中国养老住区策划与运营沙龙召开

　　2016年5月20日，中国养老住区策划与运营沙龙在北京太阳城隆重召开。养老地产是我国养老服务行业的重要组成部分，也是“十三五”期间我国房地产业供给侧改革和加强有效供给的重点。为总结经验，提出建议，中国房地产业协会、新华社中国经济信息社与太阳城集团联合举办第二届“中国地产智库沙龙”，主题为“养老住区策划与运营”。国家发改委、住建部、民政部、老龄委等相关部门领导、专家和相关机构、企业代表莅临太阳城参加此次会议。

    中国房地产业协会老年住区委员会秘书长江书平主持此次会议，江秘书长介绍到：太阳城集团是行业内第一家民营养老企业，在最开始的国家政策不完善的情况下，太阳城一路发展到现在的规模实属不易。让我们一起来学习探讨太阳城模式。

    太阳城集团财务总监游春雷做太阳城建设、发展、规划的整体介绍。太阳城集团从从拿地开始，规划、设计、建筑、管理、开发、运作，直到交付使用，到后来产品的打造，市场营销，运营管理，以及品牌建设，对外输出管理扩张，资本战略都是在毫无成功案例可借鉴的情况下，独立摸索形成的。成熟的包含“开发运作、运营服务和商业赢利”太阳城模式，以及百龄计划、会飞的房子、中医理疗等丰富的养老产品库。

    中国太阳城集团董事局主席朱凤泊做了创新养老产品——老来保的简单介绍，朱董讲到：养老难，为何难？因为在发展的过程中，肯定会遇到很多艰难和阻碍。遇到困难不怕，我们总能有解决问题的办法。
    目前的养老市场，主体养老人群为建国前老人，他们收入低、思想观念不够开放，对养老机构的需求并没有这么迫切。就我们所知：我国目前的床位准备率为3%，而实际入住率不到1.9%，造成很多养老机构举步维艰。目前的50后人群，独生子女居多，家庭养老功能已经极度弱化。10年的50后群体对养老公寓的需求会特别急切。那从现在起的十年我们要做什么呢？我们要做的就是带这些低龄老人去“玩”！这就是老来保的创意由来——前10年玩、后15年养，总计25年。

    老来保是面向50-60年代出生的，刚刚退休和即将退休人群精心创意的合伙人制养老商业模式。合伙人根据自身或家庭养老需求，选择一套北京太阳城老年公寓房屋，以约定价交纳该房屋使用权的权益金，锁定房屋使用权，即可享有25年养老用房完全的支配权，可自住、可委托运营、可继承、可转让。自住省钱；出租、转让挣钱；合同到期，拿回权益金。老来保成功解决了退休后养老住房，健康管理，经济利益各方面的问题，为退休后老人享有一个健康有品质的晚年生活提供了可靠的保障。而对于养老企业，这也有效解决了养老机构入住率低、投资回报周期长、回报率低，有效做到去产能去库存两大问题。

中房协副会长童悦仲介绍沙龙基本情况介、与会嘉宾领导以及沙龙议程

    中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊主持了下午沙龙的开幕，并就沙龙的主题内容和安排做了相应的介绍。今天下午的会议议程，冯会长抛出来六大系列的问题：（一）养老的事情是社会问题还是经济问题？（二）养老地产发展的主要客户群体是哪些？（三）每一个人都会一定会老，养老事业的发展目前是一个短板，方向如何？（四）养老产业怎么进行？（五）养老事业的发展需要什么样的政策支持？（六）养老企业的信用怎么得到保证？有问就要有答，沙龙式讨论仁者见仁，智者见智！

    国家老龄办主任助理，中国老龄产业协会副会长、秘书长曾琦结合2015年三四季度在江苏、浙江、上海等地做的调研，主要谈了一下老龄产业发展目前存在的问题，提出了相应的解决对策和建议。目前我国的养老产业发展规模小、结构性问题突出、缺乏多元化发展、缺乏国家的市场规划和指导，我国的老龄产业发展的市场环境并没有真正形成。如何来解决这些问题？建议站在战略和全局的高度，从国家的层面，综合施策；充分发挥市场配置的作用，让社会力量真正成为市场发展的主体；拓展国际视野，向目前发展比较完善的国家学习；积极探索国际企业养老合作的模式，引入国际资本等等。

    中房协副会长、国家开发银行金融大讲堂秘书长肖滟闵谈到了“养老产业金融政策和如何获得国家政策性资金的支持”：公益性和经营性企业在发展中可以相互转化，PPP模式比较适合目前养老民营企业的发展。在担保民营给国有企业做担保的前提，可以寻求银行体系的资金投入。PPP不仅仅是一种融资手段，也是一种体制机制变革，为养老企业发展提供一条可行的思路。

    民之行养老产业投资管理公司总经理陆松涛谈到“养老地产在供给侧改革中的出路、机遇和项目定位”这一问题：据有关数据表示，目前房地产库存量巨大。库存过剩和供给的错位，给养老地产提供了出路和机遇。房地产正在从制作时代走进产品时代，给养老地产提供了新思路新模式和新出路。养老地产在发展的过程中，必须去房地产化，让地产真正成为平台，以老年人的需求为出发点。

    北京英智医疗集团总裁陈首春介绍了“医养结合养老模式及社区养老服务PPP模式”：老年群体的支付能力不足，养老机构的生存现状不容乐观。一般意义上的医养结合我并不是很看好。康复式医养结合的机构，将康复加养老的深度融合模式，会比较快的提高入住率。随着入住率的提高，医疗方面的收入会逐步提高。中国失能、半失能、康复老人总数预估在5000万左右，需求量是比较大的，并且政府购买此类服务的力度也在逐年增大，也提高了养老机构的入住率。也是老龄产业发展的一个新模式和新导向。

    太阳城集团董事局主席朱凤泊讲到：对比欧洲国家与我国养老产业的发展可以看到，国家和政府不论从经济投入还是政策支持都远远不足。如果关注中国经济发展近期走向可以发现，自去年年底开始，民间投资断崖式掉落，民企的发展状况堪忧。民企想要生存，必须抱团取暖。太阳城集团推出的养老新模式——老来保产品，可以为民营企业提供一个契机，联合、共赢、发展。

    江苏澳洋集团养老产业投资发展公司总经理姚建国就“养老地产连锁开发与运营服务”发表了讲话：如何实现养老地产的迅速发展？我们的思路是利用重资产的资本回笼加轻资产聘请专业化服务团队相结合，以信息化管理形式，形成连锁式发展的模式。这个发展模式在我们的建设发展过程践行有效。

    清华大学建筑设计研究院文化旅游分院总规划师李匡就养老住区项目规划设计提出了“养老＋”的模式，通过金融、文化、旅游等等新元素的加入，在经济方面会减轻养老企业发展的压力。

    民政部培训中心、民政部职业技能鉴定指导中心处长屠其雷：养老人才市场的短缺现象和培养机制。养老人才极度短缺，留不住人才，专业素养不够……导致养老企业的用人捉襟见肘。建立良好的人才培养机制、提高工资待遇、完善就业环境，加强职业教育与企业发展相结合，也就是校企合作。    
    分享、交流、沟通，此次以沙龙的形式，养老各行业人士进行头脑风暴，思想火花碰撞产生新的思路与创意。期待未来的养老产业拓展国际视野、完善顶层设计、扶持社会力量，向更好的方向快速前进。