东原仁知打“城市运营”牌,罗韶颖只要了0.5%股权

邓鑫妮2021-05-07 10:57:47来源:乐居财经

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  常常感叹“时间不够用”的罗韶颖,这一次又在和时间赛跑。

  迪马股份(600565.SH)公布东原仁知服务IPO申请获受理的消息不过10天,递表紧随而来。

  4月30日晚,东原仁知服务城市运营服务集团股份有限公司(简称“东原仁知服务”)叩响了港交所的大门。

  有意思的是,与一般创始人掌权不同,罗韶颖个人持股量极低,尚不足0.5%,且并未在东原仁知服务就职,而是将管理权交给易琳、衡清达与范东等人,自己则选择“隐身”。

  尽管明面上,罗韶颖并没有紧握大权,但在递表之前,她已为东原物业做好了铺垫,一系列操作背后,都少不了她的身影。

  在递表上市之前,东原物业两度更名,罗韶颖为其注入“城市运营服务”大物业理念;封赏12位高管、引好友入股;注册资本翻五倍……

  脱去上市公司掌门人的身份,罗韶颖喜欢将自己当作一名“创客”。而一名优秀的“创客”,身上总有几分理想主义的色彩。罗韶颖的理想主义情怀,更多是来自对产品设计脑洞大开而又近乎严苛的追求上。

  这从东原物业的更名也能看出几分,将“仁知”放入名字之中。不过注入“城市运营服务”业务的东原物业,尚没有收获理想成绩。

  罗氏兄妹股权差40倍

  分拆东原仁知服务服务赴港上市,罗韶颖筹划了一年多的时间。股权梳理之后,东原仁知服务腾出过半股权予天津澄方,一家迪马股份的全资附属公司;还引入了第三方持股人嘉实物业和栢天;同时纳入股权激励公司天津合伙“封赏”12位高管。

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  增资入股和购买股份是成为股东的主要手段,递表前,东原仁知服务的四位股东天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙分别持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

  企查查显示,东原仁知服务的实际控制人是迪马股份的股东罗韶宇,其妹罗韶颖是迪马股份的董事长,两人未在东原仁知服务任职,均通过迪马股份间接持股,不过兄妹俩受益的股份却相差40倍。

  迪马股份通过天津澄方持股51.04%,而前者由重庆东银(罗韶宇及赵洁红分别拥有约77.78%及22.22%股权)和重庆硕润(由重庆东银及赵洁红分别拥有约98.96%及1.04%股权)分别拥有约34.59% 及2.93%股权。

  罗韶宇及其妻子赵洁红通过重庆东银、重庆硕润间接持有东原仁知服务19.15%股份。其妹罗韶颖持有迪马股份0.94%股权,相当于间接受益东原仁知服务0.48%股份。

  此外,东原仁知服务身后还簇拥了12位高管。

  2019年12月26日,迪马股份发布公告,旗下子公司东原澄方拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案。激励对象包括东原仁知服务联合首席执行官、执行董事兼总经理范东、财务总监刘兴、市场总监申明伟、运营品质总监张莉、高端物业总监肖宇、武汉公司总经理梁金强等共12人。

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  这12人出资199.47万元入伙持股平台——天津合伙,共持有东原仁知服务9.98%股份。其中,范东认缴出资额105万元,持有该持股平台52.86%股权;刘兴出资71万元,持有37.2688%;其余等人持股0.05%-1.57%不等。

  嘉实物业作为第三方持股人,通过市场资料确认投资机会,最终持股13.57%。其背后为嘉实国际,主要从事股本投资、于中国及海外市场提供金融咨询服务。

  同为第三方投资人,栢天的入股机遇却不尽相同。栢天的幕后控股人是王浩,据东原仁知服务所说,“王浩先生通过迪马主席罗韶颖女士的引荐与本集团相识。”王浩间接全资拥有栢天,相当于受益了栢天持有的全部25.41%股份,为个人受益的最高持股比例。

  四次增资,两度更名

  最初的持股格局与现在截然不同,去年初至今的四次增资让东原仁知服务的体量愈加庞大,随后进行的股权腾挪又将它逐渐剥离东原地产。

  去年一月,东原仁知服务启动注资计划。经过1月2日、2月12日、4月23日的三次增资,注册资本从1000万元增至1999.47万元。

  彼时,东原仁知服务从东原房地产独资拥有变成三位股东联合持股,东原房地产、天津澄方、天津合伙分别持有51.01%、39.01%和9.98%股份。其中,东原房地产注资20万元,天津澄方注资780万元,天津合伙注资199.47万元。

  紧随其后的,便是削减地产母公司的持股。2020年8月,东原房地产将手中25.41%的股份以6500万元的价格转让给栢天。

  两个月后,东原房地产又以3470万元和3080万元的价格,向嘉实物业和天津澄方分别转让13.57%和12.03%股份。至此,东原房地产正式退出东原仁知服务,上市前的股权格局形成。

  去年12月,东原仁知服务转制为股份有限公司,注册资本进一步增加到5000万元,各股东持股比例不变。

  站在物管风口,为将东原仁知服务服务推向资本市场,罗韶颖还对东原物业品牌做了两度更名换新。

  去年底,原本的“重庆东原澄方实业有限公司”变更为“重庆东原仁知实业集团股份有限公司”。将“澄方”替换为“仁知”二字,取自论语“仁者安仁,知者利仁。仁为初心,知为践行!”

  元旦前夕,“重庆东原仁知实业集团股份有限公司”再度更名为了“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”。

  由“实业”改为“城市运营服务”,大物业理念应运而生,“成为受人尊敬有独特业务的城市更新服务商”是眼下东原仁知服务的企业愿景。

  “城市运营服务“不显

  住宅面积占比近七成

  东原仁知服务两度更名,加上“城市运营服务”的理念 ,不过呈现在服务项目中却并未显示独特之处,三条业务线分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。

  2018年-2020年,东原仁知服务的收入从3.87亿元增长98.2%至7.67亿元,复合年增长率约为40.8%。同期,净利润分别为2910万元、2560万元和8450万元,增幅达到190.4%;毛利分别为8860万元、1.33亿元和2.16亿元,增幅达到143.8%;三年的毛利率也呈上涨态势,分别约为22.9%、23.7%及28.2%。

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  收入逐年攀升,但各业务线贡献的收入比例从2018年延续至今。截至2020年12月31日,物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入分别为3.49亿元、2.05亿元、2.13亿元,收入占比分别为45.6%、26.7%、27.7%,与2018年的比例基本吻合。

  受益于迪马集团的扩张,东原仁知服务的服务范围包括中国14个省、自治区及直辖市的38个城市,尤其是在西南和华东地区。截至2020年底,在管面积达到2110万平方米,合约面积达到3550万平方米。

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  目前,它有近七成的管理面积来自住宅业态,来自非住宅业态的规模约三成。共有227个在管项目,其中,89个为住宅物业及138个为非住宅物业,住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别约为1430万平方米及680万平方米,面积占比为67.8%、32.2%。

       此外,东原仁知服务的管理规模仍有大部分来自关联企业。2016年,东原仁知服务开始为第三方物业提供服务,截至去年底,来自独立第三方的在管面积占总面积的47.1%,达到994万平方米。而源自迪马集团及关联公司的规模达到52.9%,约为1116万平方米。

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