王涌彬：《绿色住区标准》引领房地产业转型升级

  2014年10月1日《绿色住区标准》(编号为：CECS 377-2014)顺应时代潮流而诞生。这是中国房地产研究会人居环境委员会整合国内外优势研究力量，在住建部立项课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》、《规模住区人居环境评估标准研究》等众多研究成果的基础上，历时八年编制完成的首个行业协会标准。

  引言

  互联网思维对房地产行业发展带来的冲击和变革是当前的一个热点问题。互联网思维的核心是服务，要点是用户至上。对照房地产行业的发展，与互联网时代还存在一定的距离。因为房地产企业提供的产品是毛坯房，提供的社区是毛坯社区，严格的说，房地产企业提供的还不是完整的产品，因此，我们需要把视野打开，深刻理解社会需求和生活方式的变化，深刻理解正在转型中的城市发展趋势，从而正确把握住房地产业转型升级的历史机遇。《绿色住区标准》的出台和实施为我们提供了一个这样的机会。

  《绿色住区标准》符合我国的房地产开发模式

  我们正在经历最大规模的城镇化进程，生活方式、社会结构正发生巨变；同时也正在承受空前的资源压力和环境挑战。

  我们拥有世界最大的房地产开发量和最快的开发速度，但却缺乏清晰的住区规划理论和体系；同样，我们拥有全世界最多的城市人口(7.0亿)，660多座城市，2000多座县城，18000多座小城镇，但离城市文明还有一定的距离；进入21世纪以来，我们建设了上百亿平方米的城镇住宅，但总体技术含量还很低。

  中国的绿色建筑始于十年前，目前已经上升到国家战略层面，进入高速发展时期。但我们所面临的问题是，中国的城市建设和房地产开发并不是以单体建筑为单位，而是以住宅小区的形式规模化开发，无论是大城市还是中小城市，乃至小城镇，规模化开发是绝对主流。绿色建筑固然非常重要，但它不能完全解决新型城镇化所面临的各种复杂的社会、文化、环境等问题，因而我们需要拥有与房地产开发模式相匹配的绿色开发体系。

  2014年10月1日《绿色住区标准》(编号为：CECS 377-2014)顺应时代潮流而诞生。这是中国房地产研究会人居环境委员会整合国内外优势研究力量，在住建部立项课题《中美绿色建筑评估标准比较研究》、《规模住区人居环境评估标准研究》等众多研究成果的基础上，历时八年编制完成的首个行业协会标准。《标准》填补了我国绿色住区开发建设领域的空白，拓宽了房地产行业发展的视野，完善了房地产开发的理论体系，使房地产开发与城市建设发展更加融合协调。该标准的发布和实施，必将对我国新型城镇化发展和房地产业转型升级产生深刻的影响和积极的促进作用。

  绿色住区强调居住环境与居民生活的融合

  如果说，“绿色建筑”是在全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间。那么，“绿色住区”则是在全寿命周期内，最大限度地满足人们的居住和社会生活，保护环境、传承文化、承载居民绿色生活方式的健康社区。

  从“绿色住区”的概念可以看出，“绿色住区”关注的是如何为居住者提供幸福愉快的生活环境和居住体验。因而，“绿色住区”也可以理解为“绿色建筑”+“绿色生活”的统一体，深刻理解并创造绿色生活环境是房地产开发模式创新的关键。

  在我国现有的开发体系里面，开发项目更加热衷于“卖点”，热衷于追求新奇概念，追求一些虚无的舶来风格，很少把对老百姓生活的关注放在核心位置，尤其是与正在发生深刻变化的现代生活方式深度结合。这是目前比较突出的问题。行业转型升级需要房地产开发从单纯的建设阶段延伸到提供完整的社区环境，需要从提供“毛坯房”和“毛坯社区”到拥有文化内涵和完美人居环境的绿色住区转变。

  “绿色住区”强调以人为本，积极关注人的需求和生活方式的变化，尤其是“绿色住区”融入了大量现行住区规划体系不包含的社会文化、环境要素，把“绿色住区”看作是全寿命周期中的初始阶段。绿色住区的开发建设只是绿色生活的开始。 “绿色住区”提供的产品并不仅仅是一栋栋单一的绿色建筑，也不仅仅是美好的居住环境，而是拥有丰富内涵的绿色生活。“绿色建筑”+“绿色生活”是房地产创新的基础和行业转型的方向。

