中国（西部）老年住区发展高峰论坛圆满落幕

  2015年7月25日由陕西省房地产研究会、中国房地产业协会老年住区委员会主办的“中国（西部）老年住区发展高峰论坛”在陕西西安圆满举行！

  来自中国房地产业协会名誉副会长童悦仲、中国房地产业协会原副会长朱中一、陕西省政协副主席李冬玉、陕西省民政厅社会福利处处长刘红岩、陕西省房地产研究会会长王圣学、陕西省房地产研究会副会长刘晓君、陕西能源集团董事长袁小宁、清华大学建筑学院教授周燕珉、中国太阳城集团董事局主席朱凤泊、陕西秦达房地产开发有限公司董事长吴春生、陕西秦达房地产开发有限公司总经理王红兵、天佑安康集团董事长陈琳翰、瑞典瑞健国际董事长李季男、美国水印养老社区中国有限公司首席执行官汪勇等数十位政府领导及养老产业专家学者就全国老年住区建设已取得成功经验的项目及西部地区养老地产发展现状进行经验交流与模式探讨。

  主办方致辞

    中国房地产业协会名誉副会长  童悦仲

  各位来宾，各位朋友大家上午好。本次中国（西部）老年住区发展高峰论坛是由陕西省房地产研究会和中国房地产业协会老年住区委员会共同主办，在此我代表中国房地产研究会和中国房地产业协会对各位的到来表示热烈的欢迎！对本次会议的承办单位秦达开发有限公司、西安天盛城市发展研究院以及会议支持单位，西安深视广告有限公司、西安壹代策略广告有限公司为保证会议如期召开所做的认真的筹备和大量工作表示衷心的感谢。

  截止2014年底，我国60岁以上的老年人口达到2.12亿。占全部人口的15.5%，其中65岁以上的人口1.38亿，占全部人口的10.1%。全国现有失能老年人口已经接近4千万。这些数字既道出我国社会面临空前的养老压力，又反应出其中蕴含巨大的商机。面对快速老龄化带来的严峻的形式，党和政府出台了一系列法律法规和政策举措，推动我国社会养老服务体系的建设。在这样的时代大背景下，众多房地产开发企业，凭借手中的资金、土地优势，和多年来积累的建设项目管理和物业管理经验，陆续转型进入了养老领域。在其中一部分企业取得成功，或者说初步成功的同时，也有不少企业举步维艰，陷入了困惑和迷茫之中。原因在于有的项目定位明显偏离了当地市场需求，以至于建成以后大量床位长期空置。有的项目规划设计不合理，或者施工质量有问题，或者硬件设施存在缺陷，给运营服务阶段造成种种困难和不便。有的项目缺乏运营管理能力和经验，对入住老人的服务不到位，以致于老人和家属投诉不断。有的项目缺乏养老领域的专业人才和合格护工，而原有工作人员又不断流失，人力资源出现危机。有的各项成本居高不下，长期亏损，财政状况令人担忧。凡此种种不一而同，举办本次论坛的目的，为了深入贯彻国务院颁发的中国老龄事业发展“十二五”规划和社会养老服务体系建设规划，开展老年住区经验交流，并对西部地区养老地产的发展进行研讨。会议邀请到的演讲嘉宾都是我国养老地产研究方面的行业领导和著名学者，以及从事养老住区规划、设计、建设、运营、服务工作，并获得崇高荣誉和丰富经验的专家、企业家。我相信通过本次会议的交流和参观，能够给在座各位实实在在的收获和启发，加快推进西部地区老年宜居住区的建设和老年宜居住区试点工程的开展，对西部地区乃至全国养老地产的健康发展提供有利的帮助。最后预祝本次研讨会圆满成功，谢谢大家！

  当前的房地产市场形势与老年住区的建设问题

  中国房地产业协会原副会长  朱中一

  当前与今后一个时期，房地产市场的主基调仍然是“稳定住房消费”、“稳定房地产市场”，促进居民实现住有所居。

  当前的房地产市场形势总体积极向好的同时，我们还必须要清醒地看到存在的问题。从市场角度分析，当前的问题主要有三个：

  一是商品房去库存压力依然很大，地区之间、业态之间的差异性依然明显；二与去库存压力大关联的是，房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标的同比下降；三是一些企业，特别是一些中小企业，与去库存效率低、销售不畅有关，企业资产链紧张，并购案例增加。当前与今后一个时期，房地产市场的主基调仍然是“稳定住房消费”、“稳定房地产市场”，促进居民实现住有所居。

