2026年9月2日，由克而瑞物管主办的「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」在青岛举办。500多位来自物业、行业上下游产业链的大咖齐聚峰会现场，共话中国物业行业服务力、品牌发展与实践。会上，克而瑞物管发布了2026中国物业服务力&品牌价值研究成果，为物业行业树立了风向标。

  现场众多大咖也带来了他们的最新思考与洞察，本文对「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」的嘉宾干货做了整理，与各位读者一起分享。

  本期嘉宾

  新大正集团首席市场官 汪英武

  在「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」现场，新大正集团首席市场官汪英武以《存量时代物业企业的市场竞争力打造思考》为主题做了分享：

  地产增量时代的红利渐行渐远，物业管理行业正式迈入存量时代。行业正在经历从“住宅主导”走向“住非并重”的过渡期，预判未来5-10年，非住物业有望突破50%，成为行业第一增长引擎。行业回归纯粹市场竞争，低增长、微利、低价竞争常态化，已经成为存量市场的基本特征。

  读懂存量时代：

  竞争逻辑已经彻底改写

  参照日本物业行业发展历程，其物业行业平均利润率仅3%，经历泡沫经济出清之后，行业走向精细化理性经营。反观国内，当下的内卷与价格战并非个别企业“不讲武德”，而是存量市场的必然现象，如同“老王卖包子”，市场充分竞争下，卷品质、卷服务、卷价格是客观现实。

  增量时代靠品牌，存量时代靠专业；进攻是最好的防守。

  过去增量时代，依靠品牌、人脉资源就可以获取项目；但存量招投标市场，即便商务关系到位，台面之上的专业能力、方案实力才是入场的硬通货。同时，服务做得好不代表不会被抢夺项目，存量时代的“进攻”，本质不是盲目抢规模，而是主动守护自身基本盘。

  存量竞争的关键战场：非住赛道

  存量的竞争在市场，市场的竞争在非住，非住的竞争在于专业。一个核心指标是项目翻台率：住宅物业项目翻台率仅3%，而非住物业项目平均翻台率高达 40%。非住项目合同普遍 25 年，到期强制重招，无论服务优劣都要重回市场比拼，这意味着非住赛道是真正市场化的角斗场。 

  数据显示，全国非住物业项目投标热度持续走高，单个项目最高参标企业可达173 家；千万级以上非住项目平均中标折扣达到8.8 折。不少企业嘴上宣称放弃规模扩张，但投标报价竞争依旧激烈，出现 “嘴巴虽很硬，但身体很诚实” 的行业现状。

  “低垂之果”的时代已经结束，物企必须培养“摘取高枝之果”的专业能力。粗放拼规模的时代落幕，具备专业深度、市场化作战能力的企业，才能够穿越周期。

  七大路径

  构建存量时代市场化核心竞争力

  面对全新的市场环境，企业如何打造可持续的市场竞争力？或可从定位、产品、商机、资质、投标、成本、AI作战七大维度思考。

  1、找准市场定位，锚定自身赛道

  企业要清晰回答“我是谁，服务谁”。新大正定位为领先的城市公共空间与建筑设施管理服务商，聚焦TO-G、TO-B高净值客户群体，精准匹配目标客户的决策人群触点，做精准的品牌触达。

  大企业适合横向做宽，搭建多业态业务底盘，保持业务弹性；中小企业应当纵向做精，在细分赛道深耕，构筑专业护城河，不求业务板块有多宽，但求单点能力足够深。

  新大正聚焦六大核心赛道：航空服务、校园服务、医疗后勤、公共物业、城市服务、IFM 综合设施管理，依托市场、人才、科技、资本四轮驱动，把单一赛道做深做透。

  2、打造差异化产品体系，构筑业务护城河

  产品能力是一切市场拓展的根基。非住客户需求高度分化，航空、医院、学校、产业园、政府机关，每一类客户的核心诉求完全不同。

  以新大正为例，国内70%干线机场、百余所高校、近百家三甲医院均有服务落地，同时拟通过并购补齐IFM 综合设施管理能力，在细分赛道沉淀专属产品、标准、案例，形成别人难以复制的壁垒。

  3、线上线下贯通，搭建私域商机库

  增量时代比拼的是生产力，蛋糕不断做大，产能就是核心；存量时代比拼分配效率，蛋糕总量固定，掌握流量与商机分配，就掌握市场主动权。

  对应物业行业，客户、项目总量相对稳定，谁能够沉淀商机线索，持续运营政企客户资源，谁就能占据先机。企业要打通线上信息抓取、线下实地经营，建立属于自己的私域商机库，而不是被动等待项目公告发布。

  4、搭建全牌照商务资证库

  投标市场，资质是敲门砖。不少企业前期商务沟通投入巨大，但招标公示出来，关键资质缺失直接失去竞标资格。

  新大正建立全类牌照商务资证库，公开招标项目资质满足率达98%，尽可能规避因资质扣分直接出局的风险，确保企业具备参与高水平竞争的基础资格。 

  5、建设专业投标技术团队，规避低级技术性失误

  商务沟通全力推进，却因为标书编制、响应条款出现疏漏，直接遭遇废标。这种现象在行业内并不少见。

  专业的投标团队要实现编制、审核、质检全流程分离，引入AI 辅助编标审标。新大正通过这套机制，把投标废标率控制至1.75%，最大限度规避技术性失误，把前期商务努力真正转化为投标竞争力。

  6、构建内部低成本运营体系，保留报价策略弹性

  低价竞争无法回避，但低价不等于亏损。真正的底气来自企业内部精细化运营能力。

  存量时代，精细化成本管控，不是简单压缩人员，而是全链条资源效率最大化，只有内部运营底盘扎实，对外投标报价才拥有策略弹性。

  7、借力AI，完成市场能力三大转型，打造体系化作战能力

  传统物业市场人员是“社交达人+物业专家+谈判专家+文笔高手”，对个人综合能力要求极高，属于典型“一将难求”。个人英雄式的拓展模式，在存量时代难以为继。

  新大正提出市场能力三大转型：

  ·从人脉拓展，转向数据驱动：摆脱单一酒局社交获取线索，依靠大数据、商机库挖掘市场机会；

  ·从经验驱动，转向AI 技术驱动：把企业沉淀Know-how、私有大数据与AI结合，处理信息解析、标书生成、竞品对标、报价测算等标准化工作；

  ·从经验决策，转向算法决策：把项目尽调、风险评估、报价策略从依赖老员工直觉，升级为数据算法辅助决策。

  AI可以替代80%以上标准化工作：商机检索、招标文件解析、竞品分析、标书编制、报价测算；但现场踏勘实地尽调、面对面商务谈判、复杂客户关系沟通，仍然必须依靠真人专家完成。

  AI时代新型物业市场人员画像：商机Agent+物业专家+谈判专家+投标Agent 

  不是AI会取代人，而是会使用AI的人，取代不会使用 AI 的人。依靠AI重构体系化作战能力，摆脱高度依赖少数能人，让组织整体战斗力得到释放。

  小结

  告别地产红利之后，物业行业迎来真正市场化的大考。存量时代，规模不再是第一目标，专业深度、产品壁垒、精细化运营、数字化体系作战能力，才是物企穿越周期的底层底气。

  面向未来，行业需要放下规模执念，聚焦客户真实价值，打磨专业硬实力。在非住这个真正市场化的赛道，唯有把“摘取高枝之果” 的能力建设到位，企业方能行稳致远。