条。例如大唐地产、上坤地产、领地控股等基本都只剩剔除预收款后的资产负债率这一指标还未变“绿”。从“三条红线”三项指标来看,对于一直走高周转路线的房企而言,剔除预收款后的资产负债率这一指标的确改善难度最大,不少房企在业绩发布会上都表示,大概会用少则一年,多则两到三年时间,将该指标优化到政策要求之内。

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