  在做好老年住区的开发建设、运营管理与服务问题有三个关键点需注意：

  （一）国家确定的以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老服务体系。在居家养老方面，针对可自由活动的老年人群体，以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的定制服务。在社区养老方面，主要针对活动程度下降的老年人群体，以社区硬件配套为平台，增设老人大学、活动中心、康体中心等，打通社区与周边卫生、医疗、文体设施的功能衔接。

  （二）为了满足不同消费层次的需求，顺应未来养老服务网络的不断建立完善，机构、社区和居家养老服务一体化发展是必然趋势。

  （三)复合型老年社区的规模不宜过大，档次不宜过高，至少也要考虑中等消费者的需求。尤其在一个地区，这类项目不宜太多，否则会造成客源的不足和资源的浪费。

  （四）为了便于项目的运营管理与服务，在项目的前期策划与规划设计阶段，就要请规划设计、运营管理与服务的专家就老年住区、配套的医养等服务设施的布局、规模等问题共同进行研究，以便提高运营管理与服务的效率与水平。

  （五）顺应“互联网+”的发展趋势和健康老人的需求，探索开发小型化、连锁式的与养生养老旅游相结合的养老服务产品。

  陕西省老龄化现状与养老政策

  陕西省民政厅社会福利处处长 刘红岩

  坚持以人为本，养老服务机构应优先满足老年人基本的服务需求，扩展适合老年人的文化娱乐和服务。

  截至目前，陕西省现有常住绕口3775.12万人，其中60岁以上的老年人口达到84.28万人，70岁以上的人口260万人。自2011年以来，陕西省以完善法规体系，推进普惠型老年优待为重点，落实各项扶持政策，养老服务业持续快速发展。养老服务的体系初步建立，强化了顶层设计，发展政策法规体系。居家养老为基础的方面，引入家政养老服务，志愿者，提供家庭保健、紧急呼叫等服务，初步实现了城乡覆盖。到目前，全省已建成各服务机构3500个，民办240个公办550个，共有床位17.45万张，老年人的床位拥有率达到了30.09/1000。在养老服务政策落实方面。为推进民间资本进入养老服务业，省政府出台了关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见，和民办公益性养老机构补助资金管理办法。这里面主要政策有规定新建机构每张床位一次性补助3000元，支持了民办养老机构的发展，减轻养老服务机构资金压力和人力成本。养老从业护理人员培训方面，统计在册的养老护理员有6000人，获得国家从业证书的有2000人，通过培训有1800人通过了培训并取得了证书。做好全省养老服务任务有三方面：一是继续推进制度建设和政策创新，二是落实各项社会政策，发挥主体作用，三是突出工作重点，加快养老设施建设。养老工着手点有：一是可以优化产业结构，转变经济发展方式，二是扩大内需，促进消费增长，三是可以提升老年人健康生活水平。总之开展养老服务，举办养老服务机构，和养老服务产品的企业，要立足老年人实际需求，一定要负责现阶段社会发展的水平，，坚持以人为本，养老服务机构应优先满足老年人基本的服务需求，扩展适合老年人的文化娱乐和服务。同时，要积极维护老年人的合法权益，规范养老服务机构，促进老年人消费市场的形成。

  太阳城创新养老3.0时代

  中国太阳城集团董事局主席 朱凤泊

  养老产品库+金融资本运营=太阳城3.0创新时代

  中国的养老产业的发展经历了标志性的三个阶段：2013年养老元年，2014年探索之年；2015年启动之年。中国的养老产业面临两大结构性差异：一是建国前养老需求与“50”后养老需求的差别；二是城市养老与农村养老的差别，这两大差异也是当前养老市场所面临的两大挑战。如何迎接这样的挑战？太阳城走过了15年，从2000年谱图动工，经历1.0时代、2.0时代到如今的3.0创新时代，以市场情况经验和已经形成的模式来说，有以下几点经验可以探讨：医院：为了让老人在养老社区里住的好，开心、幸福，这个社区的功能就要做到为养老来设置。在太阳城里面，我们的综合设施第一个就是医院，80%老人选择太阳城就因为有医院，医疗的支撑是养老服务，是养老产业重要的内容；电梯：太阳城无论是低层建筑，还是高层建筑，全部要有电梯，而且电梯要做医疗梯，担架和床能进去，特别是从空间需求上满足老年人的需求；软件建设，为了维护老人的生活，太阳城相继成立了若干个公司，配套老人的服务，有商业超市，物业管理，老年公寓、渡假村以及未来的产能投资公司，这些公司的设立既满足了10年前社区的需求，也为后来的发展搭建了一个平台。

