顾云昌：房地产走势很大程度上取决于宏观经济的形势和走势

中国房地产研究会副会长顾云昌讲话

  定价实际上是由市场决定的，市场要出高价，今天说的是二手房定价，你们在座的都想买的房子，当然是价高者得，这是市场原则。在调控下如何看待这个问题，我想了几方面的问题。

  1、调控到底以什么为纲？多年来的调控实际上就是以房价为纲，围绕房价来调控。其实还有一个纲，就是以解决住房问题为纲，就是住有所居为纲。如果纲不一样，抓的也是不一样的，这几年主要是以房价为纲。所以结果就是要求各地控制房价目标，要定出来，现在各地房价稍微好一点就不提了，2010年提了，2011、2012年没提，今年又开始了，始终我们围绕调控房价为纲。还有一个就是以住有所居为纲，我们调控的目的是为了所有人的住房问题，住有所居，人人有房住，这样的调控恐怕以房价为纲是不一样的。就是说我们要实现中国梦，首先一个就是住房梦，住房梦就是人人有房住。所以，我认为判断市场的时候，以房价为纲，不是定价的问题，而是政府给你定价的问题。北京市很可能是自住性、改善性、限价房是政府定价。但是二手房的价格你没法定，二手房是由市场定价的。所以，这个问题现在很纠结。

  我个人建议，政府的调控应该更多的把解决住房问题作为纲，明确提出来。因为现在的房价已经在高位上了，中一同志说到了关于合理回归的问题，我曾经讲合理回归只能是相对回归，绝对回归是不可能的，因为绝对回归就意味着房价大降，大降和经济连在一起，是这么一个关系。相对回归，过去两年都做到了，现在继续执行相对回归，房价收入比合理这是一个梦想。房价合理的目的是为了解决更多的住房问题，真正要解决住有所居的关键所在是保障房。因为实现不了住有所居的人，不是中等收入，更不是高端收入，而是种地收入和低收入者。所以，实际上在文件当中大家注意到了每次都提保障房，但是舆论关注的不是保障房问题，而是房价问题。要求地方也是房价问题，真正要实现住有所居，除了要建多少保障房以外，我认为更重要的指标是每年解决多少中低收入、低收入家庭住房问题。种地收入和低收入家庭住房问题现在北京开始轮候了，保证三年之内必须解决，这个目标就很明确了，这样更好一点。房价很重要，但是房价的问题是泡沫问题、经济安全问题，这是概念的问题，时间关系不讨论这个问题了。这是第一个问题，两个为纲到底哪个为纲。

  2、两个因素：决定房地产走势的我认为有两个因素，今天开会讨论新国五条、新国六条，实际上很大程度上取决于宏观经济的形势和走势。在稳增长、稳中求进的宏观经济政策、货币政策和财政政策的情况下，房地产走势必然要求房价市场也是稳中求进。这么多一个重要支柱产业，如果房地产市场是稳中后退的话，如何促进整个经济的稳中求进呢？大家看到了今年1月份的税收，总的税收增长速度不快，中央财政是负增长，多少年都没出现负增长，地方财政还好一点，为什么地方财政好了？因为一季度的房地产市场好。所以，宏观经济和房地产之间是这样一个关系，地方财政其实很拮据，他当然希望房地产市场保持健康稳定发展，就是意味着销售量要增加，投资要增加、买地要增加，税收才能增加，往往销售增加的过程中，我很少看到房价的下降。房价的动向和销售的动向是一致的，这里面就有很大的矛盾，大家希望销售增长，房价往下降，大家还没有看到过。实际上销售的下降伴随着房价的下降进行的，这里面是矛盾的。为什么2012年房地产市场从年中开始，北京、上海一季度就开始出现小阳春，全国的房地产市场，特别是四季度出现了明显的回暖和稳增长的政策密切相关，稳增长增加了货币供应量，增加了贷款，使资金大量流入房地产，买房者借到钱了，开发商有了钱了，销售回暖了，这导致了房价走暖。我们既要看到调控政策，房地产政策影响了房地产市场，也要看出宏观经济政策。这种情况下，我们判断2013年市场仍然是稳中求进，稳中求进的市场要求房地产市场怎么样，必然导致房地产怎么样，我的结论是2013年的房地产市场也是稳中求进的房地产市场。

  3、两个差别：第一个差别是地区差别，现在中国房地产市场的地区差别我认为是有史以来最大的，过去有差别，今天的市场差别比任何以往时候都大，这个差别就是一线城市或者一点五线城市、二线城市、中心城市，房地产房价的供求关系高度紧张。前两天我在上海，有人跟我说，上海现在库存的房屋大概900万平方米，每个月销售100万平方米，可能需要半年多一点的时间。但是问题在于，900万平米当中大概有600、700万平米是高端住宅，真正老百姓买得起的就是200、300万平方米，两、三个月差不多就卖光了，北京的情况恐怕也不容乐观，这样的情况下房价上涨的压力很大。但是我们看到不小中小城市，鄂尔多斯、温州例外，一般的中小城市显得库存很大，每个月库存都在增加，所有的库存4.2平方米，那么大的量。这个量当中在哪里呢？在许多中小城市，前几年政府要把房地产作为地方政府的支柱，大量的供地。开发商看到一、二线城市限购都到三、四线城市去了，供应量很大，但是当地的需求量不足。小城市人口很少，供应量很大，导致了这些城市市场卖不出去，根本谈不上价格上涨的问题，需要出台政策如何消化的问题，而不是遏制需求的问题。我感觉到，市场上这个问题非常突出。

