朱中一：当前房地产市场运行情况和十八届三中全会后的市场走势

  编者按：2013年12月5日，地方协会会长(副会长、秘书长)工作会议在上海圆满落幕。应地方协会会长（秘书长）的要求，现将中国房地产业协会副会长朱中一在“地方协会会长(副会长、秘书长)工作会议”上的发言予以发表。

当前房地产市场运行情况和十八届三中全会后的市场走势

  ——在地方协会会长、秘书长工作会议上的发言

  朱中一

  (2013年12月4日)

  一、当前市场运行基本情况

  当前，房地产市场总体延续了去年四季度以来的回升态势，房地产开发投资和新建商品住房供应稳中有升，市场成交量继续处于高位，重点城市房价涨幅有所扩大；但10月，投资增速、新建商品房供应、成交量及房价涨幅趋缓。保障性安居工程推进顺利，部分三、四线城市供大于求的问题依然明显。

  (一)房地产开发投资增速回落，新建商品住房供应减少。

  据国家统计局数据，今年1～10月，全国房地产开发投资6.87万亿元，同比增长19.2%，增速比1～9月回落0.5个百分点，比去年同期高3.8个百分点。新建商品住房新开工面积同比增长5.2%，增速比1～9月减少1.2个百分点，新建商品住房竣工面积同比减少0.8%(1～9月同比增长1.4%)。

  (二)住房成交量同比增幅较大，单月成交量环比减少。

  据国家统计局数据，今年1～10月，全国商品住房销售8.6亿平方米，同比增长22.3%；10月单月成交10287万平方米，较9月减少14.5%。

  (三)10月房价涨幅有所扩大，部分热点城市涨幅较高。

  据国家统计局数据，10月70个大中城市中，新建商品住房价格同比上涨的城市有69个(与5～9月持平)，环比上涨的城市有65个，其中有27个城市环比涨幅比上月扩大。二手住房价格同比上涨的城市有68个(与上月持平)，环比上涨的城市有62个(比上月减少1个)。

  10月，70个大中城市新建商品住房价格同比平均涨幅为9.3%(比上月扩大0.6个百分点)，同比涨幅超过10%的城市有20个(比上月增加5个)，上海、北京、广州、深圳市同比分别上涨21.4%、21.2%、20.7%、20.6%，继续位居70个大中城市前4位。

  (四)一些地方“地王”的频现和全国土地购置面积的同比下降并存。

  今年三季度，部分热点城市高价地频频出现。据不完全统计，有10个城市25宗住房用地溢价率在50%以上，11宗溢价率超过100%。天津市南开区育梁道地块溢价率高达163%。部分地块楼面地价超过周边房价。如广州市出现的7宗高价地中，3宗地块楼面地价超过周边房价，2宗地块楼面地价接近周边房价。北京农展馆地块附加异地配套建医院成本后，折合楼面价格约为每平方米7.3万元。部分地块楼面地价处于合理区间，但由于体量大，总价高，在部分媒体的片面、夸大报道下，也成为社会关注的焦点。

  9月下旬以来，在国土资源管理部门加大对高价地的防范力度后，“地王”现象受到了一定程度抑制。

  全国1～10月土地购置面积同比负增长3.6%。全国土地购置面积同比负增长，有的与地方出让计划公布晚有关，有的与出让底价高有关。一些地方土地购置面积的下降，对明后年的市场将有影响。目前，一些重点城市已明确要增加普通住宅用地的供应。

  (五)市场差异性明显。

  当前市场整体处于上升趋势，加上部分媒体和“名人”前段时间将中央的政策取向误读为今后不再强调房地产市场调控和对市场预期的过分“唱好”，一些热点城市消费者恐慌心理加速入市，广州、深圳、北京、南京等城市“日光盘”现象再现，一个项目几百套房往往有几千人排队摇号，据本人所知，为稳定房价和市场预期，国务院有关领导和有关部门领导近期多次召集有关地方领导商议办法，这在一些地方近期出台的规定中已有体现。。

  市场差异性明显，一些三四线城市供明显大于求，和一些地方商业性地产阶段性过多的问题不容忽视。国家统计局数据显示，10月末，商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加725万平方米。其中，住宅待售面积29774万平方米，增加448万平方米；办公楼待售面积1700万平方米，增加29万平方米；商业营业用房待售面积8742万平方米，增加101万平方米。

  (六)保障性安居工程推进顺利。

  截止9月底，全国保障性安居工程已开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%(计划630万套)和87%(计划470万套)。

