2021年一季度百强房企近半市值下跌 龙头、强运营房企迎来机会

付珊珊2021-04-12 09:03:50来源:中房报

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  最美人间四月天,但地产股却依旧阴跌连连。

  4月8日,港股内房股多数走低,万科企业跌3.4%,融创中国跌3%,中国奥园、佳兆业集团跌超2%,中国恒大跌1.1%,碧桂园跌0.8%。

  实际上,2021年以来,地产股就一直显示出颓势,但即使如此,一季度百强市值房企的市值总和相比2020年末仍然有所增长,市值总和增长超4000亿元。但从板块走势以及个股表现来看,一季度百强市值房企仍然“跌”字为主。

  对于地产股的连续疲弱,一位上市房企首席财务官表示,主要原因还是政府严控房企杠杆,令房企发展受到限制,因此难有高速增长,估值受压,但其表示,有个别业绩较好的内房股,估值表现不错。

  政策面带动地产股“昙花一现”

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  2020年,地产股整体表现疲弱,2020年末,百强市值房企的市值总和相比2019年末的市值总和缩水了超万亿元。同花顺数据显示的房地产开发板块指数全年下跌约3%,除了二季度有短暂的强势上涨,其他三季度地产股普遍处于下跌通道,这奠定了地产股2020年全年下跌态势。

  2021年一季度,地产股的颓势仍然未变,超跌明显。根据中国房地产报记者统计,在百强市值房企中,有近一半企业一季度市值下跌。

  虽然整体走势疲弱,但受政策面影响,地产股也有“昙花一现”式上涨。2月25日,地产股强势崛起。根据收盘数据显示,当日三大指数震荡分化,其中,上证指数涨0.59%,深证成指跌0.28%,创业板指跌1.01%;两市个股跌多涨少,超2600只个股下跌,但地产股却集体爆发,普遍上涨,房地产开发板块涨幅3.79%。从个股表现来看,万科A、新城控股、世茂股份、华夏幸福等多股集体涨停,保利地产、绿地控股、金地集团也均大涨超过8%。

  对于彼时地产股罕见上涨,不少房地产行业人士认为与22城集中供地政策相关。一名证券分析师认为,集中供地对大房企集中度提升有优势,对行业而言是利好消息。但其表示,该政策可能只是导致地产股上涨的催化剂。从地产股本身来看,价格便宜,股息高,同时在板块中是较好的防守品种。另一种观点则认为,地产股上涨是一种超跌反弹现象,大概率“昙花一现”,不会持续。

  事实证明也的确如此。同花顺数据显示,一季度房地产开发板块指数从1681.16下跌至1658.59,跌幅1.34%。

  嘉凯城逆势大涨96.17% 华夏幸福领跌51.43%

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  具体到个股表现来看,今年一季度,市值超过千亿的企业共有16家,其中万科A是唯一一家市值超过3000亿元的房企,市值在2000亿元至3000亿元之间的企业共有3家,分别是新鸿基地产、龙湖集团、华润置地,另有碧桂园服务、中国海外发展、碧桂园、保利地产、中国恒大、长实集团、恒基地产、恒大物业、融创中国、太古地产、九龙仓置业以及新城控股市值均超过千亿元。

  从涨跌情况来看,2021年一季度环比涨幅前十的企业分别为嘉凯城、珠光控股、中海物业、恒大物业、碧桂园服务、宝龙地产、华侨城A、世茂服务、融创服务以及新城悦服务,其中一季度环比涨幅最高的是嘉凯城,涨幅为96.17%。

  嘉凯城的上涨原因主要在于其是恒大系概念股。尤其是今年年初,嘉凯城召开董事会会议审议并通过《关于选举董事长的议案》,选举时守明为公司董事长,而时守明是恒大系老员工,颇受老板青睐和重视。虽然时守明加入嘉凯城的真实意图不得而知,但从其过去履历来看,这位“老恒大”的到来让市场对嘉凯城的下一步发展有了更多想象空间,投资者也用脚投票,仅一月就为嘉凯城贡献了六个涨停板,而一季度嘉凯城也成为资本市场表现最耀眼的个股,股价从2020年末的3.66元/股涨至一季度末的7.81元/股。

  不难发现,从2020年开始,物业股长期稳居市值涨幅榜前列,2021年更是延续了这种趋势,在一季度环比涨幅前十的企业中,有6家均为物管企业。其中,环比涨幅最高的物业股是中海物业,涨幅达到79.7%,而得益于物业股的良好涨势,本季度内已有两家物业企业市值超过千亿元,分别是碧桂园服务和恒大物业,一季度末市值分别达到1977亿元和1384亿元,且值得注意的是,碧桂园服务的市值已经超过其关联公司碧桂园。

  有涨即有跌。2021年一季度环比跌幅前十的企业分别为华夏幸福、万业企业、中南建设、禹洲集团、中国金茂、大悦城、格力地产、保利物业、绿城中国和金地集团。其中,华夏幸福是一季度跌幅最大的房企,市值下跌51.43%,市值缩水超250亿元;万业企业和中南建设紧随其后,一季度两家房企市值跌幅均超过20%。

  从消息面上来看,华夏幸福发生部分债务逾期,规模超过52亿元,且其本身负债高企,因此在2月19日农历新年开盘首日公司股价即跌停。华夏幸福从去年7月股价达到20.93元/股高点后,股价就不断下跌,截至一季度末,华夏幸福股价仅为6.28元/股,相比去年高点时公司市值已缩水近70%。

  龙头房企估值已有所提升

  虽然地产股整体表现不佳,但在众多房企负责资本市场的人士看来,未来仍然有不少业绩稳定增长、财务稳健的龙头、强运营房企会迎来机会。

  在去年出台“三条红线”监管政策后,不少房企都在积极改善负债情况,从今年业绩发布会也可看出,2020年下半年以来,TOP50房企降档显著,反应在资本市场上,上述房企对接资本市场的人士表示,已有几家龙头房企估值已经有所提升。

  明源地产研究也指出,2021年“房住不炒”基调不变,“三条红线”或许带来行业粗放性发展状况的出清开启,引导行业持续健康发展。基于以上行业背景2021年券商看好的房企,大致可以归为三类:第一类是具备融资优势、财务稳健的龙头房企;第二类是管理上经验丰富、能力突出的强运营房企;第三类:则是拥有核心资产以及产业链上下游多元经营的房企。

  具体来看,融资监管政策“三条红线”虽然对行业融资端进行了一些限制,但这正是融资具备优势的房企面临的机遇,有助于行业资源进一步向财务稳健的头部房企集中,从而提升优质地产蓝筹股的估值。东北证券认为,房地产板块估值目前处于历史底部区域,修复空间较大。房地产行业头部公司较高股息率呈现较优投资性价比,将持续吸引资金关注,带动估值提升。

  同时,天风证券研究报告中指出,2021年强运营体系房企将有望获得显著超额收益,因为决定估值的应是企业ROE的结构、强运营大于强投资。因此,当“三条红线”卡住了房企的融资红利后,管理红利将帮助企业穿越周期,拥有强运营能力的房企将更有机会获得资本市场的青睐。

  此外,东北证券还提到,布局多元化优质业务的房企,可以通过多样化的产品、服务为主业赋能,并且能够突破单一房地产开发行业的估值天花板,享受未来多元化资产价值重估的先机,享受业绩加估值的双提升。

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