房企应认真学习《决定》 理性判断形势 慎重进行决策

  中国房地产业协会副会长 朱中一/文 

  十八届三中全会通过的《决定》涉及六大方面、15个领域的改革，确实是一份新时期全面深化改革的纲领性文件。尽管直接针对房地产的仅有几处，但《决定》对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。不少内容也是对社会各界关心的房地产业发展“长效机制”的回应。我们相信，随着《决定》内容的逐步落实，我国的房地产业将不断朝着平稳健康的方向发展。

  2010年以来的调控政策，如差别化的信贷税收政策、双向调控的思路(既增加保障性住房和支持自住性购房，又抑制投机性购房)在方向上是正确的。至于一些城市在一定时期内采取的限购政策和少数城市在审批商品房预售环节采取的限价措施，也是在市场化调控政策未出台前的阶段性措施。而且，以抑制投机投资为导向的限购政策在一些地方是利大于弊的。

  目前我认为，有两个问题需要特别引起注意。一是2020年要实现这些改革目标，但就目前而言，怎么样把一些地方现行的限购、限价等调控政策、措施和《决定》明确的改革方向稳妥过渡；二是目前房地产市场地区差异性很强，怎么样因地制宜地落实《决定》也是一个问题。

  具体分析，我认为《决定》中至少有10多项改革内容是与房地产业相关的。

  一是明确了经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这意味着过去一些地方在房地产调控中采取的限购、限价等行政性措施逐步通过市场化手段来代替，同时也要更好地发挥政府作用。

  二是建立城乡统一的建设用地市场。随着土地制度改革，允许进入城市的农民将农村宅基地流转，城乡用地增减挂钩等措施，将为城市建设用地增加供应。

  三是完善金融市场体系。其中提出多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。在城镇化内容中，还提出了研究建立“住宅政策性金融机构”。在完善社会保障制度中，还提到了“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”这些对房地产行业而言都是利好的。但同时也要注意防范房地产的金融风险问题。

  四是健全宏观调控体系。宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡……稳定市场预期。具体到住房领域，就是如何保持住房供求总量的基本平衡和结构的基本合理。中央政府要引导地方政府通过制定住房发展规划，保障土地供应，减少过分依赖房地产的盲目建设。《决定》还提到，推进宏观调控目标制定和政策手段运用机制化，加强财政政策、货币政策与产业、价格等政策手段协调配合。这也涉及如何对房价进行调控的问题。《决定》还提到了建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

  五是在财税改革方面，加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税的推出将给市场一个预期，房地产企业要理性地分析一下将来的市场形势。同时，我们建议在征收房产持有税的同时，要减轻流转环节税收，以“稳定税负”，让有多余住房者将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。逐步理顺中央和地方的事权关系，并按照事权划分相应承担和分担支出责任。这也能在一定程度上缓解地方政府对土地财政的过分依赖。

  六是房地产业与新型城镇化息息相关。这涉及到房地产业在新型城镇化中的定位，既是民生行业，又是为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。在城镇化方面，提出了健全城乡发展一体化体制机制，包括赋予农民更多财产权利，探索进城农民工将宅基地与房产作为资产流转，这将有利于提高进城农民工购房和承租住房的能力。《决定》还明确，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。

  七是在探索构建开放型经济新体制中，涉及到房企如何利用好国际、国内两个市场，房企“走出去”发展将有更大空间。现在一些骨干房企已经积极“走出去”了，而且国外不管是发达国家，还是经济欠发达国家，也欢迎我们到那里去开发。

  八是规范并严格执行领导干部用房，不准多处占有住房，探索实行官邸制。这对于住房市场的规范也有很大好处。

  九是健全符合国情的住房保障和供应体系，这就是通常说的住房双轨制问题。住房供应体系是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对这项改革的理解与把握，要与学习习近平总书记10月29日的讲话结合起来。我个人还认为，政府保障和市场供应也不要截然分开。建议在房价上涨过快、“夹心层”问题突出的城市，可以适当增加限价房、自住型商品房等供应，但要界定清楚政府和个人在产权中的比例，探索共有产权制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府来建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租赁住房的方式，这样政府少花钱，还能达到预期效果。同时，要发挥好住房公积金在帮助解决中低收入家庭住房困难户中的作用。

  十是加快生态文明建设中，提到保护资源和环境，建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。促进生产空间集约高效、生活空间适度、生态空间山清水秀，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。在未来建设中，还要调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地的价格。建议在城市建设用地中，要通过调整用地结构来适当增加住宅用地。与此有关的，是房地产业发展方式的转变。尽管《决定》未涉及此事，但确也是房地产行业的一件大事。

  此外，户籍制度改革、独生子女政策的调整，中国人口的快速老龄化对住房将产生新的需求。完善收入分配机制，提高劳动者的收入水平，也有利于解决百姓的住房问题。上述这些改革内容的落实，将有利于促进房地产市场的平稳、健康发展。目前，地区之间的房地产市场差异性很大。如何因地制宜落实《决定》也是应当考虑的问题。三中全会指出，宏观调控的主要任务是保持总量平衡，减缓经济周期波动影响，防范区域性、系统性风险，稳定市场预期。在房地产领域，中央政府应该引导地方政府根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况，制定住房发展规划，保障土地供应，保持总量平衡。同时，不光要考虑新建住房，还要规范发展二手房市场和租赁市场，通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题。

  对房地产企业而言，在中央经济工作会议以及在明年的全国“两会”前，一定要认真学习《决定》中与行业相关的这些内容，保持理性。房地产业，包括住宅地产和非住宅地产，随城镇化的发展还有很大前景，同时也要看到，本轮改革是全面的改革，改革的方向是坚持社会主义市场经济，改革的目的是促进社会公平正义、增进人民福祉。所以，我们更要跳出行业看行业。如房产税的出台，对投机性购房和大户型、高档的商品房将会起到一定的抑制作用；电子商务的快速发展对商业地产也会有较大的影响，因此房企在开发产品时，也要慎重考虑。