  二、对今年11-12月份及全年市场的预测

  (一)2013全年商品房投资额、销售量、销售额将创历史新高。

  根据目前的市场态势，并考虑到第四季度房贷额度趋紧、一些城市出台了新的调控措施、及一些企业为完成全年任务而采取的措施等综合因素，预计到年底，全国房地产市场总体仍将呈高位运行态势，全年房地产开发投资额比去年增长18-20%(1—10月同比增长19.2%)、商品房销售面积增长20%左右(1—10增长21.8%)、销售额增长30%左右(1—10月增长32.3%)，创历史新高。

  (二)部分热点城市住房供求紧张的局面短期难以改变，房价上涨压力仍然很大。但11、12月份，由于一些城市为实现房价调控目标采取了一些措施，及去年11、12月房价涨得较快，所以后两个月的涨幅会趋缓。

  目前一些城市房价快速上涨的原因是多方造成的：既与一、二线城市公共服务资源较好、吸引人才能力强、而土地资源又相对稀缺有关；又与流动性相对宽松、社会资金充裕和居民投资渠道狭窄有关；还与一些地方对国家的调控政策执行不力、过分依赖土地财政有关；“地王”的频现和媒体的不恰当宣传，也是今年助推房价的重要原因。

  十八届三中全会前后，北、上、广、深等一些城市为促进房地产市场的平稳健康发展出台了一些规定，对稳定市场预期起到了积极的作用，但新开工面积的增速继续低于销售量增幅，热点城市如果11、12两月新上市的商品房交易量和土地成交量未明显增长，面临的市场压力和价格上涨压力仍然很大，完成年度房价控制目标比较困难。

  (三)一些热点城市和海南省等近期虽出台了有关规定，但市场差异性明显的问题近期仍难以改变。

  三、十八届三中全会后市场形势

  当前，全国上下都在学习贯彻十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。尽管《决定》中直接针对房地产的仅有几处，但《决定》中的指导思想、健全城乡发展一体化的体制机制，及对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。

  我初步理了一下，觉得《决定》中至少有10多项改革内容是与房地产业相关的。不少内容也是对社会各界关心的房地产业发展“长效机制”的回应。

  一是明确了经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这意味着过去一些地方在房地产调控中采取的限购、限价等行政性措施逐步通过市场化手段来代替，同时也要更好地发挥政府作用。

  二是建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制、合理提高个人收益。在推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置中，也强调了保障农民公平分享土地增值收益。随着土地制度改革，允许进入城市的农民将农村宅基地流转，及城乡建设用地增减挂钩等措施，将为城市建设用地增加供应。

  三是完善金融市场体系。其中提出“推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重”。“鼓励金融创新、丰富金融市场层次和产品”。在城镇化内容中，还提出了研究建立“住宅政策性金融机构”。在完善社会保障制度中，还提到了“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”这些对房地产行业而言都是利好的。但同时也要注意防范房地产的金融风险问题。

  四是健全宏观调控体系。宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡，减缓经济周期波动影响，防范区域性、系统性风险，稳定市场预期，实现经济持续健康发展。具体到住房领域，就是如何保持住房供求总量的基本平衡和结构的基本合理。有些地方还涉及到防范房地产风险问题。《决定》还提到，推进宏观调控目标制定和政策手段运用机制化，加强财政政策、货币政策与产业、价格等政策手段协调配合。目前，国家发改委正在会同有关部门研究起草《完善宏观调控体系的意见》，其中也包括加快健全科学合理的价格调控体系和公开透明的价格监管制度。我估计，其中也涉及如何对房价进行调控的问题。《决定》还提到了建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

  五是在财税改革方面，加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税的推出将给市场一个预期，房地产企业要理性地分析一下将来的市场形势。我们建议在房地产税立法中，要对原有税费进行清理，并按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，重新设置税种和税率；如在征收房产持有税的同时，要减轻流转环节税收，以“稳定税负”，让有多余住房者将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。此外，也请大家注意，我在前面提到的“土地增值收益”分配的调节问题。逐步理顺中央和地方的事权关系，并按照事权划分相应承担和分担支出责任。适度加强中央事权和支出责任。保持现有中央和地方财力格力总体稳定，结合税制改革，考虑税种属性，进一步理顺中央和地方收入划分。这也能在一定程度上缓解地方政府对土地财政的过分依赖。

