苗乐如在2014房地产金融研讨会上的讲话

  3月31日，“2014房地产金融研讨会”在京召开，研讨会由中国房地产业协会金融专业委员会、全国房地产基金投资联盟主办。会上发布了《中国房地产金融2013年度报告》，分析了2013年货币、金融、房地产政策与市场形势，并对2014年房地产融资方式进行了探讨。中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如发布《中国房地产金融2013年度报告》。

  以下为讲话实录

  各位领导、各位来宾，房地产业、金融业的同仁：

  大家下午好！

  很高兴在这里向大家分享《中国房地产金融2013年度报告》的有关情况。

  开展行业研究，是中国房地产业协会服务政府、服务行业和服务会员的一项重要工作，目的是为政府进行行业管理、为企业经营决策提供信息和参考。去年，中国房地产业协会金融专业委员会开始发布房地产金融报告，反映我国房地产金融市场发展特点和运行情况，在业内取得了较好的反响。今年，金融专业委员会完成了《中国房地产金融2013年度报告》，重点对2013年我国宏观经济、房地产金融市场的发展情况做了分析，梳理、总结了2013年房地产和金融政策及房地产投融资行为，并对未来发展作了预测和判断。

  《中国房地产金融2013年度报告》基本延续了2012年度报告的主要包括主报告和附件两部分内容。其中，主报告侧重对2013年我国宏观经济、金融市场、金融政策及影响、房地产政策及影响、房地产融资情况五个部分做了分析和解读。附件部分别介绍了盛世神州、中城投资、稳盛投资、凯思达资本、嘉富诚、万通投资、高和资本等七家单位推荐的投资案例。

  报告分析，总的来看，2013年在国内外复杂严峻的经济形势下，我国经济增速有所放缓，全年GDP同比增长7.7%，略低于2012年7.8%的增速，但高于2013年7.5%的增长目标，显示出我国经济运行仍处在合理区间。过去的一年，我国坚持稳中求进的发展总基调，继续实施稳健的货币政策，不放松不收紧，适时适度预调微调。改善优化融资结构和信贷结构，支持经济结构调整和转型升级，金融改革取得阶段性进展，利率市场化改革迈出新步伐，人民币跨境使用进一步扩大。

  2013年国家对房地产市场的调控基本延续了2010年以来的以行政化手段为主的调控体系，持续强调限购、限贷、限价、税收等方面的政策措施，部分热点城市调控力度有所升级。值得注意的是，2013年下半年，政府的调控基调进一步强调市场化长效机制管理，政策目标从“单一控价”转变为注重从长远发展和顶层设计角度促进房地产市场稳定发展。

  2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。银行信贷仍是房地产资金的重要来源，但房地产资金来源贷款的占比呈现下滑。在房地产行业积极拓宽融资渠道、丰富融资手段的努力下，企业直接融资额进一步放大，扎堆香港上市、拓宽海外融资渠道，信托、私募基金等融资方式取得较快发展，企业间并购数量和规模不断扩大。

  在2014年刚刚闭幕的“两会”期间，关于新型城镇化、房地产税、房地产调控政策以及关于金融体制改革等话题备受关注，互联网金融话题的热度更是居于前列。国务院总理李克强表示：“房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。”在我国房地产业和金融业市场化发展过程中，房地产企业高度依赖银行信贷的单一融资格局在未来将难以持续，房地产融资市场将逐步呈现多元化格局，企业直接融资比例将进一步提高，房地产企业向金融业渗透，与互联网金融的合作将有进一步体现。

  金融市场方面，2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比2012年多1.53万亿元，创年度历史最高水平。上半年为10.15万亿元，下半年为7.14万亿元，下半年比上半年降幅达29.7%。社会融资规模明显减少，表明2013 年下半年社融规模受到较大抑制，央行货币调控偏紧的意图明显。从结构上看，融资结构呈现多元发展，一是人民币贷款占全年社会融资规模的51.4%，为历史最低水平；二是外币贷款比上年少增较多，下半年同比少增6340亿元；三是企业债券融资少于上年；四是委托贷款和信托贷款增加较多，拉动表外融资占比大幅上升。

