宋都退地波澜再起 违约方祥生、宝龙纷纷澄清与此无关

付珊珊2021-08-13 10:56:16来源:中房报

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  宋都股份退地事件再起波澜。

  8月10日晚间,宋都基业投资股份有限公司(以下简称“宋都股份“)发布公告回复上交所监管工作函,对杭州退地一事做了进一步披露。

  宋都股份称,2021年5月7日,公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司竞得杭政储出【2021】8号地块(以下简称“8号地块“)土地使用权随即与祥生控股(集团)有限公司(以下简称”祥生“)浙北区域公司达成合作意向,但最终由于祥生方面违约退出导致退地。

  不仅如此,宋都股份还在公告中披露了另一宗地块合作方违约事件。

  宋都股份称,2021年5月8日,公司全资子公司杭州长慧企业管理有限公司竞拍获得12号地块(即天目医药港地块)(以下简称“12号地块“)土地使用权,浙江宝龙锦城企业管理有限公司主动接洽公司希望就天目医药港地块进行合作开发,双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》,但随后浙江宝龙放弃合作,也因此打乱了宋都股份整体资金排布计划和节奏,导致同一时间节点项下,宋都股份集中资金支出金额放大。

  两个地块都被合作方“放鸽子”,无奈之下,宋都股份只能退地。

  退地“罗生门”

  事件退回到5月7日,杭州首次集中供地拉开帷幕。两天时间,出让地块57宗,揽金1178亿元,这也让杭州成为上半年全国土地市场的最大赢家。

  土地市场的热度少不了房企的推波助澜,宋都股份是其中之一。在这场土地大战中,宋都股份成功斩获5宗地块。但作为一家年度净利润仅有3.52亿元的中小型房企,宋都股份要一次独揽五幅地块,在资金面上有不小的压力。

  按照宋都股份过往的经验,合作开发、联合拿地是其多年运营模式之一。根据宋都2020年年报数据显示,其开发的39个住宅项目中只有3个是100%持股,其他均为合作开发项目。

  用惯了合作开发套路的宋都股份不曾想到,竟然会被合作方“套路”了。

  7月20日,宋都股份发布一则退地公告,成为这场“罗生门事件“的导火索。宋都股份在公告中称,考虑到市场风险因素,公司决定放弃已竞得的8号地块土地使用权,并为此将损失5000万元保证金。

  由于是杭州集中供地后的首例退地,宋都股份退地也引发了业界广泛关注。

  随后就有消息指出,宋都此次退地有不得已的苦衷,即合作方临时变卦退出,导致宋都的资金安排受到影响,不得已才退掉了所拿地块。

  彼时对于违约的合作方市场猜测不一,但多种声音指向了宝龙地产。但宝龙地产在回复中国房地产报记者时予以否认。另有消息人士向中国房地产报记者透露导致宋都股份退地的违约合作方是祥生控股,但彼时祥生控股方面对中国房地产报记者明确否认。

  涉事方各执一词,让这起退地事件显得扑朔迷离。

  上交所问询

  祥生澄清“未签署协议”

  宋都的退地事件也引起了上交所的关注。上交所向宋都发出了监管函,让其披露竞拍拿地后短时间内退地造成大额损失的合理性以及公司前期的拿地决策是否审慎。

  8月10日,宋都股份回复上交所公告,进一步披露了退地的来龙去脉,直指合作方祥生的违约是造成退地的主要因素。

  宋都在公告中称,5月7日,公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司竞得8号地块土地使用权,随即与祥生浙北区域公司达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式,即50%:50%股权联合操盘开发。

  据中国房地产报记者从接近宋都股份的知情人士处了解,当时祥生方面与宋都股份的对接人为祥生浙北区域公司投资拓展部负责人。彼时约定,在双方合作中,宋都方并表并负责设计、营销、综管、财务条线,而祥生方面则负责成本、招采、工程、客服条线。

  取得地块当晚,祥生相关人员至宋都现场洽谈合作事宜,明确表示了合作开发意愿,并开始梳理合作细则。

  上述知情人士透露,双方人员于当晚在微信成立了“运河新城地块协议沟通群”,群内人员包括祥生方面的投资部负责人、法务部负责人、财务部负责人以及宋都方项发中心、法务中心、浙北城市公司的相关人员。