  太阳城2.0时代摸索了三个模式：一是开发运作模式，二是服务运营模式，三是商业盈利模式。太阳城模式的输出分为三个阶段：第一阶段做前期；第二阶段深入功能设施；第三阶段产生市场营销，运营服务的标准化的内容进行前期的介入。到了3.0创新时代，太阳城提出四大构想：一是产品库，我们把老人分段，分成未老、低老、中老，老老，分段以后做适应的产品；二是用现在互联网+的思维构建大的整合平台；三是要做深化的联合体，真正从2.0时代的联盟走向联合体；四是通过联合体运作实现资本运作。

  太阳城结合为开发商增加卖点、回笼资金以及为消费者享受服务加大投资回报两大需求的契合点，打造出多方共赢的商业运作体系：全球联盟·会飞的房子。会飞的房子就是为老人度假深度疗养度假的场所，目前已经在国内国外设立了40多个营地，老人可以在太阳城营地所在的任何一个国家度假。我们可以拿出房地产当中的未售的房子和老年公寓没有完全出租的房子去迎接面对这些本来不该住进来的人，迎接他的需求，提前把我们的空置房子提前变为现金收入进来，两个需求搭建。太阳城的解决方案，重要的是给会飞的房子，给低龄老人什么样的生活，这样的生活是以健康维护为要素的全程的360度的一种健康维护。

  养老地产发展背景、现状及趋势

  清华大学教授 周燕珉

  养老地产是未来得朝阳产业，项目客群与产品的定位要明晰，产业链要连接起来，规划设计或者是前期投资都要要匹配好资源，抓绒衣才能做好养老地产。

  在养老地产中最主要的有三方面的角色，第一个是政府；第二个是企业，包括地产商、投资商和设计院；最后是有老人人群。当前养老地产发展背景从人口层面看，目前全国老人已经是2点多亿，到2014年底，60-65岁的老人数量达7487万，占60岁以上的老人34.8%。低龄老人和高龄老人之间数字差距非常大；从政府层面来看，第二产业过剩，政府积极发展第三产业，也需要积极转移劳动力，促进就业，虽然人口红利已经没有了，但是人口还是非常大。第二产业的增值增加值比重42.6%，第三产业是48.2%，养老服务是服务业的主流，是服务产业当中非常重要的部分；从企业层面来看，白银时代到来，黄金时代过去。很多开发商，房子不好卖了，三四线积压严重。所以他们也想做老年地产，大家都在转型对养老地产非常青睐。

  当前我国养老地产需解决三大问题：低龄老人和企业追求床位数形成了矛盾。近几年床位数增长速度特别快，但现在的空置率是48%，而多数低龄老人选择居家养老。

  第二，项目定位与区位的矛盾。城市的发展和老人需求的关系，城市中间特别需要有护理设施，远郊只是需要旅游的东西，现有的医疗配备也是城市中心比较多，远郊基本没有。所以区位和老人的关系非常紧密，之间有一个定式。企业的位置会影响服务老人的群体。

  第三个矛盾，投资运营发展和全产业链的希求矛盾。投资商、开发商、运营商，还包括设计或者其他分支，目前的连接不太好，必须在开发的前端考虑到后面运营的情况才能做设计，如果不连接好会出现矛盾和问题，注定项目会失败。产业链在前期要连接好，然后再深入下去，而不是像过去的房地产商一样，最后还是要在运营投入方面赚钱。

  养老产业未来有四大发展趋势：趋势一，根据老人的真实需求细分产品； 趋势二，扎根社区建设小规模多功能的养老机构；趋势三，和旅游资源结合开发养老地产；趋势四，与医疗资源结合开发养老地产。老人如果要去老人社区，怎么跟医疗资源配合好是非常重要的。

