胡志刚:2011长三角峰会新闻发布会上的讲话

     在2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会

新闻发布会上的讲话

胡志刚

    今天，我们在此召开2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会(以下简称“峰会”)新闻发布会，我谨代表本次峰会的主要承办单位南京市房地产学会向与会的各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们表示热烈的欢迎！

    由中国房地产研究会、中国房地产业协会共同主办的“峰会”将于2011年9月26、27日在南京钟山宾馆举行。此次“峰会”由北京中房研协技术服务有限公司、江苏省房地产经济学会、江苏省房地产业协会、南京市房地产学会共同承办，《南京日报》作为媒体承办单位全程参与。“峰会”将以“楼市走势·转型创新”为主题，采取大会演讲和专题研讨相结合的方式，增加房地产业内人士互动。届时，国内知名专家与来自长三角地区的数百家房地产开发、房屋节能环保制品企业老总和技术推广、建筑设计、科研院校专业人士将出席“峰会”，共同探讨房地产市场发展走势，推动长三角地区房地产产业转型、创新。

    下面先简要介绍召开本次“峰会”的背景，

    一方面，众所周知，目前我国的宏观经济面临比较复杂的局面，就七月份CPI 6.5%，二季度 GDP 9.5%的水平而言，内忧物价成本上涨，外患欧债危机、美国债券贬值及量化宽松货币政策，国内通货膨胀形势较为严峻。同时，国内经济增长开始放缓，滞涨魔影时隐时现，对此，近来外界对宏观经济形势有不同的研判，我们将利用此次“峰会”就当前房地产行业所处的宏观经济环境进行深入研讨，以利于企业领导认清形势、理清脉络、调整战略、趋利避害、前瞻未来。

    另一方面，7月22日，中央政治局召开会议，强调要坚持不懈搞好房地产市场调控，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，与此同时，国务院还进一步推出“国五条”等政策加大调控力度。目前在宏观经济形势偏紧，发展速度放缓的背景下，大家对房地产行业的局势有不同的认知，从房地产开发商的角度看，由于不同的企业有不同的实力和特征，并由此产生不同的预期与发展战略，因而作出了不同的选择，如：有的房地产开发企业转战二三线城市，但是面对二三线城市复杂多变的政策环境，尤其是眼下部分二三线城市将被列入限购之后，企业前途未卜，投资风险加大；有的企业转战商业地产或写字楼，但是，由于同期转型的房企过多造成市场上大量涌现中低档的商业地产和写字楼，产品同质化严重；有的开发商降价出售回笼资金以求及早解套；也有的开发商由于成本原因或资金充裕，不愿意走降价之路；甚至部分房地产企业在调控中开始走去房地产化之路，转入其他行业，有的一去可能不回，有的保存实力，图谋未来多元发展等等。由此反映出业内同仁对于宏观经济及房地产行业未来之路还看不透，在宏观经济环境弱化和调控政策强化的背景下，房地产行业的发展客观上面临巨大的风险压力和严峻挑战。在纷繁复杂的局势下，此次“峰会”将闪亮登场，其主旨是：在我国经济最为发达地区之一的长三角地区，推动房地产业转型、创新与升级，提高发展质量和效益，促进房地产业的平稳、健康、可持续发展！

    1，理清思路，认清形势：本届“峰会”拟邀请全国一流经济学家和企业家，将就现阶段宏观经济形势与房地产行业走势做出深入分析，分析国家宏观调控的政策背景、依据、目的和发展前景，并以此为基础为企业提出应对策略，为房地产行业理清未来发展思路、调整发展战略提供决策依据。自去年以来，我国的房地产行业跨入了“调控时代”， “房产税”、“限购令”、“国八条”及银根紧缩政策轮番上台，房地产行业面临前所未有的狂风暴雨。就政策调整轨迹来看，宏观调控始终围绕“遏制部分城市房价过快上涨”这一目的展开，旨在保障房地产业在科学发展观的指引下平稳健康发展，提高行业集聚度。在这个重大的产业发展的战略转折点，我们房地产开发企业对中央宏观调控的决心和政策导向要有明确而又深刻的认识，做好积极应对与打“持久战”的心理准备。

    在层层加码的宏观调控大局势下，房地产开发企业首先要领悟政策内涵，响应并积极配合政府的调控要求。今年是“十二五”开局之年，“十二五”规划纲要开篇明义，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期”，而“小康不小康，关键看住房”，房地产行业的发展事关整个小康社会的建设。《规划》第三十五章提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”。“房价与消费能力基本适应”，是当今百姓最广泛的呼声。正因为如此，中央政府和地方政府在加强房地产市场调控的同时全力搞保障房建设。近期中央政治局还要求各地确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。由此可见，我们房地产开发企业应当顺应时势，全力践行民生地产，关注主流大众的需求，参与保障房的建设，并从产业与企业的转型中规避风险获得发展。

