刘志峰：在中国房地产业协会城市开发专业委员会主任会议上的讲话

 中国房地产业协会会长刘志峰发布讲话

  各位新老朋友：

  大家上午好！

  很高兴参加中国房地产业协会城市开发专业委员会主任会。这次会议也是城市开发委的调整重组会。去年以来，中房协各分支机构按照“总量控制，合理配置；适度调整，体现特色；凸显专业，优化服务；整体效应，持续发展”的原则，陆续进行了调整重组工作，并且为加强领导，绝大多数的分支机构的主任委员由房协的副会长担任，同时还有若干副会长担任顾问，目的就是让各分支机构更加适应行业发展和市场的需求，进一步走上规范化、科学化、专业化的道路，更好地实现为行业、为会员、为政府服务的目的。

  开发委是中房协的10个专业委员会之一，也是成立最早，规模最大的专业委员会。今天召开调整重组会议，宣布由中房协副会长、万科企业股份有限公司总裁郁亮同志担任主任委员，同时宣布了顾问、副主任委员和秘书处的组成方案。这标志着开发委员会的工作开启了新的里程。我对此表示祝贺。这里，我还要特别向郁亮总裁表示祝贺，郁亮同志上周当选2012中国经济年度人物，这既是对郁亮个人、万科集团的荣誉和肯定(预计万科全年销售额达到1400亿元)，同时也是对房地产业对经济发展贡献的认可。我希望新一届开发委在郁亮同志的带领下，在各位顾问、副主任委员、委员和秘书处同志的共同努力下，不断取得新的成绩。

  城市开发委从1988年成立以来，与各会员企业建立了良好的关系，在促进企业交流合作、推广先进经验、反映企业诉求等方面做了大量卓有成效的工作。在新形势下，开发委如何学习贯彻党的“十八大”精神，按照“两会”的统一部署，进一步结合市场发展和行业实际，做好“三个服务”工作，需要认真研究，下面，我谈几点意见，供参考。

  一、服务企业，促进企业做大做强

  前不久，中国房地产研究会和中国房地产业协会分别召开了五届五次理事会和六届四次理事会，我在会上提出，两会要“民主办会、务实办会、效能办会”，更好地落实“三个服务”。开发委跟企业打交道较多，服务企业是重要的工作内容。在当前调控时期，一些企业发展遇到了困难，开发委的服务就要能跟得上，帮助会员企业解决实际问题，办实事，讲实效。我认为，在服务企业方面，有以下几个方面的工作可做：

  一是引导企业顺应形势，树立信心。

  我过去常讲，没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。调控既是挑战，也是机遇。刚闭幕的中央经济工作会议要求继续坚持房地产市场调控政策不动摇。作为企业，首先要正确认识调控，国家实施宏观调控，是维护经济社会发展大局的需要，也是保障和改善民生的需要，同时也是着眼于房地产业的长期持续健康发展。其次，要主动顺应形势的变化。我认为，当前房地产形势与过去相比有很大的不同，主要表现在以下几点：一是房地产市场开始由卖方市场向买方市场转变。市场总体上开始降温，投机投资性购房需求得到有效抑制，多数城市房价涨幅明显回落，部分城市特别是一线城市房价有所下降。二是国家对节能减排的要求进一步加大。在日益严峻的资源能源环境约束下，房地业由高消耗高排放的粗放式发展模式转向绿色低碳发展是大势所趋。据调查，我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。其中，建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%。随着经济社会发展、人民生活水平改善、城镇化推进、第三产业比重提高以及农村地区建筑用能增长，民用建筑总能耗及比重还将进一步增加。三是老百姓对住房的功能品质、舒适度、居住环境的要求进一步提高，长寿命、高品质、高性价比、绿色节能环保的房子受到消费者青睐，特别是对设计合理、功能齐全的中小户型的住房需求增长较快。四是房地产市场进一步细分，住宅、商业地产、休闲旅游地产、养老地产、工业地产等业态多元化发展。因此，我们的企业要认识到这些变化，自觉顺应这些变化主动进行调整。最后，要着眼未来的发展。调控并不意味着发展的停滞，而是发展的提升，为了更好地发展。我认为，未来我国房地产业仍有很大的发展空间。这是由于国民经济持续稳定增长为房地产业持续发展奠定了坚实基础。经济增长加快推动城市旧区改造和新区建设，居民改善性住房需求不断增加。西部大开发、中部崛起等区域经济发展战略的实施，以及城镇化的推进，为房地产业向三、四线城市、小城镇发展提供了更广阔的空间。

