【克而瑞物管研究】

  5月15日，2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会在厦门举办。会议发布了“2026中国物业服务企业综合实力研究成果”等一系列研究成果，以物业综合实力领域权威成果为行业树立了年度风向标。

  现场众多大咖也带来了他们的最新思考与洞察，本文对「2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会」的嘉宾干货做了整理，与各位读者一起分享。

  本期嘉宾

  绿城椿龄康养集团董事长 刘玲玲

  在「2026中国物业服务企业综合实力研究成果发布会」现场，绿城椿龄康养集团董事长刘玲玲以《守正提质  向新而行：“物业+”时代探索康养服务的创新之路》为主题做了分享：

  在物业行业面临保盘难、投诉升级、差异化不足、利润率承压的多重困境下，“物业+康养”正成为行业破局的重要方向。

  行业困局凸显，康养成为破局关键变量

  当前物业行业正经历深刻调整，四大核心困境日益凸显：

  一是保盘难度加大，存量项目流失加速，甲方合作关系从“托付”转向“招标”，市场竞争愈发激烈；

  二是业主投诉升级，微小服务瑕疵易被放大为信任危机，行业服务标准面临更高要求；

  三是差异化优势不明显，多数物业聚焦基础服务，业主难以感知“非你不可”的核心价值；

  四是利润率持续承压，人力、能耗等成本刚性上涨，传统“四保”服务模式利润空间已近乎透明。

  在行业普遍陷入增长瓶颈之际，长者群体成为被忽视的最大变量。数据显示，截至2025年末，中国60岁以上人口已达3.23亿，其中90%以上选择居家养老；2025年中国养老产业市场规模突破10万亿，预计2030年将达到20万亿。未来10年，每年至少有2500万老龄人口增长，新一代老年群体具备较强的资产实力与消费意愿，对高品质、有尊严的养老服务需求呈现井喷态势，这为“物业+康养”的发展提供了广阔市场空间。

  与此同时，政策红利持续释放，为“物业+康养”保驾护航。近两年，国家与地方密集出台相关引导政策，八部委、住建部、国务院等先后发布文件，北京、上海、浙江、湖北等多地推出试点方案与支持措施，明确鼓励物业服务企业开展居家社区养老服务，政策层面已为行业发展“铺好路”，等待物业企业主动“上车道”。

  “物业+康养”的天然协同优势

  不可替代的核心壁垒

  物业与康养天生具备高度协同性，这种优势是其他任何远程平台或专业机构都无法替代的，核心体现在五大维度，可概括为“近、亲、信”三大关键词。

  一是距离优势，物业拥有最高频的服务触点。物业人员每日与业主接触，无论是敲门问候、快递代收，还是水电维修，这种“抬头不见低头见”的天然物理距离，构建了无法跨越的服务壁垒，让康养服务能够实现“零距离”交付。

  二是信息优势，物业掌握最精准的长者需求画像。通过日常观察，物业能够精准了解长者的生活习惯——几点出门、几天未取报纸、家中灯光是否常亮，这些真实的“生活数据”，比任何问卷调研都更能精准捕捉长者的养老需求。

  三是信任优势。物业与业主长期相处形成的情感链接，为康养服务的落地奠定了坚实基础。相较于陌生的专业康养机构，业主更愿意相信朝夕相处的物业团队，这种信任能够有效降低服务推广与转化的难度。

  四是资源优势。物业可依托现有团队与场地，无需额外铺新网点、建新团队，只需为现有服务人员增加养老服务技能培训，即可快速拓展康养服务，实现资源高效利用。

  五是场景优势，物业所在的社区的是康养服务最低成本的交付闭环。社区作为长者生活的核心场景，能够实现康养服务的即时响应与便捷交付，让长者在熟悉的环境中享受专业养老服务，提升服务体验。

  更为重要的是，康养属性正成为房产与物业最稀缺的溢价能力。具备优质康养服务的项目，不仅能提升业主满意度与忠诚度，更能实现房产价值的显著提升，成为物业企业差异化竞争的核心抓手。

  绿城椿龄康养实践：

  从产品创新到模式落地，打造可复制范本

  基于对行业趋势的精准判断与自身优势的挖掘，绿城椿龄康养深耕“物业+康养”领域八年，形成了涵盖康养社区、社区居家服务、政府联动运营等多维度的实践模式，走出了一条“物业为基、康养为翼”的创新之路，其核心实践可分为三大板块：

  （一）CCKC同城颐养社区：打造混龄共生的康养新范式

  绿城椿龄首创CCKC同城颐养社区产品，打破传统CCRC（持续照料退休社区）“圈住老人”的模式，提出“留住生活、守住亲情”的核心理念，打造混龄共生的康养社区。从规划阶段就实现房产、物业、康养多线并行，构建“一老一小”共处的社区生态，打破“养老孤岛”。

