4天190亿元!你看到融创拿的是地,孙宏斌看见的是未来话语权

高拯坤2021-05-06 10:12:01来源:中国房地产网

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  融创中国大有“卷土重来”之势。

  4月26日—29日,短短4天,融创拿地金额已经接近190亿元,足迹涉及乌鲁木齐、广州、重庆和无锡。这个数额,几乎追平了融创今年一季度拿地总额;据克而瑞研究中心数据显示,今年一季度融创以279.5亿元的拿地金额位居行业第五,其中,融创在一些三四线城市接连创造了“新地王”。另据相关数据统计,截至2020年年底,融创土储总量已位居房企首位。

  “大地主”为何积极抢地?

  一位十分熟悉融创中国董事长孙宏斌的房企管理人士向中国房地产报记者表示,现在融创有很良性的资金渠道和家底,拿地本质是为了争夺行业未来话语权。

  掌握“话语权”颇有孙宏斌风格。

  不过,在今年3月中旬的业绩会上,孙宏斌曾表示,“我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”

  事实上,融创在抢地方面一刻也没有停歇。

  对于近来在市场上积极拿地一事,融创中国一位投资者关系经理表示,虽然舆论很关注,但融创今年拿地策略没有太大调整,在广州、重庆和无锡密集拿地原因主要是因为政府集中供地。

  “大地主”的土储焦虑:4天190亿元抢地

  2021年,“攻城略地”的融创变得更加凶猛。

  4月26日,融创抢地大战悄无声息的打响。当天新疆乌鲁木齐集中出让12宗用地,融创旗下新疆融臻房地产开发有限公司摘得北京路住宅地块,成交价3.72亿元。这场土拍,并未引起市场太多关注,但该宗地溢价率却高达59.87%,溢价金额1.39亿元。

  热身战之后的4月27日,融创在广州以底价43.18亿元竞得增城区一总地块;4月28日,融创拿地迎来高潮,先是以75.9亿元斩获重庆蔡家、磁器口、悦来5宗地块,随后又以41.71亿元拿下无锡的一宗地块。4月29日,融创在无锡再度出手,分别斥资7.1亿元、12.24亿元、5.75亿元拿地。

  短短4天时间,融创买地已经花费近190亿元。这还不算更早之前融创在徐州等三四线城市竞得的地块。4月12日,经过377轮竞拍,融创以成交价10.16亿元在徐州竞得一宗地块,溢价率高达90.62%。

  3月30日,江苏省淮安市淮安区卫生大厦东侧开拍,经过126轮竞价,最终被融创以9.81亿元摘牌,溢价率高达99%,拿地楼面价9158元/平方米,成为该板块新晋地王。此外,在江阴、临沂等城市也能看见融创活跃的身影。

  实际上,今年2月,融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地,因总地价64.52亿元,溢价36.15%,单价超8万/平方米,被普陀区政府约谈。约谈中,区政府要求受让人合理调整预期,必须严格按照合同约定进行开发建设,未按期开工的,将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置;严格按照规定审批项目预(销)售方案备案和"一房一价"等。

  但约谈之后,融创在各地抢地的步伐并未减速。除了在各地积极抢地,融创今年以来也加大了并购步伐,此前并购了彰泰等中小企业,也变向加大了土地储备。

  另据相关数据显示,截至2020年底,融创土地储备约2.58亿平方米,其中权益土地储备面积约1.61亿平方米,土地储备货值预计3.1万亿元。以总量来看,融创超过中国恒大与新城发展,位居已公布数据的头部房企首位。

  融创为频繁高溢价拿地?

  中国房地产数据研究院院长陈晟也表示,房企只有获得优质土地资源才能够实现持续增长,这也是融创整体战略方向,“融创在非标拿地上有一套非常坚决的逻辑和打法,并且在城市布局上非常聚焦,出手也十分果断。”

  “融创为了保持发展速度,土储适当增速是必然选择。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

  真实意图

  高溢价拿地频繁制造“地王”及高成本的债务融资,必然会推高负债率。在“三道红线”压力下,融创所图到底是什么?

  在今年3月12日融创业绩会上,孙宏斌对房地产调控表态:“我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”

  他还表示,“现在热点城市土地供应量还是不够的,热点城市土地的竞争还是会比较激烈的,到了下半年或者明年,对土地的影响可能就会比较大了。对融创来说我们拿地主要是3个来源,公开市场、收并购和产业项目。”

  抛开抢地外衣,融创拿地或许还有更深的考量。一位十分熟悉孙宏斌的房企管理层人士认为,近些年融创一直在试图改变,希望多沉淀些资产;现在融创已经有了很良性的资金渠道和家底。所在现在融创拿地表象是增加土储,实质是为了争夺行业未来话语权。

  该人士还称,对于很多房企来说兜里的钱用在哪很关键,“恐怕最好的选择不是偿还贷款,而是多拿地。丰富的土储是房企底气和话语权,也是未来竞争力最好的体现。房企没有土地还何谈‘活下去’”?

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