千亿中骏的背后 毛利率持续下降

2021-05-07 16:29:43来源:东地产财经周刊

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  三道红线之下,房企纷纷花式促销拼业绩,冲击千亿的名单也在不断增加。按照年报数据显示,中骏集团(01966.HK)在2020成功晋级“千亿房企俱乐部”,全年实现合同销售金额约1015.37亿元,同比上涨26.1%。

  然而,标普却将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”。

  千亿魔咒

  在大鱼吃小鱼的时代,中小房企的生存空间日益恶化,千亿已然成为众多房企不得不攻克的一个命题。

  2020年跨进千亿,是三年前中骏总部搬迁至上海定下的目标。从2018年的500亿、2019年的700亿,再到2020年的过千亿,作为闽系房企的一员,中骏确实走上了一条高歌猛进的道路。

  根据最新发布的年报显示,2020年,中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标人民币930亿元,创历史新高,全年实现合同销售金额约人民币1015.37亿元,合同销售面积约737万平方米,按年分别上升约26.1%及16.5%,成功冲入“千亿军团”。

  但是,在这些业绩指标光鲜靓丽的背后,中骏集团也未能逃脱“规模向上,利润向下”的魔咒。

  在规模三级跳的同时,中骏集团这三年的毛利率呈现逐年下降的趋势。年报数据显示,从2018年到2020年,中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1%。在2020年报中,中骏集团解释称“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价”。

  与很多房企一样,为迅速扩大规模,中骏在土地市场上积极进取。仅在厦门一城就获取多幅高价地块。2019年11月,中骏以总价59.4亿元拿下厦门湖里区地块,楼面价45103元/平方米,创当时厦门土地价格新高;2020年4月,中骏又以103.55亿元竞得厦门思明区一幅住宅用地,折合楼板价49310元/平方米,成为厦门新总价和单价地王;9月,中骏继续以33亿元摘得厦门湖里区地块,去配建后的楼面价高达58553元/平方米。

  另一方面,在行业增速整体下滑的大背景下,房企为了冲击千亿目标,普遍采用合营、联营的方式快速拉升销售金额,一定程度上,拉低了业绩增长的含金量。

  在中骏集团三年来的销售业绩中,合营公司及联营公司占比持续高企。2018年,中骏集团合同销售金额劲升54.5%至513.58亿元,其中,合营公司及联营公司的合同销售金额约231.21亿元,占比45.02%;2019年,中骏集团合同销售金额达约805.01亿元,其中,合营公司及联营公司的占比为49.87%;2020年,中骏集团的千亿销售额中,合营公司及联营公司的合同销售金额约达460.93亿元,占比为45.4%。

  激进拿地、逆势突围的结果,房企的负债、现金流都将面临更大的考验。

  2018-2020年,中骏集团年末的贷款总额分别为333.38亿元、420.77亿元和465.63亿元。目前,2020年度年报数据显示,其负债总额为1314.62亿元,较2019年的1190.96亿元再度增长了10.4%。

  截至去年12月底,2020年中骏经营活动所用现金流量净额为33.78亿元,较2019年的 70.88亿元直接腰斩;投资活动所用现金流量净额为43.19亿元,较2019年的64.53亿元下降33.07%;融资活动所得现金流量净额57.32亿元更是较2019年的171.32亿元下降了近七成(66.54%)。这些都成为了千亿中骏后续发展道路上的隐忧。

 一线失守

  事实上,《东地产财经周刊》注意到,在冲击千亿的道路上,中骏在一线城市的销售占比正在不断缩水。

  2018年,中骏及其合营公司及联营公司在一线城市的合同销售金额为77.17亿元,占合同销售总金额的15%;2019年,一线城市合同销售金额升至106.57亿元,但占比却下降至13.2%;到2020年,一线城市合同销售金额为93.18亿元,占比则进一步缩水至不足10%,仅为9.2%。

  过去一年,中骏新增38个项目,分布在25个城市,主要包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等城市,新增地上建筑面积约1075万平方米,总土地成本约405.50亿元,应占土地成本为322.81亿。

  在众多新增土地中,只有一个名为“璟尚”的住宅及商业地块项目位于上海,地上建筑面积约10.83万平方米,仅占中骏全年新增土储建筑面积的1%。

  一线城市的城市能级并非二三线城市可比,其城市化进程、基建配套、教育、医疗等资源都远胜其他城市,在充满不确定的地产下半场,一线城市的抗风险能力更加凸显。因此,不少房企纷纷不惜代价也要挤进一线城市这一战场。

  或许正是由于在一线城市失守,中骏近年来的物业销售收入和交房面积都在逐年增加的同时,平均销售单价却是一路下滑。

  2019年,中骏的平均销售单价已经由2018年的每平方米约16143元下降至11143 元。到了2020年,中骏的平均销售单价又进一步下滑到9712元。

  多元挑战

  房地产市场步入“新常态”、行业利润逐步压缩已是不争的事实,“降杠杆、稳房价”成为房企的主基调。越来越多的房企不得不开始多元化转型,开辟第二曲线,寻求全新的利润增长点。

  中骏集团早在2017年就提出以地产开发为主体,世界城新零售购物中心、方隅长租公寓为两翼的“一体两翼”发展战略,构建“FUN⁺幸福生活”生态圈。中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾经公开表示,2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心,实现租金收入超过45亿元。

  近年来,房地产进入存量时代,越来越多的开发商提出将转型开发自持运营的商业类地产项目,从而寻求稳定的现金流。然而,对于习惯了“快进快出”、可以短期套现资金的开发商而言,自持运营的商业类资产前期需要沉淀大量资金,对于开发商的资金实力、操盘能力等都提出较大挑战。

  《东地产财经周刊》分析,以中骏为例,其“两翼”的发展并不快。中骏集团的收益绝大部分还是来自于物业销售收入。2020年,中骏全年收益约325.73亿元,其中,物业销售收入315.54亿元,占比高达96.87%,租金收入约为3.15亿元,占比不足1%。5年时间内,中骏想要将当前的租金收入提升十数倍至45亿元,可以说任重而道远。

  从另一个角度来看,中骏的“一体两翼”或许只是为了以此类商业勾地方法快速获取土地。2020年,中骏共新增14个世界城购物商场项目,分别位于潍坊、苏州、南通、张家港、池州、福州、上饶、揭阳、梅州、韶关、重庆、湘潭、驻马店、铜川等。其中,除了重庆和苏州以外,其余项目地块均位于三四五线城市。

  三四线城市的消费能力远不能与一二线城市相比,而商业地产项目的布局、招商、管理原本较住宅项目更为复杂,需要综合考量的因素更多,回报周期较长,不确定性风险也更高。

  4月12日,标普确认中骏B+”长期发行人信用评级,同时将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”。如果债务增长仍然显著,或者其利润率(合并和按比例的)均低于标普的预测,标普可能会下调中骏集团控股的评级。

  后千亿时代,任重而道远。

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