  货币市场方面，2013年货币流动性成为市场最为关心的热点问题之一，“钱荒”现象涌现，资金成本上升。在流动性影响因素复杂、流向反复变化的环境下，央行加强对银行体系流动性的分析监测，灵活把握公开市场操作的方向、力度和节奏，合理调节流动性水平。上半年，根据银行体系流动性变化，灵活开展公开市场双向操作，保持流动性水平合理适度；下半年，针对流动性供求波动有所加大的新情况，综合运用公开市场逆回购操作、短期流动性调节工具(SLO)等手段有效熨平多种因素引起的短期流动性波动。

  2013年，央行引导金融机构加强对国家重点在建续建项目、现代服务业、科技创新、战略性新兴产业等经济社会发展重要领域的金融支持，加大对民生领域的金融支持和服务。严格实施差别化住房信贷政策。严格控制对“两高一剩”行业的贷款，促进产能过剩矛盾化解。扎实推进扩大信贷资产证券化试点，发挥其盘活存量信贷资产的作用。积极改进完善信贷政策导向效果评估，发挥评估工作的导向力和积极作用。从实施效果看，一是对小微企业和“三农”的信贷支持保持了较强力度。二是服务业贷款增长明显加快。三是部分两高一剩限制行业的贷款增速放缓。央行加快推进利率市场化改革，全面放开贷款利率管制，建立健全市场利率定价自律机制，构建贷款基础利率集中报价和发布机制，推动同业存单发行交易，利率市场化改革迈出新的步伐。

  2013年，国内房地产融资市场呈现了几个方面的特点：

  1、信贷市场。2013年房地产贷款比2011、2012年有较高增速，但在房地产开发资金来源的占比不断下滑，不少房企通过海外市场、房地产私募股权、信托贷款以及民间借贷等高成本方式融资，融资手段进一步多元。此外，资质好的企业将会成为各家银行争夺的重点客户，其贷款也将享受优惠利率；而资质较差的企业可能要支付比现在更高的贷款溢价。

  2、房地产信托。2013年中国信托资产规模为10.91万亿元，突破了10万亿元大关，房地产信托平均预期年收益率达9.55%，超过整个行业8.8%的平均收益率。经过2010、2011年房地产信托喷发发展之后，2012、2013年房地产信托迎来兑付高潮。从兑付情况来看，虽然有中融信托青岛凯悦中心房地产信托项目、华澳信托“实德事件”等风险事件发生，但是总体来看，房地产信托兑付平稳。

  3、房地产私募基金。房地产私募基金近年发展迅速，规模逐年增加，投资领域从相对偏向后端逐渐到面向全产业链。目前房地产基金投资项目主要集中在住宅和商业地产，工业地产也有发展。基于未来资产管理的商业地产领域将进一步加强，更加多元化的产品投资领域将伴随机构管理能力的增强逐渐增加。

  4、房地产并购及海外融资。2013年在境内IPO市场暂停和并购鼓励政策的双重刺激下，国内并购市场异常火爆。房地产行业并购数量紧随能源及矿业排名第二，涉及案例148起，较2012年的100起上升48.0%。海外融资方面，2013年房企转向海外融资成效显著，中国房企2013年海外融资跃居世界第一。海外融资潮原因：一是2013年开发贷款的形势严峻，政策收紧。二是海外资本市场利率下降，受到开发商的青睐。

  展望2014，虽然面临的环境依然复杂，制约和挑战不少，但从经济发展的潜能和动力等综合情况看，未来一段时期我国经济仍有望保持平稳向好、稳中有进的发展态势。一是经济发展回旋余地大。新型工业化、城镇化持续推进，为今后一个时期我国经济保持中高速增长提供了良好基础；二是用改革红利释放发展潜力。十八届三中全会提出要处理好政府和市场的关系，让市场在资源配置中起决定性作用，新一轮经济体制改革将深刻影响未来经济发展方向；三是一批新技术产业、新商业模式给经济注入活力。未来随着收入水平提高和技术进步，旅游、信息消费等新的生活方式也将引领消费结构升级。带动经济发展；四是世界经济复苏态势持续看好。从外部环境看，各大国际组织和机构发布2014年全球经济预测都认为，在美欧经济持续复苏，新兴经济体依然保持增长潜力的情况下，2014年全球经济将趋于好转，迎来转折的拐点，这将有助于国内经济的平稳运行。

  以上是《中国房地产金融2013年度报告》内容简要介绍，详细内容，请大家参看完整版的《报告》，并希望大家对《报告》提出意见和建议，我们将会在后面的工作中加以完善。

  谢谢大家！敬请指正！