  会养老的房子——秦达白鹿溪谷智慧人生

  陕西秦达房地产开发有限公司总经理  王红兵

  智慧人生需要一处会养老的好房子

  随着人口老龄化趋势的加剧及全社会对养生养老的庞大需求，养老地产成为新热点。作为责任国企的陕西秦达房地产开发有限公司，本着“四为”企业理念（为老人服务、为儿女尽孝、为企业尽责、为社会分忧），倾力打造出“三位一体的智慧养生养老低密度社区”——秦达·白鹿溪谷。历时5年，秦达地产不遗余力的在西安养生福地白鹿原，打造出占地343亩、30万㎡建筑面积的以健康型为主，CCRC持续照料退休社区，一站式服务社区。项目规划建设的“三位一体”的养老社区涵盖：老年公寓，约10万平米，958套，约2000张床位；居家养老：低层住宅及花园洋房，约20万平米，约1000户；社区养老：宜老设施配套，为整个社区服务。项目暖色原生态的托斯卡纳风格打造出自然恬静的乡野风情，为老人提供自然清新的养老环境。14项人性化智能系统、全社区适老化精细产品设计、十个一体化北京太阳城品牌模式运用，打造酒店式管理、管家式服务、开放式平台、益老式设施可以滴交流居住的中高端新型老年养生养老住区。

  通过历时五年对白鹿溪谷项目的全心打造，对于养老地产项目的开发，有三点经验可以与大家分享：一是明确项目定位；二是明确运营管理模式；三是销售物业与持有物业相结合。这三点的明晰与运用是一个养老地产成功与否的关键所在。

  为了生命的质量！

  北京瑞健国际护理暨瑞典皇家护理学院董事长  李季男

  “以人为本”的养老护理——根据每一个被照顾的老人的需求，有针对性的提供护理措施，以达到提高被照顾的生命质量的目的。

  中国目前有5万家养老机构，但在养老服务体系中依旧面临着三大难题：一是设施硬件、服务质量良莠不齐；二是专注点集中在通过硬件来提升服务质量，对直接提供服务的核心软件关注不够；三是国际权威的服务星级评价体系凤毛麟角，对于养老产业刚需的老年失能失智症照护的评价体系完全处于空白状态。尤其是在当前养老机构“四缺”阶段（缺乏完整教育培训知识体系；缺乏正确行业引导品牌效应；缺乏应对高端需求的能力；缺乏国际资源有效对接平台），整个行业市场急需建立一个具有具有功能性、高效性和创新性的健康养老服务体系。而一个成功的老年健康服务体系的建立离不开“以人为本”养老运营服务理念。以瑞健国际的养老服务理念为例，打造老年服务体系需要四大基石：一是根据每一个被照护者的需求，有针对性的提供护理措施。对患者的表现症状进行翻译解释，从而改善并控制其各种严重症状；二是重视团队合作，强调团队成员的专业性，专业的成员做专业的工作；三是对患者亲属的帮助也具有重要意义，正确的帮助和培训可以帮助他们更好地应对局面；四是强调与被照护者进行沟通的重要性，高质量的照护来源于有效的沟通。当然如果做为护理人员，自己本身是给予患者护理及关怀的最重要工具。

  美国养老社区经验如何同中国项目结合

  美国水印养老社区中国有限公司首席执行官  汪勇

  中国养老产业市场需要培育，但当前是进入养老社区领域最佳时机！

  美国持有型养老社区规模跟酒店行业资产价值相当，而中国市场化养老社区刚刚起步。起步阶段面临着诸多挑战，但以美国养老市场的发展经验来看，中国的老年人口基数庞大加之以中产阶级数量的攀升，中国的市场培育潜力很大，现在是进入养老市场的最佳时机，在模式上可以借鉴比较成功的美国养老模式。

  美国养老产业有6大成功经验，值得中国学习与借鉴。一是，市场调查与可行性研究要做好。可行性研究主要是：确定相关市场区域、开展人口和经济基础研究、对现有地块进行评估和分析、开发项目描述、分析周边开发项目对目标地块的影响、对主要市场竞争项目进行分析、分析项目出租/房间单元入住情形、开发产品、项目定义和市场定位。二是，运营理念和思路决定设计。一个项目档次有多高，实际上是定价确定的，如果考虑这个项目的长期发展，户型的可组合性非常关键，可能会增加建设成本，但从运营的角度是值得的。三是，以客户和消费者为导向的市场和销售。持有养老地产物业的增值在于通过提供市场需要的增值服务和降低运营成本而实现净营业收入的不断增长。四是，以客户为中心并给予客户自由选择的餐饮服务原则。