  二是帮助企业完善战略，强化管理。

  上个月，中房协经营管理专业委员会在深圳召开了房地产企业经营管理创新大会，我在会上讲过，企业发展面临困难，既有调控政策的影响，更多的是因为发展战略不对、应对失策、经营管理不善造成的。战略决定方向。成功企业都有明确的战略，不同的企业战略模式不尽相同，关键是你的战略要适合你，你制定的战略最能显现你的优势与特点。目前来看，按照企业规模不同，大体上有两种发展模式：一是大型企业依靠资金成本规模优势，多点布局，用标准化、工业化方式做大做强，就像万科的模式；二是中小企业通过“精耕细作”，做专做精，做出特色，在细分市场、区域市场中找准定位，差异化发展。企业的发展战略不是一成不变的，而是要随着市场的变化适时调整，与时俱进，以保证战略的可行。战略也是相通的，优秀的企业之所以优秀，还在于他们善于学习，善于从别人的发展战略中汲取营养，丰富自己。任何一个成功企业的战略模式，在实践探索成熟过程中，都付出了高昂的成本，你结合自身的特点学习、改进、创新，就可少交学费，少走弯路。

  管理是企业永恒的主题。房地产企业要做百年老店，贵在经营管理之道。在当前调控转型期，大家都有了打持久战、过紧日子的准备了，这时就要比谁的标准更高，谁的管理更细更精，精益求精。作为国内首家销售额突破千亿的开发企业，万科的管理在业内一直以专业、严谨、细致著称。管理的要素很多，包括团队建设、人才管理、质量和成本控制、融资管理、品牌管理等，我就不展开讲了。开发委要总结这方面好的经验，在业内大力宣传推广。另外，房地产企业还要高度关注互联网时代企业运营环境的变化，创新管理方式和手段，积极探索信息化、网络化的管理模式，提高管理效率。

  三是推动企业在产品和服务上下工夫。

  过去房子建了不愁卖，多数开发企业并不重视房子的品质。但随着房地产调控政策的实施，加上消费者越来越成熟和理性，房子的综合品质对于市场销售越来越重要。特别对于自住性和改善性需求而言，老百姓更看重房子的内在品质、性价比以及配套服务和环境等，因此，长寿命、高品质、高性价比、绿色节能环保的好房子越来越受欢迎，特别是对设计合理、功能齐全的中小户型的住房需求增长较快。

  服务是企业竞争力的重要体现。在新形势下，配套服务已成为房地产开发企业提升产品价值的主要载体，甚至成为部分企业的价值源泉。随着生活水平和收入的提高，人们的居住需求已不仅仅是产品本身，对于居住环境、社区配套、物业服务等需求越来越高，且这种需求的变化成为一种趋势。因此，开发企业的服务要更多地向后期环节转移，服务做到位了，市场占有率自然也就提高了。

  二、服务行业，加快行业转型发展

  中央要求，要加快转变经济发展方式，提高发展的质量和效益。前些年行业发展过快，房子多了不愁卖，行业转型发展的紧迫感不强，动力不足。目前形势下，房地产行业应当顺应调控要求，加快转变过去依靠“资金投入、土地增值、规模扩张”的粗放式发展模式，实现向依靠科技进步、资源集约利用、管理和服务创新转变，全面提升发展的质量和效益。开发委要在这方面加强宣传和引导。

  一是促进行业向绿色发展方向转型。

  要按照生态文明建设的要求，在行业内推广低碳技术，建造百年建筑，大力发展长寿命、高品质的低碳节能环保型住宅。房地产业向绿色方向转型，关键要确立“两个理念”一是要确立提高建筑使用寿命是最大的节约的理念。与国外相比，我国建筑使用寿命短，不仅造成资源和能源的极大浪费，使节能减排的成果大打折扣，还产生大量的建筑垃圾。因此，要推动建立符合我国国情的“SI住宅”体系，实现建筑结构和设备管线的分离，在不改变主体结构前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整，从而提高建筑寿命，建造百年建筑。二是要确立从规划、设计、施工、使用、维护和拆除再利用全过程和建筑全寿命周期综合考虑建筑节能的理念。

  二是促进行业向产业化方向转型。

  长期以来，我国住宅建造方式粗放，大部分施工工序在现场进行，以手工作业为主，工业化程度低，资源能源消耗高。因此，要总结和推广一些企业和城市推进住宅产业化的经验，特别是结合大规模推进保障性住房建设，加大力度推进住宅产业化，实现住宅产业由传统建筑业向先进制造业的转变。在这方面，万科有很好的经验，长沙远大住宅工业有限公司和浙江宝业集团做得也不错。像远大住工的住宅产业化程度能达到75%甚至更高，实现了在工厂“像造汽车一样造房子”，在施工现场“像搭积木一样搭房子”。