    2，理念转型，市场转型：在理念转型的统领下，房地产企业要根据自身的优势实施战略转型。目前，调控在向纵深发展，全行业资金、压力加剧，供求关系在发生逆转，企业经营面临更多的困难。在这样的形势下，信心尤为重要，而信心来自于理念的转型与创新：一方面，房地产企业一定要懂得“抱团取暖”，小型房地产企业可以联手合并、搭桥、收购，通过盘整业务降低成本，获得规模化效应，增强抵抗外部风险的能力。另一方面，努力探索金融创新的途径和方式，积极拓宽融资渠道，解决资金链断流的问题。房地产开发企业尤其是资金实力不强的公司，要打破开发投资一体化的固有模式，顺应开发与投资分离的趋势，将自己转向专一化方向——专业做开发，把投资让位于专业投资公司。可以通过股权合作、上市融资等渠道筹集资金，利用房地产投资基金、房地产信托、住房债券等融资工具，将投资资金引入房地产业。同时，为了保证现金流的快速周转，可以先让房地产项目尽快入市，适度降价将存量变成现金，以缓解资金压力。但在国人“追涨杀跌”的投资心态下，集体降价可能助长“观望”情绪，所以，降价销售还需保证楼盘品质，用品质赢得市场。除了积极配合中央的调控措施以外，房地产开发企业还可以与同样面临财政压力的地方政府合作，加强企业与政府之间的沟通、交流，有助于本土房地产企业顺利“过冬”。

    3，产业转型，企业转型：在当前的调控政策之下，要把握产业转型时机，引领企业升级之路。转型是企业应对局势、开创未来的必经之路，自中央对房地产行业进行调控以来，许多企业也在尝试包括产品、运营模式在内的诸多转型。一是发展战略转型。如企业进入商业地产，如去房地产化，但是不同的企业，相同的转型，却有着截然不同的结果。所以，特殊时期企业要要认清自己的优势和劣势，扬长避短，在充分调研市场的基础上，选准本企业的产品定位，细分市场，提高品质，激发潜在的消费及投资需求。二是运营模式转型。过去企业开发楼盘基本以出售为主，属于短线投资，在销售形势不佳的阶段，随着消费者转“买”为“租”的新消费观念出现，有能力的房地产开发企业开始尝试自己持有全部或部分物业，并将其转变为租赁房、或在享受政府优惠的基础上转入公租房等等，通过持有物业收获资产的长期增值收益。即使是以售为主，也要求开发商有雄厚的资金实力。由卖期房转向卖现房，由卖毛坯房转为卖精装修房。当今房地产企业已经逐渐步入了群雄争霸的“后战国时代”，企业的激烈竞争催发了新一批的“战国七雄”，生存下来的企业往往“强者越强”，同时我们也不得不无奈地承认从下半年以后将会有一部分中小企业破产或出局。由此可见，企业要在时代的浪潮中站稳脚跟，主动转型，才能不被变革的潮水淹没。此次“峰会”既有企业管理和金融等方面专家授课，又准备提供一些专业解析及推介服务。

    4，技术创新，产品创新：倡导“百年建筑”，推动房产行业可持续发展。简而言之就是刘伯温的“九字真言”——深挖洞，广积粮，缓称王。“深挖洞”，以打造“百年建筑”为追求，不断创新，采用新设计、新技术、新部品、新产品，推行住宅产业化，提高住宅科技水平，减少资源浪费，依据低碳、绿色、环保的要求，建集各种新技术于一体的价值地产，建百姓喜爱的精品乃至传世之作；“广积粮”，就是深度研析公众和消费者心理，洞悉已有甚至潜在的需求，并以相应的产品与服务满足他们的需求；“缓称王”，即顺应调控，理性定价乃至降价，获得公众的认同，并以此渡过危机，图谋长远发展。为此，“峰会”将邀请全国一流的技术专家学者为企业作专业解析，同时也将选择全国优秀的企业介绍经验，并请一批建材和设备、设施、部品、部件的厂商入会，让供需直接见面，引导新设计、新技术直接转化为具有高技术含量的现代化产品，引领住宅科技革命，与会者将有耳目一新和消费欲望被吸引乃至被放大的体验。

    本次“峰会”，是我国长三角地区房地产行业的一次盛会，拟邀请一名全国人大或全国政协国家级领导兼著名经济学家到会做重要讲话，同时还拟邀请原建设部副部长、中国房地产研究会和中国房地产业协会会长刘志峰；中国经济体制改革研究会副会长、中国改革研究基金会理事长、国民经济研究所所长樊纲；国家统计局总经济师、国务院参事室参事姚景源；国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲；中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌；中国房地产研究会副会长、南京市房地产学会会长胡志刚；中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放；中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫；朗诗集团股份有限公司董事长田明；易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻；绿城房地产集团有限公司常务副董事长寿柏年；阳光100董事长易小迪等十余位全国著名的专家学者及业界知名人士做主题演讲。在充分交流互动的基础上，将以房地产开发企业如何配合宏观调控，转型创新升级，推动房地产业平稳健康可持续发展为主题，发表2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会——《南京宣言》。

    会后，作为承办单位，我们还将把中国房地产科学发展论坛长三角峰会作为一个常设性会展、咨询、服务的平台，努力促进专家学者与参会企业之间以及企业与企业之间的交流，对接各方需求，并可为有需求的企业提供转型后的企业发展、战略决策、项目运作，诸如商业地产、土地供应、项目转让、金融创新、技术创新等方面的专业解析、咨询、培训及推介服务。

2011年8月18日