蓝光发展降低权益比,实施2.5级管控模式

魏薇2021-04-15 10:17:36来源:乐居财经

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  在跨入千亿阵营的第二年,蓝光发展(600466.SH)稳中求进。

  2020年,蓝光发展实现销售金额1035.36亿元,销售面积1205.07万平方米,分别同比增长2%和10%。期内实现营业收入429.57亿元,同比增长9.6%,归母净利润33.02亿元,同比下滑4.53%。

  年报发布当日,蓝光发展2021年一季度报也同时出炉。其在今年前3个月的营业收入达68.54亿元,同比增幅29.04%,净利润5.61亿元,同比增幅9.11%。

  增强现金流

  2020年末,蓝光发展总资产为2582.64亿元,总负债为2118.68亿元,较三季度末的2329.6亿元、1861.37亿元分别同比增长10.86%和13.82%;其中,货币资金为297.42亿元,短期借款为63.17亿元,一年内到期的非流动负债为216.58亿元,短期有息负债合计279.75亿元,现金完全覆盖短期债务,短期偿债无忧。

  截至2020年末,蓝光发展扣除预收款后的资产负债率为73.03%,净负债率为88.57%,现金短债比1.06,“三条红线”已降为黄档。

  管理层表示,2021年蓝光将进一步提升存货周转率,提升现金流。据披露,蓝光的项目整体权益在70%左右,今年将扩大股权合作范围,适当降低权益比。

  事实上,近年来房企股权合作力度逐渐增大,与品牌房企合作,有助于降低土地资源成本、减少资金压力等。

  与此同时,蓝光发展将非地产业务剥离,进一步专注核心业务的经营之外,也有助于提升自身的现金流。2020年7月28日,蓝光发展转让迪康药业股份,作价9亿元;2021年3月份,蓝光发展将其持有的蓝光嘉宝服务股份1.16万股转让给碧桂园服务,对价49.64亿元。

  2020年,蓝光发展的平均融资成本为8.2%,较2019年下降45个BP。在金融创新方面,蓝光首次成功发行办公物业类REITS,募资10.65亿元。今年,蓝光发展也成功发行了2021年第一期中期票据10亿元,期限为2年,评级AAA,票面利率为7.2%,融资成本得到进一步优化。

  三大核心任务

  2020年,蓝光发展的全国化布局进一步深化,适时调整了土地储备结构。通过深耕及拓展,增加了新一线、二级及强三线的投资占比,资源结构进一步优化。

  期内,蓝光发展新增房地产项目60个,总建筑面积约962万平方米,新增土储货值1300亿元,在新增项目中,华东区域占比38%,新一线、二线及强三线占比八成,华东区域占比四成。预计2021年的销售均价较2020年提升50%至每平方米1.5万元。

  截至2020年末,蓝光的总土地储备面积达2640万平方米,总货值约2800亿元。

  公司管理层表示,2021年蓝光将做好三大核心任务:一是提升项目经营兑现能力,做到投资准,提升新增项目质量,做到快销售,提升存货周转速度;二是提升公司经营红利能力,提升产品溢价能力,坚决推进成本优先战略;三是保证公司财务稳健,将“三道红线”优化降档,确保资金运作安全高效。

  组织效能提升

  2020年,蓝光发展聚焦精益管理,通过深化组织变革,区域做强,总部做精,将全国区域布局从15个优化为10个区域,大大缩短了管理半径。

  2.5级的管控模式,从总部区域直接管到项目实行扁平化管理,人员更加精简,也更高效。另外,蓝光还将聚焦整个内部的全方位提效,通过数字化、流程的精简,加大授权等一系列的管理机制来实现。管理层表示,2021年,蓝光会持续聚焦精总部、强区域的政策。

  随着组织能力的不断提升,蓝光的销售业绩上升明显,并于今年一季度取得了突破,打破了历年一季度的销售纪录。据蓝光发展经营简报显示,2021年1-3月实现房地产销售252.19亿元,同比增长 132.54%,其中合并报表权益销售金额为197.95亿元。

  在发展和降费上,蓝光做了三个方面的准备。第一,提升公司的存货周转率,加快去化,提升现金流;第二,持续的提升项目的质量,适当的考虑降低项目的权益占比,释放现金的方式,扩大土储机会;第三,持续改善整个资产和负债结构,包括三道红线的指标,力争三项均达标。

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