  第二个差别很有意思，我原来以为今年一季度以后购买土地的积极性会大幅度的提高，而且报纸也有过报道，但是统计数字显示，1—3月份开发商购买土地的量还在下降，而且下降的幅度很大，今年一季度开发商购买土地和去年同期相比下降了22%，购买土地的量下降速度不能没有收窄，而且下降的很快。这就看不懂了，怎么回事儿？国家提出要增加土地供应量，有土地供应量开发商不买，是这个原因还是由于刚才说的原因导致的？也可能热点城市没有像样的土地好卖，但是很多地方有好土地开发商不买，对这个市场不看好。房屋市场和土地市场形成了反差，房屋市场增加幅度快，销售面积增加40%多，销售额增加60%；而土地市场交易额下降，同时交易面积下降更多。由于交易面积的下降幅度比交易额下降幅度大，说明地价没有降，还在涨，地方政府宁可流拍也不卖。这说不定是好事情，不少地区卖不掉房子的情况下，土地交易下降了好，土地部门希望加大土地供应量，这个问题的的确确是越来越复杂。如果中央的政策执行当中一刀切的话，问题会越来越严重，所以这个问题要看到市场走势，对定价问题、营销策略就不一样，不同的地区营销策划的思路就得不一样，手段也要不一样。有的地方需要赶快清盘，有的地方房价还在涨，不够卖就要慢慢来。

  4、决定房地产走势的两重性：住宅这个产品，你说恢复它的销售属性，但是它的投资属性始终隐藏在里面，比如说我买房不是想投资，就是消费，比如说房改房，这个属性不可取消。由于这样的两重性，消费性的属性和投资性的属性，决定房地产的价格是由供求关系决定的，而投资品的价格是由市场的预期决定的。各地供求关系又不一样，作为预期来说很有意思，现在老百姓的预期是什么，开发商的预期是什么，恐怕现在大多数认为房价要涨，说房价要降的人少。这样的预期必然导致今年的价格要实现平稳，关键不是房价下降，而是房价上涨过快，地方政府出台政策的时候，实际上除了北京以外，全部都说房价涨幅不能超过什么什么，政府的预期也是涨的。

  5、两方面调控：一个是从供应角度调控，一个是是从需求角度调控。过去十年调控，绝大多数年份局限在遏制需求来调控，三年的调控突出了增加供应的调控。但是政府的调控和市场往往想法不一样，你要增加土地供应量，对不起市场不好，我不买土地。所以，调控和市场是有矛盾的。实际上认清了两方面调控，所以今年的土地供应量不能低于过去的1.5倍，这是好的。但是土地调控当中有一个问题，一定要注意两个结构。一是地区之间的结构，不要把更多土地又批给已经过剩的地方，再增加土地供应量，毫无疑义。相反供求关系紧张，土地紧张的地方要加大供应量。二是要实现供应量，我记得北京地方土地供应量每年很多，但是每年都完不成，每年完成的计划大概是60—70%，就是说即使给你土地供应量计划了，但是完不成，实际上政府的调控千万不能就调控而调控，一定要和城市规划，常年的发展联系起来，为什么土地卖不出去，交通没通、配套没配，怎么能供应出去呢？你没有提前的规划，突然加大供应量，到哪儿供应呀，还有拆迁难的问题，土地资金筹备的问题。这些问题老百姓没关注到，但是这些问题影响了北京市、上海市土地的供应。第二个问题，以上海为例，高端的房子还有很多的挤压，能不能允许有钱人买高端房子呢？空在那儿不让买，买了以后平均价格上升了，控制目标不能实现。如果允许有钱人买这个房子，但是有一个条件，你必须买一套退一套，既盘活了存量，又增加了中低端房子的供应量。这是一个市场问题，但是现在一味的以房价的方式来调控，地方政府大家都知道情况，对不起你的房子我不能批，房价太高，缓一缓，否则把整个房价提高了，我就完不成。实际上再控制房价也解决不了中低收入家庭的住房问题，但是现在采取的措施扭曲了这样的思路。

  需求问题现在更复杂，现在中央的政策很清楚，遏制投资投机需求，支持自住性需求，满足保障性需求。三个需求很清楚，政策界定很清楚，遏制投资投机需求的结果会怎么样？真正全面遏制了投资投机需求，我们的租赁市场就完蛋了，就衰退了。我们讲人人有房住，住有所居，住者有其屋，实际上中国的市场上租房绝对合适。你算算帐，当然由于中国传统的观念，再加上丈母娘需求，必然导致大家必须去买房，否则丈母娘不答应。这个问题就是说，控制了买房，实际上对投资性需求不应该遏制，而应该鼓励或者支持，起码不反对，让他通过投资性需求能够增加住房的供应量，满足租赁市场的需要，也让有财产的人真正有财产性收入。这是长效机制的问题，一下子搞不清楚，还是一起遏制吧。调控是围绕什么目标？是真正围绕住有所居的目标来进行，调控的政策思路恐怕就要不一样了。

