经营能力低、转型失利 超四成中小房企上半年业绩预亏

付珊珊2021-08-02 08:44:02来源:中房报

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  半年报未至,预告先行。

  随着2021年过去一半时间,不少房企发布了上半年业绩预告。根据东方财富choice数据显示,截至7月28日,A股房地产企业共有46家发布业绩预告,其中,26家企业宣布上半年归属上市公司股东的净利润是盈利状态,另外还有20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布,预亏企业数量占已发布盈利预告企业数量的43.48%。

  从数据来看,今年上半年房企业绩亏损现象相较往年有所增多。诸葛找房数据研究中心分析师认为造成这种情况多半是受“三道红线”制约以及融资监管力度加大的影响,房企预计盈利空间将会受到一定程度的压缩。

  对于这些房企出现亏损的原因,上述分析师认为主要有两方面:“首先在全国房地产政策调控趋紧的环境下,房企的销售价格、推盘力度等均受到一定程度的影响,造成利润率下滑;其次,随着房企纷纷开始酝酿业务转型,部分房企转型失利,同时地产业务也并未带来较大盈利,也使得业绩出现下滑,另外,部分房企布局城市受疫情影响,销售回款也受到一定阻力。”

  多城调控持续加码

  中小房企面临生存挑战

  2021上半年,房地产市场延续去年底热度。从去年的“三道红线”、房贷集中度管理到今年上半年的集中供地政策,房企端、银行端、土地端三大主体联合发力,多措并举,进一步落实“三稳”目标。

  在这种情况下,上半年新房、二手房市场活跃度均较高。随着多城调控政策频频加码,市场热度有所回落,房地产成交规模受到一定程度的抑制,但相对而言仍处于较高水平。

  不过,这种市场热度并未传导至中小房企的业绩表现上,相比规模型房企,中小房企仍然面临了严峻的生存压力。

  在所统计数据中,上半年出现亏损的房企多为中小规模房企,例如沙河股份、南国置业、光明地产等。一位TOP30房企人士认为,中小房企资金实力较弱,资金周转效率相对较低,同时自身品牌影响力不足,运营能力有所欠缺;另一方面,“三道红线”政策制约叠加融资监管力度加大使得企业间分化明显,中小房企在融资方面凸显出一定的难度,这些因素都是导致中小企业经营难以为继的重要方面。

  实际上,随着融资端收紧以及土地端两集中政策的实施,不少中小房企已经丧失了拿地和后续开发能力。

  以*ST中房为例,由于此前的业绩疲弱,公司已经被冠以“ST”警示,公司也曾向外界透露,因主营房地产业务可销售房屋减少,预计公司上半年的累计净利润可能为亏损。

  公开资料显示,今年上半年,*ST中房已无新增房地产储备,无新开工以及竣工项目,也无商品房销售。截至二季度末,该公司可出租物业总面积3024.82平方米,实际出租面积161.28平方米。2021年上半年实现出租收入16.82万元,其中2021年第二季度实现出租收入8.41万元。

  在这些预告亏损的企业中,预计亏损额度最高的是泰禾集团。根据泰禾集团发布的盈利预告显示,其上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损8.5亿元至11.5亿元;有5家中小企业为近年来首次亏损,分别为沙河股份、渝开发、美好置业、天保基建和国创高新。

  转型失利影响业绩

  后期战略聚焦需更明确

  除了本身的开发实力已经不适应竞争激烈的行业环境,不少中小房企在寻求转型的过程中也遇到了不小的挑战。

  不难发现,上半年业绩预亏的房企中不少都是由于转型失利而导致。

  以今年上半年首次出现净利润亏损的美好置业为例,其上半年归属上市公司股东的净利润亏损额在2.9亿元至4.1亿元。对于公司的业绩亏损,美好置业相关人士回复中国房地产报记者称,主要原因是装配式建筑业务尚未达到相应的规模,报告期产生经营亏损2亿元;此外,受房地产开发周期影响,2021年前6个月房地产项目结算面积、结算收入较少,125亿元的项目预收款也尚未达到结算条件。

  对于美好置业而言,虽然今年上半年才出现亏损,但实际上转型装配式建筑的阵痛期并不短。公开资料显示,2017年,美好置业正式进入装配式建筑赛道,此后公司业绩便呈现下滑态势,2017年至2019年归属上市公司股东的净利润逐年下滑。

  “由于公司装配式建筑业务处于培育期和投入阶段,管理费用增加且收入占比较小,房地产业务仍然是公司业务收入的主要来源。房地产业务收入与工程项目的进度和排期直接相关,完工交付的项目规模决定了收入规模。”上述美好置业人士表示,目前,公司房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元,但尚未达到结算条件,将在未来1-3年的期间逐步确认收入;累计取得装配式建筑业务EPC、PC及设计订单额合计约74亿元,其中履约中合同金额71亿元,将在未来1-3年逐步履约、结算,一定程度上保障了公司未来数年内主营业务收入及利润实现。

  此外,该人士还提到,装配式建筑业务的盈利时间尚取决于市场状况变化、业务拓展和经营情况等多种因素,公司能做的就是继续专注房屋智造主业,夯实公司基本面,争取实现良好业绩以获得投资者更多认可。

  相比美好置业,另一些小房企却因为转型业务表现不佳而在生死线上徘徊。

  例如*ST银亿,其业绩预告显示,公司上半年归属上市公司股东的净利润亏损3亿元至3.7亿元,同比下降1424.6%-1733.67%。对于业绩大幅下滑的原因,*ST银亿表示,受欧美、印度等境外疫情严重等因素影响,公司旗下汽车零配件境外业务经营受到较大制约,导致汽车零配件板块经营业绩产生亏损。同时,公司旗下房地产业务受项目交付收入较少、财务费用以及自持物业折旧等计提因素影响,经营业绩亦产生亏损。

  面临同样情形的还有*ST绿景。由于收入减少、期间费用(包括公司重大资产重组中介机构费用等)增加,*ST绿景预计今年上半年归属上市公司股东的净利润亏损600万元至1000万元。

  值得注意的是,*ST绿景于2019年、2020年连续亏损,分别实现归母净利润-0.09亿元、-0.18亿元,同期对应的营收分别为0.16亿元、0.15亿元。根据沪深交易所发布的退市新规,若*ST绿景今年的净利润仍为负值且其营业收入低于1亿元,则该公司很可能将面临退市的命运。

  上述诸葛找房研究中心分析师认为,房企转型过渡期较长,短时间内带来可观收益的可能性不大,因此,对于这些中小房企而言,未来一方面要保证主营业务、企业优势领域业务有较好的收入来源,以此提高营收;其次,应提高公司运营能力,在保证不影响公司运营的情况下尽可能的降低运营成本,拓宽盈利空间;第三,其建议这些转型其他赛道的中小企业,应根据公司转型业务的市场情况和发展前景,考虑是否继续聚焦该转型业务,还是布局新的业务领域。

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