  绿色住区强调与城市第三产业协调发展

  《标准》不仅是为设计师和开发商提供了一把开发和建设绿色住区的金钥匙，还从可持续发展的角度，指导和帮助开发规划、设计、工程技术人员，在建设过程以及后期物业管理中具体实施绿色住区发展目标。《标准》更加强调将住区建设与城市发展相融合，并直接参与城市第三产业的发展，从而促进城市的转型升级。

  1)从城市空间视角完善城市的格局和形态

  通过对城市规划的理解和对城市自然环境、历史文化、传统肌理的深入梳理和分析，确定住区的规划结构、空间形态，使绿色住区项目的开发建设成为城市的有机组成部分。多数住区开发项目拥有较大的规模和较高的人口容量，对城市的整体格局和空间形态影响巨大。完美的住区应该是在城市特定的环境条件下演绎出来的亮丽篇章，理应有“虽由人作，宛自天开”的完美境界。

  2)以城市产业结构的视角完善城市的功能

  绿色住区强调融入城市，核心是产业融入。这涉及我们如何理解和定义我们的城市住区和城市第三产业。绿色住区是城市第三产业的载体。与住区开发相融合的第三产业具有地方特色和发展潜力，符合社区生活模式的社区服务业是方便居民生活、提高城市生活质量的基本要素。在互联网的冲击和居民生活方式深刻变化的大背景下，我们需要从城市产业结构调整的角度看待社区服务业的发展，从提供充足就业岗位的角度理解社区服务业，从完善城市功能的角度定位社区服务业。

  3)从节能环保出发，培养绿色生活方式

  绿色住区从规划设计到开发建设，再到社区运营维护，处处遵循节能环保的理念，以被动式节能的规划设计理念，提高住区的能源利用效率，强调以开发商为主体的绿色建筑开发，强调由社区主导、以居民组织为主体承担社区环境责任。全寿命的绿色建筑体系需要和全寿命的社区管理服务体系相结合。

  4)以构建和谐社会为目标，构建人文和谐住区

  社区公共活动的主体往往是老人和儿童。在已经进入老龄化社会的今天，居家养老和社区养老是我国应对老龄化的主要模式，因而社区的安全尤为重要，增加邻里交往的空间和机会，增进邻里关爱，传承中华传统文化，以绿色住区为载体，构建中国特色的城市文明，是房地产行业的责任与义务。

  绿色住区模式和价值

  为加快转变房地产业发展方式，全面提升住区开发建设品质的现实需要，人居环境委员会采用了“中国人居环境绿色住区共建项目”的运作模式。即通过“企业+社团+政府”三位一体，“以企业为主体、社团提供技术支持、政府倡导引领”多方共建的绿色住区模式，共同构建中国人居环境绿色住区共建项目，引领和推动行业健康发展。

  在当前的房地产市场形势以及今后房地产业转型升级的大背景下，绿色住区拥有独特的优势和价值：

  1)创造市场，创新发展

  强调开发理念的落地，突出项目卖点的内涵，尤其是对居民生活的深刻理解。城镇化仍在快速发展，城市的产业结构正在发生变化，居民消费模式正在发生变化，互联网背景下的生活方式正在发生变化。住房需求一定会发生变化。深刻理解正在发生的变化，转型开发理念，建设绿色住区一定能创造市场，赢得先机。

  2)整合资源，持续发展

  整合中国房地产研究会、中国房地产协会的优势资源，顺应国家及国际发展趋势，开发建设绿色住区。房地产企业可充分利用研究会和房地产协会搭建的多种平台，降低融资成本和采购成本，获得理念和技术支持，保持持续发展动力。

  3)名企先行，转型发展

  全国知名企业应率先开发建设绿色住区，参与并引领城市转型发展，充分利用自身品牌优势和社会影响力，主动承担环保责任，社会责任，文化责任。

  4)政策支持，跨越发展

  以绿色住区为基点，促进城市第三产业发展，增加就业岗位，推动城市转型升级，在绿色住区基础上发展养老产业、文化创意产业、社区增值服务业，使企业发展与城市发展同步同向，从而进入更加广阔的蓝海领域。

  5)社团引领，联合发展

  在实践中摸索出来的“企业+社团+政府”的绿色住区共建模式，经过了全国近百个试点项目的检验。在若干个城市做了调研分析发现，绿色住区标准和模式不仅适合新建，更适合既有住区的升级改造。

  建设绿色住区是利国、利民、利企的理想开发模式，既有利于引领城市转型升级，带动新型城镇化发展，又有利于开发企业创立品牌，赢得市场，更有利于改善人居环境，提升城市环境品质。《绿色住区标准》为构建城市文明，全面建成小康社会，开启“绿色通道”！(作者：中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任委员王涌彬)