  6、两个限：限购、限贷。现在全社会讨论的目标都在限购，认为限购的作用是威慑的，其实这样理解是有问题的，其实限贷是真正的市场经济的做法。中国限购的城市不多，但是限贷的城市是全国的，我们要看到限贷发挥的作用，不要把目光限定在限购上，因为决定市场很大程度是贷款、首付和利率，贷款、首付、利率降低了市场自然会热起来，贷款、首付、利率提高了肯定楼市会冷下来，全世界调控楼市都这么干。所以我们更多的应该在金融方面、限贷方面做文章。其实这轮调控当中，我们看到二套房的贷款可能要提高，比如北京提高二套房的首付比例了，利率恐怕也会有变化，这实际上是针对北京楼市来做的，针对有一些地方就要反其道而行之了。如何判断这个市场的走势，很大程度上要从货币政策、金融政策对房地产的贷款政策进行判断下一步的走势，从而来决定房地产的销售策略和定价问题。如果货币还很松，对销售可能有利，货币很紧，对不起日子好过不了。

  7、两个要求：实际上我们的政策既要稳增长，这是一个大前提，整个国家政策稳增长是第一位，第二调结构，第三控物价。房地产调控既要稳增长，又要降房价，其实这两者之间是矛盾的。在稳增长的政策情况下，要降房价是很难的。因为房地产市场和宏观经济市场正相关，现在情况是很可能稳增长的宏观经济会导致房价稳中有升的房地产市场，这种态势几率大一点。

  回到刚才出的题目，就是市场的定位和营销问题。其实项目定价是由市场做出判断的，现在从预期、从供求关系、从政府给出的调控目标，已经给出了房价下一步到底是怎么样的走势，我想大家都比较清楚了。去年年底我们房地产研究会在三亚开会，共同的判断，今年房地产走势会前高后稳，上半年往上走的态势比较明显，延续了去年四季度的态势，后稳就是下半年可能会相对稳定。简单的理由是，上半年供求关系是由去年下半年，特别是四季度以来的需求阶段性的释放所造成的，因为我们2010年开始，将近三年的调控，相当多的需求被遏制了。到了去年下半年，全国的需求都开始释放，这个释放要有一个过程，今年上半年会延续去年四季度的情况继续释放。供应方面，由于去年上半年土地市场非常冷清，所以会造成今年上半年开盘数量不足。所以，今年上半年的供求关系相对比较紧张，楼市往上走，这是最简单的判断。为什么下半年会稳呢？因为下半年，特别是大城市土地交易量的上升，导致今年下半年的供应量要比今年上半年要充分。再一个，由于需求方面经过一个阶段的释放，爆发力已经不强了，所以下半年需求相对平稳。一个是供应加大了，一个是相对平稳了，所以下半年是相对走稳的态势。当然，中间来了一个新国六条，现在看来影响大的是二手房市场，二手房市场激烈的动荡，3月份爆发，现在又冷清下来了，对一手房的影响远远没有二手房那么大，二手房仍然保持了原来判断的情形，但是现在的问题是不要把一手房、二手房隔离开来，这是一个统一的市场。总体来看，二手房有一个动荡的过程，在一个时间内某一个城市的需求量是一定的，或者是相对稳定的，这个过程中有多少家庭需要改善，有多少人结婚，有多少人进来，这是一定的量，某一个阶段释放了，会导致下一阶段弱一点，或者这个阶段压抑了，下一阶段释放出来，三年一个周期。我个人判断是这样一种态势，下半年会更平稳一点。

  这种情况下，营销策略价格怎么定，政府提出了要求，北京市限价政策出台了，房地产市场行业的背景是这样，所以房价要涨也要慢慢涨，稳稳地涨，如果涨快了，政府不答应，老百姓积极反对，其实对行业、对市场也不利，涨的过程涨的很高，往下跌也是很快的，所以希望开发商定价的时候，个人卖房定价的时候也要保持这样的态势。可能在北京这样的城市，房价还在稳稳地走，这种可能性大一点，但是太大的波动，太大的上升可能性不大，一二线城市恐怕都会这样。所以，政府调控目标一定要实现，想方设法要实现，我们要顺应政府调控的目标，也要顺应市场的需求。至于三四线城市你不用担心，房价是上不去的，不用操心，那个地方的开发商千方百计增加营销举措，该打折就要打折，当然在激烈的市场竞争中，关键要看企业的产品力。产品力有三个含义：一是产品的质量好不好，质量决定产品力的基本要素；二是性价比，你的质量和你的价格之间的比要搞准了；三是差异化，现在房地产的同质化很严重，如果做好质量的情况下，性价比合理，又能够做到与众不同的差异化，那么你的产品我想不愁卖。所以，在营销策划当中，我想产品力的问题要引起高度的关注。

  我的发言供大家参考。谢谢！

  (注：本稿由现场速记稿整理)