  六是房地产业与新型城镇化的协调发展。需关注的有三点：(一)在健全城乡发展一体化体制机制中，先讲了与农业、农村、农民有关的三项任务，即：加快构建新型农业经营关系、赋予农民更多财产权利、推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置；然后再讲完善城镇化健康发展体制机制。(二)在城镇化中，又强调了以人为核心，强调了产业与城镇融合发展，强调了城镇化和新农村建设协调推进，强调了推进农业转移人口市民化、把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。这涉及到房地产业在新型城镇化中的定位，既是民生行业，又是为相关产业转型升级提供配套服务的基础性产业。一些地方正在探索进城农民工将宅基地与房产作为资产流转，这将有利于提高进城农民工购房和承租住房的能力。(三)在户籍制度改革中，前两句话，“全面放开建制镇和小城镇落户条件，有序放开中等城市落户限制”，是引导农民工就地就近就业。后两句话，“合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市规模”。这预示着，一些大城市、特别是特大城市，在市场化的调控政策出台前，限购政策一时难以取消。

  七是在构建开放型经济新体制中，要求企业充分利用好国际、国内两个市场，推动引进来和走出去更好结合。为了提升质量，开拓市场，我们既要 “引进来”、又要“走出去”。现在一些骨干房企已经积极“走出去”了，而且国外不管是发达国家，还是经济欠发达国家，也欢迎我们到那里去开发。《决定》还专门提到了放开养老服务、建筑设计等，我们对此也要研究推进。

  八是规范并严格执行领导干部用房，不准多处占有住房，探索实行官邸制。这对于住房市场的规范也有很大好处。

  九是健全符合国情的住房保障和供应体系，这就是通常说的住房双轨制问题。住房供应体系是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对这项改革的理解与把握，要与学习习近平总书记10月29日的讲话结合起来。我个人还认为，政府保障和市场供应也不要截然分开。建议在房价上涨过快、“夹心层”问题突出的城市，可以适当增加有一定优惠政策的自住型商品房等供应，但要界定清楚政府和个人在产权中的比例，探索共有产权制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府来建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租赁住房的方式，这样政府少花钱，还能达到预期效果。同时，要发挥好住房公积金在帮助解决中低收入家庭住房困难户中的作用。

  十是加快生态文明建设中，提到保护资源和环境，建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。促进生产空间集约高效、生活空间适度、生态空间山清水秀，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。在未来建设中，还要调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地的价格。建议在城市建设用地中，要通过调整用地结构来适当增加住宅用地。与此有关的，是房地产业发展方式的转变。尽管《决定》未涉及此事，但确也是房地产行业的一件大事。

  此外，户籍制度改革、独生子女政策的调整，中国人口的快速老龄化对住房将产生新的需求。完善收入分配机制，提高劳动者的收入水平，也有利于解决百姓的住房问题。上述这些改革内容的落实，将有利于促进房地产市场的平稳、健康发展。

  当前房地产行业在贯彻落实《决定》时，我认为有三个问题需要特别引起注意。一是要客观评价前十年、特别是2010年以来的房地产调控。我个人认为，2003年提出的调控思想，及之后的差别化的信贷税收政策、双向调控的思路(即增加保障性住房和普通商品房的供应，支持自住性购房、又抑制投机投资性购房)是正确的。不足之处是：顶层设计和中长期制度建设滞后，短期政策频频出台；过分强调了房价的调控目标，对总量基本平衡、结构基本合理强调不够；行政性调控措施多了些；对市场的差异性和因地制宜指导不够。同时也要看到，今年的调控方式和调控手段有了改进。二是2020年要实现这些改革目标，但就目前而言，怎么样把一些地方现行的限购、限价等调控政策、措施和《决定》明确的改革方向稳妥过渡；三是目前房地产市场地区差异性明显，怎么样因地制宜地落实《决定》。我同时感到，近期一些热点城市出台的促进房地产市场平稳健康发展的意见，对稳定当地市场是有积极作用的。我本人还认为，组织制定住房发展规划(计划)也是宏观调控的一种手段。中央政府应该引导地方政府根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况，制定住房发展规划，保障土地供应，保持总量平衡。同时，不光要考虑新建住房，还要规范发展二手房市场和租赁市场，通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题。

  对房地产企业而言，在中央经济工作会议以及在明年的全国“两会”前，一定要认真学习《决定》中与行业相关的这些内容，保持理性。房地产业，包括住宅地产和非住宅地产，随城镇化的发展还有很大前景，同时也要看到，本轮改革是全面的改革，改革的方向是坚持社会主义市场经济，改革的目的是促进社会公平正义、增进人民福祉。所以，我们更要跳出行业看行业。如房产税的出台，对投机性购房和大户型、高档的商品房将会起到一定的抑制作用；电子商务的快速发展对商业地产也会有较大的影响，因此房企在开发产品时，也要慎重考虑。

  上述看法，仅是我个人在学习中的一些体会。仅供各位批评、指正和参考。