绿地二次混改稳步推进,“一条红线”提前转绿

刘伟2021-05-06 10:55:12来源:中国房地产网

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  4月29日,有市场消息称,绿地控股集团股份有限公司(下称“绿地控股”,600606.SH)正在筹备绿地新加坡REITs项目。绿地旗下酒店将打包REITs到新交所上市。首批资产为4家酒店,估值30多亿元。

  对于此消息的真实性,4月30日,绿地方面回应中国房地产报记者称,“尚未有确切消息”。不过,如何盘活存量资产,依然成为绿地控股当下的重要议题。

  此前4月26日,绿地控股刚刚发布了2020年年报,报告显示,绿地全年实现经营收入4557.53亿元,同比增长6.53%,增幅较去年收窄;利润总额307亿元,同比增长0.3%;归母净利为149.98亿元,同比微增1.73%。各项指标实现微涨。

  与此同时,对于外界关注的“二次混改”问题,绿地方面表示,“不设时间表”。

  优淘城总裁薛建雄告诉记者,绿地控股进行“二次混改”是上层国资委的政策导向需要。目前,绿地尽管在所有制上属于国企,但却是由小股东和职业经理人把持,跟之前万科一样存在治理结构不合理的问题,因此需要调整股权等相关结构。

  因为是上层大资本方国资委的导向,不在绿地管理层控制范围内,可以说是没有任何时间表。薛建雄称,“绿地方面只能听命,除非管理层自己引进参股资方又获国资委批准。”

  薄利基建“独占鳌头”

  根据绿地控股的2020年业绩报表,其营收主要来自于房地产业务和大基建业务两部分。

  具体来看,2020年全年房地产业务实现营收1947.83亿元,占总营收43%;基建对应营收2334.38亿元,占比51%,跃居公司第一大业务。

  截至2020年末,绿地控股大基建板块在建项目总金额为9752亿元,其中:房屋建设业务7062亿元,占比72%;基建工程2285亿元,占比23%。

  旱涝保收的大基建业务值得期待。目前,绿地控股旗下已拥有绿地城建集团、贵州建工集团、绿地城投集团、江苏省建集团、西安建工集团、天津建工集团、广西建工集团、上海市水利工程集团、河南省公路工程局集团等9家成员企业。

  2020年,绿地控股的基建产业营收首次超越房地产板块。不过,基建的毛利率却不及房地产业务,为4.56%,同比增加0.25个百分点,但仍处在较低水平。

  房地产土地储备方面,截至2020年底,绿地控股总土储20088万平方米,去年共获取项目90个,新增权益土地面积1256万平方米,权益计容建筑面积2680万平方米。

  降负债的一年,绿地控股放缓了拿地力度,相较于2019年3508万平方米的权益计容建筑面积,2020年该数据同比下降23.6%。新增土储让绿地支出了929亿的土地款,对应总货值约为3330亿元,平均楼面价3175元/平方米。其中,按货值计算,一二线城市货值占比提升至70%;按计容建面计算,约70%为住宅。

  即便放缓了拿地速度,依照“三道红线”的规定,2020年,绿地控股没能走出“红档”企业之列。

  根据贝壳研究院统计,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%,较上年同期上升1.3个百分点;净负债率为139.2%,较上年同期下降17.7个百分点;现金短债比为0.97,同比提升0.21,距离监管层的要求仍有差距。

  不过,截至2021年一季度末,绿地控股的货币资金为899.33亿元,短期借款为290.47亿元,一年内到期的非流动负债为400.38亿元,货币资金已经能够覆盖短期负债。

  据其披露,截至2月底,绿地控股现金短债比超过1,“一条红线”实现“转绿”,比原计划提前一个多季度达标。截至3月底,有息负债总额较今年初下降181亿元;净负债率较高点下降52个百分点,剔除预收款后的资产负债率也在延续回落态势。

  绿地控股董事长张玉良表示,“接下来,绿地将进一步提速去杠杆计划,相关指标达标时点有望再提前,今年内力争实现两条线“转绿”达标。”

  “二次混改”没有时间表

  作为国资国企改革的先头兵,绿地的初次混改早已进行。

  2013年12月17日,《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》被发布之后,以绿地为代表的上海部分大型国有企业掀起第一阶段混改。

  通过巧妙设计职工持股会、引入社会资本,绿地形成多元股权结构,其中单一持股最多的是以张玉良为首的员工持股方——上海格林兰,持股28.83%;其次是上海国资委旗下的三家国企,合计持股46.25%,以及社会资本的24.92%。后两者仅作为财务投资人,不介入公司的日常经营管理。

  一番操作过后,上海格林兰便作为员工持股平台,持有绿地28.83%,成为单一最大股东;张玉良则通过格陵兰投资,成为上海格林兰的实控人,继续执掌绿地。

  而张玉良也通过一个注册资本仅有10万元的公司,通过一系列合适的有限合伙安排,轻松实现了对近190亿元庞大资产的控制。

  不过,在混合所有制的发展模式下,通过与政府合作以拿地的方式,让绿地控股的土储中有高占比的商办业态,且不少分布在低能级城市。体量大、去化慢,已然成为绿地控股业绩增长乏力的源头。

  与此同时,多元化业务中的支柱大基建产业,虽为绿地扩充了规模,却也拉低了利润。随着产业不断延伸,绿地的盘子愈发庞大,但杠杆也随之水涨船高,持续维持高位的负债率让其饱受诟病。

  长久以来,绿地市值的表现一直被市场诟病。2015年8月18日上市当日,绿地控股股价一度近25元/股,开盘市值超3000亿元,成为彼时房地产板块第一股。

  但截至记者发稿,绿地控股的市值仅有不到700亿元,较当初上市时跌去近77%。

  7月26日,绿地控股发布“二次混改”公告,公告称其第二三大股东上海地产(集团)有限公司及上海城投(集团)有限公司拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地控股部分股份,拟转让的股份比例合计不超过绿地控股总股本的17.50%。

  财经评论员谭浩俊对记者表示,绿地控股的“二次混改”首先要引进一家资金实力强的投资者,必须能对绿地的资产负债率实现有效降低;第二,经营者可以持股,特别是主要的经营者以及企业的业务骨干;第三,绿地集团可以选择自下而上地推进改革,而不是一次性地在集团层面进行改革。

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