刘志峰：加强融资合作拓宽融资渠道 增强企业抗风险能力

  3月31日，“2014房地产金融研讨会”在京召开，研讨会由中国房地产业协会金融专业委员会、全国房地产基金投资联盟主办。会上发布了《中国房地产金融 2013年度报告》，分析了2013年货币、金融、房地产政策与市场形势，并对2014年房地产融资方式进行了探讨。中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰最后做总结发言，他指出，房地产业的发展离不开金融，金融在首次置业、保障性住房等方面的给予了资金支持，而金融手段的利用，也丰富和发展了房地产业态。随着房地产金融市场的变 化，企业抗风险能力将进一步增强。刘志峰还指出，当前金融运行中的热点、难点问题很多，在房地产金融的领域也很活跃，要认真贯彻落实十八届三中全会的金融 改革精神，组织好房地产金融的操作空间和有效办法，为银企合作搭建更大的合作平台，助房地产和金融两大行业共同平稳健康发展。

以下为讲话实录

  各位来宾、房地地产界和金融界的朋友们，大家坐了四个多小时，辛苦了！

  中国房地产业协会金融专业委员会和高通智库合作，在北京发布《中国房地产金融2013年度报告》，分析2014年房地产金融市场，研判和展望下一阶段房地产开发企业面临的投资环境和市场变化。

  我认为很有必要，特别是各位嘉宾的发言和对话，在开发企业下一步了解金融形势，交流投融资经验，提高自身能力有帮助。在这里我向在中国房地产业协会工作的朋友们表示感谢，下面我就中国房地产金融的一些特点和变化谈几点看法，供大家参考。

  一、房地产离不开金融，金融推动房地产业发展。

  金融是经济的血液，房地产作为资金密集行业，离不开金融机构的支持。我国城市化进程以来，房地产业和金融业相互促进，共同繁荣，逐步形成了以银行信贷为主，其他金融机构参与，信托、债券、企业上市、股权基金等多种方式组成的房地产金融体系。

  2013年全国房地产开发投资8.6万亿元，比上年增长19.8%，房地产开发企业到位资金12.2万亿元，比上一年增长26.5%。从资金来源来看，2013年银行贷款占16.1%，利用外资0.4%，自筹资金38.8%，其他资金占44.6%。开发企业自筹资金从2001年占24.1%提高到了2013年的38.8%。充分表明房地产行业的融资能力有所提高，金融产品更为丰富，融资到进一步拓宽，金融在房地产业的支持主要体现在下面三个方面：

  一是在首次置业、保障性住房、棚户区改造的信贷给予了资金支持，确保了我国基本住房制度的顺利执行。

  二是通过对房地产品牌企业，特别是五百强企业的开发支持，提高了行业集中度，促进了企业有规模有层次的发展。目前我们我国前五百强前一百强房地产开发企业占全国开发总量的大概四成，前十强的企业大概占到了一成，因此这几年行业集中度在逐步提高，提高速度比较快，地区和市场分化也在加剧。

  三是充分利用金融知识手段，丰富和发展了商业地产、旅游地产、产业地产、老年住区和文化地产等多种业态，在促进房地产结构调整、增强活力方面发挥了作用，在良好的合作下面，房地产业和金融行业出现了你中有我，我中有你的可喜局面。现在我们的房地产企业参股银行的也很多，我所了解的万科入股徽商银行，越秀地产收购了创新银行，恒大成为华夏银行的第五大股东，包括南京栖霞参股了河北商业银行等等。这些银行成立了与房地产相关的部门，为了加强合作、拓宽服务，如平安银行成立了房地产金融事业部，国家开发银行利用中国开发促进会来推动新型城镇化，支持绿色住宅、养老地产、旧城改造、小城镇建设等项目，当前房地产业与金融业的紧密融合，已经引起了国内外的广泛关注，成为经济领域深化改革的一个亮点。

