深圳二手房正在以七折的价格成交。

  pti普睿数智云数据显示：2026年三季度全市二手住宅成交均价44857元/平方米，挂牌均价63078元/平方米，成交价相当于挂牌价的71.1%，也就是挂牌价平均打七折才能成交，在三个一线城市里折扣最深，同期上海折扣率为82.8%、北京80.2%。

  与此同时，深圳二手房挂牌房源在6月见顶后连续回落，新增挂牌同比减少26.5%，过去一年净增挂牌中有82.5%来自300万元以下。新增挂牌减少的同时，成交量却在增长，三季度成交同比增长4.8%，增量同样全部落在300万元以下。

  量增、价跌、折扣力度变大，构成了深圳这一轮二手房市场的基本面貌。

  ti普睿数智云数据显示：2026年三季度深圳二手住宅成交16415套，同比增长4.8%，环比下降16.3%，但仍高于一季度5.2%。同比增、环比减，说明二季度集中放量之后，三季度回到常态水位，成交并没有继续冲高。

  挂牌端的变化更值得琢磨。在挂房源总量自2025年下半年起持续攀升，由2025年7月的6.13万套升到2026年6月的8.42万套，此后连续三个月回落，9月末降到7.72万套，三个月减少6999套、降幅8.3%。但与2025年9月的6.98万套相比，在挂总量仍同比增长10.6%。

  回落的原因是新增供给收缩。三季度新增挂牌月均6495套，同比减少26.5%，9月为6843套。新增挂牌自2025年7月的8755套起震荡下行，2026年以来除3月外都没有回到8000套以上。卖方挂牌意愿下降，是三季度供给端最显著的变化，但供给收缩并没有换来价格上的收窄。

  三季度深圳二手住宅成交均价44857元/平方米，同比下跌5.8%、环比下跌1.0%，9月单月44728元。

  把北京、上海、深圳三个一线城市放在一起看，深圳的位置在中间：北京三季度41310元、同比跌11.8%，上海44527元、同比只跌1.0%。深圳的跌幅比北京明显收窄，但还没有出现上海那样的止跌。

  真正的特征在于挂牌与成交之间的落差。三季度深圳二手房挂牌均价63078元/平方米，同比只跌2.3%，成交价则跌5.8%，价差由2025年三季度的1.69万元/平方米扩大到1.82万元，扩大7.6%；折扣率（成交均价÷挂牌均价）由73.8%降至71.1%，回落2.7个百分点。7月单月折扣率69.5%，是2024年以来的最低值。

  横向一比更直观：三季度上海折扣率82.8%、北京80.2%。上海是挂牌价向成交价靠拢、价差在收窄，深圳恰好相反，挂牌价的下行速度明显慢于成交价，价差越拉越大。

  从存量挂牌的加权单价看，这条下行线连续而缓慢，由2025年7月的67916元/平方米逐月降到2026年9月的63207元，累计下跌6.9%。挂牌价不是不降，而是降得不够快。

  近三成的价格缺口，说明卖方心态仍然坚挺，这与挂牌量减少指向同一件事，也直接拉长了成交周期。

  三季度挂牌房源月均调价同比减少40.1%、环比减少47.3%，9月单月是2024年以来的最低值；月均带看同比减少13.1%、环比减少41.7%。两个指标同步大幅下降，形态上与上海三季度相似，结论却不一样，差别在成交周期上。

  上海三季度成交周期降到106天，为三个城市中最低；深圳是227.7天，同比反而延长12.7%，2026年4月一度达到308天的峰值，9月仍有244天。同样在少调价、少带看，深圳的房子并没有卖得更快。

  调价少、带看少、成交慢，这组信号指向的不是预期收敛，而是在售房源的结构性沉淀：愿意降价的房子已经成交离场，留在池子里的是报价相对坚挺，也不急于出手的业主。折扣率继续走低，是因为买方只能靠压价成交；周期继续拉长，是因为多数挂牌房源长期无人接手。深圳二手市场的摩擦下降，是交易活跃度下降的结果，不是买卖双方预期靠拢的结果。

  三季度深圳300万元以下总价房源成交9370套，同比增长15.3%，占比升到57.1%，是2025年以来七个季度的最高值，2025年三季度这一比重为51.9%。与之相对，300-500万元同比下降8.8%、500-700万元下降5.9%、700-1000万元下降4.8%，500万元以上合计占比由2025年一季度的28.1%降到21.3%。全市成交同比增长4.8%，增量全部来自300万元以下。

  面积结构同向。70平方米以下占比30.7%、70-90平方米占比30.6%，两者合计61.3%；110平方米以上合计24.5%，比2025年四季度的低点23.2%有所回升，仍低于2025年一季度的25.4%。200平方米以上是例外，三季度成交754套、同比增长12.4%，环比只降0.7%，是所有面积段中唯一环比接近持平的档位，高端改善需求没有跟着整体回落。

  更关键的变化在挂牌端。2025年9月至2026年9月，深圳在挂房源净增7385套，其中300万元以下净增6092套、占全部增量的82.5%，300-500万元净增1297套；500-700万元减少41套、700-1000万元减少90套，中高总价段基本持平。300万元以下在挂房源由18178套增至24270套、增长33.5%，占全市在挂的比重由26.0%升到31.4%。

  深圳二手房供给端与需求端正在同时向低总价集中，低价房源既是新增挂牌的主要来源，也是成交的绝对主力。

  这一点与上海、北京都不同：上海低总价成交占比稳定在69%，挂牌房源反而向市区小户型升级；北京低总价在退潮，700万元以上成交同比增长两到三成。

  可以看到，深圳二手市场的关键词是“折价成交”。

  成交量同比增长4.8%，增量全部来自300万元以下。深圳并非所有房源都在跌，144-200平方米的大户型加权单价同比上涨7.2%，其中160-180平方米上涨7.6%、180-200平方米上涨18.7%。可它们只占成交量的7.3%，不足以改变全市均价的方向。

  四季度需要跟踪三个信号：300万元以下档的成交单价能否止跌，折扣率能否回到75%以上，在挂总量能否连续回落到7万套以内。第一个决定全市均价的方向，第二个决定买卖双方预期是否开始靠拢，第三个决定存量压力是否真正缓解。在三者兑现之前，深圳二手市场仍处在以价换量的阶段，低档主导的格局短期不会改变。