2014房地产金融论坛召开 市场现分化与风险

  3月31日，“2014房地产金融研讨会”在京召开，研讨会由中国房地产业协会金融专业委员会、全国房地产基金投资联盟主办。会上发布了《中国房地产金融2013年度报告》，分析了2013年货币、金融、房地产政策与市场形势，并对2014年房地产融资方式进行了探讨。与会嘉宾表示，目前房地产市场出现了分化与风险，不同房企融资环境上也有了较大变化。优质开发商容易获得融资，中小房企却逐渐弱势，难以获得资金支持。

  研讨会由中国房地产业协会金融专业委员会秘书长肖晓俭主持，全国房地产投资基金联盟会长、中国金融地产俱乐部理事长、盛世神州董事长张民耕发表致辞。张民耕在致辞中表示，房地产市场的发展分化以及“大资管时代”的到来，给私募房地产带来的机遇与挑战。金融机构要注重形势和地域、企业和项目的风险分析；注重行业企业合作，分散和化解投资风险，实现双赢。

  中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如发表了《中国房地产金融2013年度报告》，对2013年国内房地产融资市场进行了归纳。苗乐如指出，2013年房地产贷款在房地产开发资金来源中的的占比不断下行，房企通过海外市场、房地产私募股权、信托贷款以及民间借贷等高成本方式融资，融资手段进一步多元化。虽然房地产信托有个别风险事件存在，但总体平稳。房地产私募基金有了长足发展，房企走出国门，海外并购和融资成效显著。

  中国房地产研究会副会长胡志刚和新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒分别作了精彩的主题演讲，引起了现场嘉宾的热烈掌声。

  在研讨会现场，150人的场地接纳了300余位嘉宾，满满都是站着的人，里一圈、外一圈地围着，听取演讲嘉宾的对市场的分析。虽然人数众多，但与以往房地产金融的相关会议不同的是，此前会议多是金融机构来找项目，而这次却是来打探发展趋势。一家房地产基金人员表示，过来就是来看看形势的。在房地产形势尚未确定的情况下，谁也不敢轻易下手。

  对于投资方向，嘉宾表示，现在已确定的是，三四线城市绝对不投，一二线城市也需房企有较高的资金实力水平才行。“现在几乎是银行给哪些企业放贷，我们才会给哪些企业融资，向那些高杠杆企业，就算他们能承受再高的利息点，我们也不会做。”

  另一家基金人员也表示，2012年他们设立了8支房地产项目，2013年设立项目高达14支，但今年项目数预计仅会设立4支。

  基金、信托收紧的同时，房地产赖以生存的银行贷款也在不同程度地收紧。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行，从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况，2012年下半年，建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。

  截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004.28亿元，占比进一步下降至5.83%。“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华表示。

  同样，工行首席风险官魏国雄表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“在具体项目上，一般而言，要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”

  魏国雄说，从短期来看，房地产是有风险的。“这种风险主要是一些结构性的风险，比如某些城市、某些楼盘、某些开发商会存在资金的风险。”

  业内人士指出，现阶段房企整体资金链承压，由于信托等产品刚性兑付期有滞后，因此，短时间还不会带来较大风险，但是，进入2015年或2016年，若房地产市场仍未好转，随着2013年项目的批量到期，将迎来房企兑付风险高峰。

    最后，中国房地产业协会、中国房地产研究会会长刘志峰作总结讲话，他指出，房地产业的发展离不开金融，金融在首次置业、保障性住房等方面的给予了资金支持，而金融手段的利用，也丰富和发展了房地产业态。随着房地产金融市场的变化，企业抗风险能力将进一步增强。刘志峰还指出，当前金融运行中的热点、难点问题很多，在房地产金融的领域也很活跃，要认真贯彻落实十八届三中全会的金融改革精神，组织好房地产金融的操作空间和有效办法，为银企合作搭建更大的合作平台，助房地产和金融两大行业共同平稳健康发展。