  促进产业化转型还要推动土建装修一体化，建设成品房。需要说明的是，土建装修一体化不是简单的“毛坯房”加装修，而是要在规划设计阶段就要统筹考虑装修设计，实现建筑设计、施工图设计、装修设计“三图协调统一”。

  三是促进行业向科技创新转型。

  我国的房地产业，论建设规模，世界第一，论发展速度，全球领先，但论整体科技水平，实事求是地讲并不高，特别是绿色、节能、环保等成套技术和技术集成能力较弱。其实，房子也可以是高科技产品。过去我们讲科技与生产相结合，服务经济发展。现在提出要发挥科技支撑、引领作用，不仅要服务航天航空、造船、军工等领域，也要与民生相结合，住宅是重要的民生问题之一。因此，要加快运用先进适用技术改造提升传统住宅产业。一方面要大力提高自主创新能力，另一方面要加大对国外先进技术的引进、消化和吸收，通过实践应用加以改进和再创新，从而不断缩小差距，由追赶到并行进而实现超越。要组建产业技术创新联盟，搭建互利共赢的平台，形成产、学、研、用等各个环节的完整的产业链，改变科技与应用“两张皮”相互脱节的状况，加速科技成果的转化。

  四是向中西部地区和中小城镇发展转型。

  目前，中国一线城市过度发展，二三线城市发展不够的现状亟待改变。中小城市和小城镇的发展和建设存在太多欠账，将来中小城市和小城镇将是城镇化的重点地区。根据大城市的发展经验，住房建设及住房市场的繁荣无疑是这些地区城市建设和综合承载能力提升的龙头，因此，在保持大城市住房市场稳定发展的同时，中小城市和小城镇的住房市场将得到极大发展。发展中小城市和小城镇的房地产，有利于住房市场的稳定运行。中小城镇住房市场的需求通常比较真实，投资、投机性需求比重很低。我国中西部地区许多县城的房价水平一直以来都处在较为平稳的增长态势，住房市场的发展重点放在这些区域也有助于维护市场的健康稳定运行。在城镇化发展的新形势下，作为与城镇化相伴而行的房地产业，我们的投资思路、发展思路、发展方式也应该相应做出调整。如果说过去我们的企业热衷于大城市、特大城市，黄金地段的土地，聚焦于高端社区开发或者高档商品房的建设，那么现在需要把目光转向那些市场份额较大的中端乃至低端的社区和商品房。关注中小城市、关注小城镇。三、加强专委会自身建设，走创新、务实之路

  制度建设是老生常谈，但还要说，特别是对秘书处，还是那句话，“关心政务、熟悉业务、处理事务、搞好服务”。秘书处工作人员要加强对法律法规、政策和业务的学习，不断提升专业素养来适应协会的发展和工作的要求，提高办事效率和服务水平，确保专委会规范、高效、廉洁运作。

  我在两会理事会上讲了，要民主办会，开门办会，更多地发挥会员单位的作用，特别是各主任委员、副主任委员单位的作用，你们是开发委的领导者、管理者、监督者，同时也是开发委的引领者，希望大家能团结合作，运用你们的能量、智慧和经验为今后开发委的发展提建议、做实事。会员单位是我们工作的基础、服务的对象，要充分发挥会员民主参与的权力，尤其是对于新加入的会员企业，要着重加强联系沟通，让会员有更多的机会参与进来，发挥才智、展示自身，增强会员企业对协会事务的关注和参与热情，从而增强会员企业责任感、荣誉感。中城联盟的许多经验你们要借鉴，要不断的学习，才能不断的进步。

  要做好发展会员工作。目前，会员单位占行业数量的比重还比较低，从分布上讲起码中、小城市要有4至5个会员单位，从规模上大型企业80%要加入协会，这样协会才会有代表性。最近有企业反映，协会有那么多的专业委员会，企业到底参加哪一个好呢？为了增强服务的针对性，我们希望企业自愿选择参加1至3个委员会活动，但不管加入哪一个专业委员会都是中国房协的会员。协会明晰了各专业委员会的职责和工作范围，协会要求各委员会有分工，但不能分家，活动安排上相互沟通，相互支持，密切配合，整合资源，步调一致，发挥合力。

  同志们：做好开发委的工作，需要在服务意识上有增强，服务方式上有创新，服务效率上有提高，让我们齐心协力，让开发委的工作在新的一年里再上一个新的台阶。新的一年快要到了，在此提前祝大家新年快乐！

  谢谢大家！