仁恒“三级跳”:隐藏杠杆撬动规模

2021-05-07 16:33:22来源:东地产财经周刊

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  “你有我有全都有”的年代宣告终结后,房地产行业叙事转进“剩者为王”的语境,马太效应为房企追求规模——不论主动还是被动,制造了无法规避的现实动机。

  以高负债杠杆撬动规模,在持续数年的身位之争中,一再被证明快捷有效。却犹如饮鸩止渴、涸泽而渔。

  房地产行业的高负债扩张,与中国经济整体发展思路背道而驰。即使没有“三道红线”的预警与强力约束,这一模式的不可持续性也终究会成为行业共识,只是届时已付出了惨痛的代价。

  高负债杠杆难以为继,上规模的动机却并未消减,怎么办?《东地产财经周刊》注意到,在这个“转型”、“归零”声此起彼伏的年报发布季,对绝对规模的标榜终于让位于对增长内涵的探求。

  “三连跳”扩张

  规模快速跃升中的新加坡上市房企仁恒置地集团有限公司(Yanlord Land Group Ltd.,以下简称“仁恒置地”)抢眼入镜。

  仁恒置地日前发布2020年业绩显示,公司2020预售额约784.55亿元,同比上涨40.8%。

  从200亿、500亿到700亿,这家进入中国28年的老牌房企,实现了规模快速扩张的三级跳。

  曾经的仁恒置以精工慢做著称,规模增速此前在中型房企中并不突出。资料显示,2016年—2018年,仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元及248.88亿元,销售目标始终维持在200亿级别。

  竞争环境的变化,行业集中度的不断提升,促使仁恒主动提速,并顺利完成了预期目标。2019年,仁恒置地以557亿元的合同销售额,成为当年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。数据表明,2018年至2020年,仁恒合同销售额年复合增长率高达75%。

  虽然受到新冠疫情冲击,但年报数据显示,仁恒置地整体销售和房屋交付没有受到过多影响。2020年,仁恒置地实现收入239.18亿元人民币,同比增长28.1%。

  规模增长的同时,仁恒置地现金及现金等价物亦获取了24.5%的增长,与下降的负债率对比——净负债与总股本之比全年下降16.8%至63.2%,一增一减,方向趋稳。

  “加杠杆”发展

  “三道红线”出台,行业面临较大利空,多数规模房企高负债、高周转的模式难以延续,甚至被迫再次转型,仁恒置地却相对从容。

  仁恒置地高质量扩张,一定程度上切中了行业发展的要害问题——面对去财务杠杆的长期要求,房企还能用什么去撬动规模?

  4月25日,仁恒置地在上海发布了28周年品牌主张“以仁为恒“。在外界开始猜测“变大变快”的仁恒会不会在不久的将来泯然众人时,仁恒置地集团董事局主席钟声坚再度强调,仁恒的道路选择不会变:“仁恒一直坚持走自己的路,本着‘善待土地,用心造好房’的理念,精益求精。”

  “做好房”形成的肌肉记忆,“长期主义者“的目标设定,使仁恒置地在不确定的周期内,往往能抓住切实的市场机遇并有所收获。

  按照仁恒置地自我的成长解构,在“土地、城市、行业、客户、伙伴“五个维度,仁恒置地二十余年所积淀的品牌信任,才是支撑仁恒寻求扩张的基本面和行动指南。

  对于仁恒置地今后的扩张战略,钟声坚称,企业发展也要遵循市场规律,仁恒置地的逻辑是“防守排第一,发展排第二,着重于产品,逐步地有道理地发展,至于销售规模顺其自然。”

  以品质口碑锻造的群体信心作为支点,仁恒置地依靠“加产品力杠杆“的方式撬动规模,这同行业内屡见不鲜的依赖金融资本实现“弯道超车”的做法,形成两条道路的对比。

  毛利率下行

  2020年仁恒置地毛利率36.4%,同2019年相比下降了约5个百分点;归属于公司所有者的利润为25.92亿元人民币,下降22.6%。虽然在行业利润率普遍滑坡的背景下,该表现仍处于上游水平,但对于一向以盈利能力著称的仁恒,这是一个应该引起警觉的信号。

  解读仁恒置地全年逾四成的预售额增长,长江三角洲和大湾区项目分别占到集团全年预售额的69.7%和16.3%;全年预售合约建筑面积2141352平方米,增长14.0%;平均销售价格36638元/平方米,同比增长达23.6%,高于销售面积增幅。

  高等级土地——高品质赋能——高溢价回报,粗略勾勒出仁恒式的盈利闭环。

  外部环境的变化,对拿地端与销售端带来的影响显而易见。政策调控对楼市和地市的管控越来越严格,土地成本愈发高昂,企业对商品房的自主定价能力严重受限。

  仁恒置地布局集中在高等级城市。与低线城市相比,高线城市有充裕的购买力支撑和抵御风险的长远市场保障,通常也意味着更高的成本投入以及更严厉的定价限制。

  虽然仁恒置地表示利润减少受到“缺少了净廉价收购收益、重测算联营公司和共同控制实体权益亏损净额,以及投资性房地产公允值变动盈利减少影响”,但在外界看来,增收不增利,将是仁恒置地扩张路上需要面对的长期难题。

  钟声坚坦然表示:“毛利率下降是现实,而且市场容错率更低,以前投错标做错了,可以快速赚钱补回来,现在看来很难了,要尽量保证每一个项目都能产生盈利。”

 压力中拆招

  压力显而易见,仁恒拆招的动作也精准清晰。

  4月28日,仁恒置地32.21亿元竞得无锡经开区清源路与观顺道交叉口东南侧地块,首进无锡。

  《东地产财经周刊》认为,在城市群建设的新时代,仁恒置地持续扩展战略布局,开始稳健下沉,尝试将自身产品力的领先优势与高潜力城市的发展红利结合,拓宽利润池。

  目前,仁恒置地已实现了港珠澳大湾区、江浙沪长三角、京津冀环渤海三大城市群的拓展,以及中西部核心区的深耕。

  除传统的土地竞拍外,仁恒置地依托强大的品牌认知度和品质基础,通过合作、旧改等方式扩大规模,控制土地成本,维持市场准入。

  在城市更新赛道,仁恒的强势表现格外引人瞩目。继苏州仓街项目大获成功后,上海的仁恒·海上源项目,作为仁恒新一代国际社区的开篇之作将在今年亮相。

  近年大量布局的代建业务,也有望成为仁恒置地一个重要的利润来源以及潜在的未来营收支撑。

  日前,标普将仁恒置地的评级上调为“稳定”。稳定的展望反映了标普的预期,即在未来12-24个月内,仁恒置地的合同销售还将适度增长并加快项目交付,同时更好地管理其债务融资土地补充。

  投资学者达摩达兰认为,报表数字背后,更具力量的,是企业为市场所讲述的真实故事。作为最擅长用产品讲故事的房企之一,仁恒置地能否顺利实现向更高台阶的跃升,实际根本仍取决于其提升产品力杠杆,讲好居住故事的能力。

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