  此后几天,双方均在正常推动合作事项进展,并于5月12日晚,双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报,合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

  然而在5月13日,祥生方突然电话通知宋都相关人员,单方面表示不再参与本次合作。

  祥生的退出让宋都股份倍感压力。

  公开资料显示,8号地块由宋都股份子公司在杭州首次集中供地中以17.83亿元竞得,楼面价20962元/平方米,溢价率为29.86%,自持比例达到21%。面对高溢价和高自持,宋都股份想独自开发这块地毫无疑问将面临巨大的资金压力。

  在中国房地产报记者此前的采访中,亦有宋都股份高层透露,杭州出台“限商墅令”之后,让本来利润微薄的地块更加没有利润空间,甚至出现亏损。权衡之后,宋都股份宁愿折了5000万元保证金也要退地,以防止更大的风险。

  根据宋都股份公告披露,目前公司正在寻求法律途径解决问题,称已委托上海锦天城(杭州)律师事务所向祥生方寄送《律师函》,要求祥生方承担缔约过失责任,并积极妥善处理赔偿事宜。

  对于宋都股份单方面的“控诉“,祥生也于8月11日发布了一份公告,称公司未与宋都股份就8号地块签署任何协议或文件,简而言之,否认退地与其相关。同时,对于宋都股份公告中所诉对祥生造成的不良影响,祥生方面将保留启动法律诉讼权利。

  宝龙牵涉其中

  称“合作条件发生改变未能达成一致“

  除了祥生的违约,宋都股份在回复上交所的监管函中还提到了另一宗地块的违约。

  宋都股份称,由公司全资子公司杭州长慧企业管理有限公司在5月8日竞得12号地块后,浙江宝龙锦城公司主动接洽,希望就天目医药港地块进行合作开发,双方还签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》,约定双方股权比例各占50%。

  然而,浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议,且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。5月19日,在宋都股份多次电话催促下,浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

  中国房地产报记者从该事件知情人士手中获取到当时宋都股份与浙江宝龙签订的合作备忘录,仅一页纸的内容,双方制定了14条相关规定,且备忘录上由双方人员签字盖章。

  在备忘录约定内容中,合作项目联合操盘,由宋都股份并表。其中,宋都方的联席项目总负责前期、设计、财务条线,并指派成本招采副职、营销副职及一支营销团队;而宝龙方面的总经理(即项目公司最终审批人)则负责综管、营销、成本招采、工程条线,并指派财务副职。

  值得注意的是,这份合作备忘录的最后一条注明了“如一方违约,则违约方应支付守约方2000万违约金”。

  公告披露后,中国房地产报记者也联系到宝龙地产品牌方面人员,其表示,公司与宋都股份此前退的8号地块无关,的确与宋都股份就12号地块有过合作意向,且双方签订了合作备忘录,但后期(5月17日之后)在正式沟通合同条款过程中,由于双方合作条件发生改变,导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现,实际细节需以合同签订为准。

  “我们也是看到对方发公告才知道此事。既然此事已发生,宝龙会按照相关法律法规积极配合,应对处理。”宝龙地产品牌人士回复道,上述12号地块已于一个月前动工,由宋都股份单独开发。

  针对宝龙提出的合作条件改变这一关键因素,中国房地产报记者采访接近宝龙地产的人士了解到,双方很可能是自持部分的商定出现了分歧。

  公开资料显示,12号地块当时竞得成功后要求自持比例不少于19%,这对开发商的运营能力和资金实力是不小的挑战。

  随着宝龙退出,宋都股份再次陷入尴尬的境地。

  宋都股份称,公司已于7月26日委托杭州长慧律所正式向杭州市拱墅区人民法院提交了《起诉状》,其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元,并承担各项诉讼费用,目前该案件已在进展中。

  最终结果如何不得而知,但在杭州本地楼市研究专家看来,整个退地事件也给开发商敲响了警钟,即在当前的政策环境下,房企拿好地之后有很大可能会找不到合作伙伴,因此未来合作开发的房企最好提前谈好合作,且口头承诺并不能作为有效的法律依据,拿地合作依然要以签订正规合同或协议为准。

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