  二、随着房地产金融市场的变化，增强企业抗风险能力

  在探讨房地产金融发挥重要作用的同时，也必须要看到房地产金融市场仍处于一个起步发展阶段，还有一些问题需要解决和完善，我认为有这么几个问题：

  一是房地产开发融资渠道相对来讲还是比较单一，还要进一步发展拓宽。

  二是房地产金融机构单一，系统风险集中在银行，像平安银行具有全牌照的金融机构，其他银行相对来讲就缺乏整合，平安集团包括保险、银行、担保、基金，什么牌照都有。

  三是房地产金融市场需要不断完善，流动性问题没有得到有效解决，随着房地产市场的不断分化，一线和二线热点城市的项目，和知名度高的大企业相对容易获得资金支持，部分三四线城市开发企业的资金紧张，给资金回笼造成一定影响，特别是中小房地产开发企业，将面临融资的困难。

  今年1—2月份，我国房地产投资出现了小幅下滑，房地产累计投资比去年同期回落了35个百分点，商品房销售比去年同期回落了49.6%，这个回落幅度比较大。因此开发企业要适应房地产金融市场的变化，加强风险防范意识，在企业发展规划和经营管理中融入更多的金融思考和安排，提高投融资水平和资本运营的能力，保障财务安全和平稳健康发展。

  三、加强融资合作，拓宽融资渠道，创新金融产品和融资服务

  在我们国家房地产业作为第二产业，在国外房地产属于金融业，或者叫准金融业，不懂金融的人做不好房地产，我认为这种看法有一定道理。特别是当前，更要应该强调这一条，和过去住房短缺，盖了房子不愁卖，好房子赖房子都能卖出去，因为当时住房是分配，造成住房严重短缺，住房商品化、市场化以后，导致住房严重短缺，不管盖房子好坏都能卖出去。这是前几年的现象，但是现在情况不一样了，老百姓消费更理性，长寿命、好性能、绿色低碳的好房子更有市场，你要盖长寿命、好性能、绿色低碳好房子，你不懂房地产产业化、工业化技术不行，你不懂融资、不懂金融方面的知识也不行，因为房地产开发企业要在竞争中立于不败之地，必须要利用好金融，我认为这方面可以有三种思路：第一种就是入股银行、保险等金融机构，让开发企业获得成功的融资渠道；第二种是由传统的开发企业向服务运营商转型，通过品牌输出和管理获取投资收益；第三种是通过入股优势的开发企业或者项目、或者股权方面也做了一些新的探索，目前还正在细化，平安银行为中房采购平台提供信用支持和金融服务。

  我们正在和开发银行、和中国开发金融促进会，为了加快有中国特色的城镇化，包括住宅产业系列化，也包括中国房地产协会搞的北京住宅试点，也包括一些好的项目，我们提出来给予贷款支持，正在谈这个事。

  另外中国房地产协会、中国房地产研究会，也成立了中房基金，组织筹备基本做完，总部在大连，即将开业。我们金融专业委员会要加强行业研究，要依靠专业机构、专业人才、借助外脑来开展我们专委会的工作，光靠我们专委会不行的，人也少、知识也不够，要加强有关金融机构合作，依靠外脑加强学习。

  这两年从去年开始，搞了两次金融年报，我认为这个搞得不错，质量比较高，应该讲，这是我们开展工作好的开始，要以客观准确的事实、数据、调研反映行业发展状况，让开发企业和金融机构在报告中间看到房地产的投资方向在哪些领域，资金流向哪些领域，资本流向哪个方向，为行业发展和企业经营提供决策参考。

  要加强调查研究，这里面我们要调查要总结好的不管是公募基金也好、私募基金也好、基金管理公司也好，要总结好的经验，也包括房地产金融杂志，要宣传好的经验，加以推广。通过调查研究来掌握房地产的融资需求。

  要通过多元化、多渠道的投融资渠道，让他们走出去到海外投资提供服务。实际上利用海外资金来投资，我认为更有效，像前两天张会长给我讲，他到英国伦敦投资，利率2.5，包括各种中介服务办下来，加0.5个百分点。真正开发企业拿到手的资金像万科这样好一点，可能也要7、8差不多，中小企业没有10—15拿不到。

  各位来宾，当前金融运行中的热点、难点问题很多，在房地产金融的领域也很活跃，我们要认真贯彻落实十八届三中全会的金融改革精神，组织好房地产金融的操作空间和有效办法，为银企合作搭建更大的合作平台，助房地产和金融两大行业共同平稳健康发展。

  谢谢大家！