  餐饮的选择立足于老人的时间计划，而不是事先安排，只有老人可以自由选择用餐时间、地点。一旦得到老人的认可，他才会继续入住，社区入住率才会提高。五是通过高品质服务打造持续增长的商业模式。六是，打造完善的运营管理体系和公司文化。

  从前期策划定位到开发运营

  天佑安康集团董事长  陈琳翰

  养老地产从策划定位到开发运营要注重“4个阶段+369运营服务模式+1950项服务细节”

  养老社区的开发首先要需要解决五大问题：第一，如何减少老人走失率？第二，老年住区或养老公寓如何解决老人相互融合问题？。第三，养老社区的户型设计及床位设计如何更加适老化？第四，如何解决养老社区老人健康饮食问题？，第五，如何做好养老社区各种风险的管控？第五，轻人谈养老项目的运营管理，如何准确了解老年人群的养老需求？

  养老地产项目开发需经历四大阶段：第一，可行性研究阶段。最重要的是做市场调研和定位，包括投入产出的分析。第二，整体的策划阶段。做好细致的市场调查，拿出整个项目的概念性规划设计任务书，一定和建筑规划设计院紧密结合，没有整个项目的前期报告就不可能找到建设规划设计院。现在很多开发商否反了，直接做设计然后修改，浪费很多的时间和资金成本。第三，开业筹备阶段。最重要的是组织设计人力资源管理体系的设计。第四，正式运营阶段，如何防控风险，如何降低人工成本，如何满足客户的需且和提高客户的体验是我们运营阶段最主要的任务。

  八大绝招让养老地产项目可以成功：第一精准定位与市场划分，没有分类没有利润；第二是卖服务，卖医养康护四位一体的贴心服务；第三卖幸福的生活方式：居家、社区、机构三点一线；第四产融一体化；第五复合式延伸式服务方式；第六卖体验卖口碑，体验为王、服务制胜；第七，互联网+没有墙院的养老院；第八完整的符合实际的运营服务团队和运营策划方案。

  做养老地产还要注意八大陷井：第一没有完整清晰的运营服务方案和管理团队；第二缺乏清晰符合当地实际和项目实际的商业模式与盈利模式；第三一味的照搬照抄模仿，不结合实际；第四重视硬件轻视软件；第五还停留在卖房子思维定势，不愿意干最脏最苦最累最难的活，服务态度决定一切；第六因为有社会资源、因为我们土地房产存量太大，因为我们有钱人性等等而选择投资养老项目，是最大的陷井；第七没有耐心只想赚快钱、大钱、容易的钱；第八不重视团队建设，没有员工宿舍的养老地产都会死去。

  养老设施系统化解决方案的创新思路

  广东永爱养老产业有限公司市场总监  傅坤毡

  养老设施的系统化要做到重功能、强配置、保服务

  系统化的养老配套设施包含：家具、家居、卫生沐浴、智能系统、康复护理、休闲娱乐等七大类适老化产品和相关咨询服务。每一项的设计及服务都必须要考虑到如何在降低你的运营成本的同时来提高老人的舒适度和幸福指数。另外养老设施还要从老人的生理特点、生活习性、对公共功能区的需求等长者对居住环境需求。养老产品的设计要结合这些需求来做：第一老年人的平衡能力下降，要设计无坡度路口；第二针对视力衰退，要注意边角的倒角设计，减少磕碰伤；第三生理机能的下降，将常用药品和生活用品放在触手可及且容易看到的地方。在空间设计上要也要注意：一是公共走廊部分。过道的宽度，要两个轮椅的通过及两个护理床的通过；二是家具的尺寸，略高于正常家具尺寸；三是厨房设计的是不用明火，避免燃气灶发生危险，小夜灯是自动的，过道灯用暗广不会直射眼睛；四是储藏纳柜。要注意收纳柜、分床和分房的设计；五是公共功能区。要提高老人与外界的联系，卧室里面不主张设计的太舒服，包括沙发太多，让老人尽量参加公众活动。