  该类项目的核心优势的体现在三个方面：

  一是溢价显著，均价高出周边同类型项目30%-40%；

  二是服务专业，物业管家全员通过养老护理员、急救、认知症基础培训，实现物业服务与康养服务的深度融合；

  三是模式创新，将康养理念融入社区规划、产品设计、运营管理全流程，实现“DNA融合”，让康养成为社区的核心基因。

  （二）长者深度服务体系：免费筑信任，分层创利润

  绿城椿龄深刻认识到，“物业+康养”不是简单的服务叠加，而是双向赋能。2025年，绿城服务与绿城椿龄联合发布长者深度服务体系，涵盖六大核心服务主题，从生活便利、身心安全、精神丰盈、健康促进、增值服务等维度，系统性满足长者全生命周期的双重诉求。2026年，进一步提炼出4个长者深度IP服务，分别是家庭焕新颐养计划、安心药箱守护计划、颐乐学院银海豚计划、孝心传递时光计划，打造差异化服务标签。

  其核心运营逻辑是“免费服务做信任，分层服务做利润”。免费服务并非额外叠加，而是在物业服务基础上，为物业人员增加康养护理基本技能，通过免费的基础康养服务建立业主信任；在此基础上，推出分层付费服务，满足不同长者的个性化、高品质需求，实现服务价值与商业价值的双赢。这种模式不仅提升了业主满意度，更成为物业保盘、实现溢价的重要壁垒。

  （三）政府联动运营：构建可规模、可复制的赚钱闭环

  绿城椿龄积极联动政府资源，探索“街道统筹+专业服务商+物业落地”的一体化运营模式，实现康养服务的规模化、标准化落地，其中以杭州拱墅区小河街道、翠苑一区、桐庐县域的实践最具代表性。

  截至2025年底，绿城椿龄在杭州已承接132个居家养老服务中心（含13个街道级、71个社区级、49个村级），25个街道（乡镇）居家上门服务，85个社区食堂及助餐点，累计服务长者117万余人次，其中政府居家上门服务110万人次，绿城园区健康管理服务7万人次，物业+政府联动的居家业务净利润率达10%，实现了社会效益与经济效益的双丰收。

  从赋能主业到打造独立增长极

  经过八年深耕，绿城椿龄康养已从绿城服务的康养板块，成长为具备独立、专业、品牌价值的大型综合康养服务集团，成为绿城服务生活服务生态的重要组成部分。集团紧扣国家“9073”养老服务体系，构建以居家养老、社区养老、机构养老为三大主营业务，整合椿游、健康管理、家庭服务、适老化改造等多元产品线的“3+3+N”体系。

  在主营业务方面，涵盖康养地产开发运营（CCKC城市/远郊同城颐养、小镇型康养地产）、社区居家运营（椿天里邻里中心、社群活动、居家照护）、机构养老运营（椿悦荟、椿龄荟）；在赋能体系方面，依托椿龄研究院、椿颐科技、椿护专业陪护，实现标准研发、科技赋能、专业支撑；在产品延伸方面，推出椿颐4S适老化改造、听蓝健康睡眠等N条产品线，覆盖长者全生命周期需求。

  为保障服务专业性，绿城椿龄引入国际一流管理人才，借鉴日式先进颐养服务理念，组建专业团队，其中核心团队多具备留学背景与研究生学历，同时邀请耶鲁情绪睡眠团队、适老化设计团队等国内外专家领衔，打造兼具专业性与人性化的康养服务。目前，绿城椿龄已成为中国十大养老品牌、国家高新技术企业，收获百余项国家级、省级荣誉，其模式已具备全国复制推广的条件。

  中小物业入局康养，需坚守长期主义

  物业行业正从“管理空间”走向“服务人”，而服务人的最高频、最刚需、最长尾的场景，就是服务好长者，这是行业未来的重要增长极。

  对于中小物业企业而言，入局康养无需盲目扩张，应遵循“先调研、小试点、跑通模型，再复制扩张”的原则，避免重资产投入与盲目跟风。同时需明确，养老服务最难的不是建设场地，而是实现服务标准化、品质可复制——这既是与专业康养机构竞争的核心，也是实现长期盈利的关键。

  此外，做康养必须坚守初心，拒绝硬卷噱头，长期主义才是终极壁垒。物业企业应立足自身优势，依托社区入口与业主信任，聚焦长者真实需求，通过免费服务建立信任，分层服务实现盈利，逐步构建“物业入口+专业能力”的赚钱闭环，让康养成为存量社区的第二增长曲线。

  结语

  守正，守的是服务者的本分；向新，新在敢于跨界融合。

  在银发经济加速崛起、物业行业面临转型的当下，“物业+康养”不仅是破解行业困局的有效路径，更是实现价值重塑的重要方向。绿城椿龄康养的实践证明，物业与康养的双向赋能，既能守住物业基本盘，又能孵化独立造血的新增长极。

  未来，随着政策的持续加持、市场需求的不断升级，相信越来越多的物业企业将加入“物业+康养”的赛道，以物业服务的温度，温暖每一位长者的晚年时光，让长寿时代不仅有长度的延伸，更有质量的飞跃。