刘志峰：适应新形势，谋求新发展

    11月10日，第三届中国房地产高峰论坛在昆明洲际酒店隆重举行。论坛上嘉宾们探讨了中国• 昆明泛亚金融地产发展形势，对昆明金融中心未来格局做出了剖析和展望。本次活动由中国房地产研究会、中国房地产业协会、云南省工商业联合会、上海克而瑞信 息技术有限公司主办，云南龙宇房地产开发有限公司承办，活动吸引了云南各界各行业的商界领袖、企业翘楚等共1000余人参加。>>>第三届房地产高峰论坛在昆明召开 探讨泛亚金融地产发展形势

    中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰在论坛发表主旨讲话，他指出，当前中国房地产业发展面临三个变化，即住房需求和供给关系的变化、住房的需求层次和居住观念的变化、房地产业的发展内涵的变化。这些变化，是经济 社会发展阶段不断演进的必然结果，也是在新形势谋求新发展的必然要求。必须认识新形势，才能适应新形势，构建新的房地产业发展体系，将新型工业化、信息 化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。

    刘志峰强调，未来我国房地产业仍有四个发展动力：新型城镇化建设的发展动力、服务业的发展动力、信息化的发展动力、利用人民币国际化走出海外去发展的动 力。因此，要借助这四大动力，围绕消费者实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。在新型城镇化带动下，2020年 前，我国城乡每年新增房屋建筑面积将达到17-20亿平方米，这是产业地产发展的良好舞台，也是产城融合、产融结合谋求共同发展的良好舞台。

    以下为讲话全文：

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰在第三届昆明房地产高峰论坛上做主旨演讲

各位嘉宾、各位朋友：

  云南是我国面向东南亚、南亚、东亚开放的桥头堡，具有重要及独特的区位优势，本届论坛在云南昆明召开，探讨房地产业对泛亚金融的作用和影响，对产融两大方面，都具有积极意义，“有产无融”难以做大做强，“有融无产”则会成为无本之木。大家可以把讨论的思路放宽一点，目光放远一点，在区域性的经济发展上来构思云南房地产和金融的发展。

  当前，全球经济进入互联互通时代，互联网经济正在改变我们的生产生活方式，信息技术正在改变我们的创新能力，新技术、新产品正在开启我们认识世界的视窗，特别是大数据、移动通信的崛起，改变着我们的消费行为和流通方式。中国正在步入中等收入国家，老百姓的财富增长，改变了人们对住房的期望，也为金融服务提供了新领域和新空间，作为传统的房地产业，如何注入新的活力，如何与其他产业共生共存共荣共赢，是我们必须面对的问题。

  过去的二十多年里，制度创新和市场化改革，不仅激发了住房发展和房地产市场的活力，极大改善了群众居住条件，拉动了经济增长，也改变了城镇面貌、促进了相关产业的发展。一方面，金融理念的创新，给房地产开发带来新变化，传统的贷款方式被一些金融创新工具所替代；金融手段的创新，也给银行网点布局和支付手段带来新变化，特别是方便了群众。另一方面，房地产对金融产业的支持服务，造就了深圳特区、浦东新区、滨海新区等历史性改革创举；成就了北京金融街、上海陆家嘴金融中心、深圳前海金融资产交易所等一大批优秀项目，包括今天我们讨论的昆明市金融产业集聚园区，它们既是我国金融创新的资源平台，也是房地产开发新理念、新模式、新技术的示范样板。

  当前，房地产业的发展面临三个变化：

  首先是住房需求和供给关系发生了变化。正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求，这些问题也反映在一些产业地产和园区建设上。以往由供方垄断市场、有了房子不愁卖的时代已经过去。以往跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代已经过去。虽然从建设小康社会的总目标看，我们的住房不足还会在相当长的时期内存在，仍处在总量不足、局部过剩的阶段，但房地产业已经由以量取胜，转向了以质取胜的竞争时代。

  其次是住房的需求层次和居住观念发生了变化。我们正处于新的经济社会发展阶段，人民群众对全面小康社会翘首以待。居住文明成为我国建成小康社会的重要组成部分。随着居民收入的提高，群众对住房质量和品质的要求进一步提高，人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。住房，不仅仅是由混凝土堆砌起来的壳，还融入了更多人性化的服务元素，如光大银行去年一年开设了200家社区银行，为小区居民服务，万科也积极引入社区银行，这是产融两方面良好的服务合作。

  第三是房地产业的发展内涵发生了变化。房地产业从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去的一个项目单元，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商，金融进入小区、社区、街区，形成新的网点布局，提供新的支付手段，前景非常广阔。“开发商”这个名字脱胎换骨后，能让我们找准定位，更名副其实、名正言顺地发展自己。

  这些变化，是经济社会发展阶段不断演进的必然结果，也是我们在新形势如何谋求新发展的必然要求。我们必须认识面临的发展环境，一是为了可持续发展，必须转变发展方式，建设资源节约型、环境友好型社会，房地产业的发展必须顺应；二是奔向全面小康，人们的消费需求、财产管理，都会产生重大变化，房地产业的发展必须顺应；三是在经济全球化的进程中，就云南而言，与东南亚和东盟各国的经济联系越来越强，云南的房地产业发展必须顺应。

  ——适应新形势，就要构建新的房地产业发展体系，将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。住房建设特别是成规模的园区建设必须走新型工业化道路，逐步以现代工厂化生产取代劳动密集型的生产方式，像造汽车那样造房子，达到工业化的标准，工业化的效率，工业化的精细，工业化的质量。现在不是想不想改变传统的生产方式，而是现代工业化浪潮已经把我们推到了由建造变为制造的前沿。信息化发展，打破了房地产业的传统分工，带来了资源重新分配，也改变了人交流认知事物的方式。互联网经济、电子商务、移动支付服务已经渗透到我们周围，改变了信息传输、家庭管理的方式，改变了住房设计、空间布局、功能配置的理念。我们要利用好大数据、电子商务，帮助供需双方促进交易，降低成本，提高质量。新型城镇化给房地产企业参与城乡建设和服务创造了条件，今后项目开发更注重以人为本，宜居宜业。如华夏幸福基业采取“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的模式，取得了比较好的经济和社会效益。农业现代化打破了几千年形成的旧的居住观念，城乡的融合，人的融合，公共服务的均等化，都给小城镇、新农村建设提出了更高要求。金融业在小城镇、新农村建设方面同样大有可为。

  ——适应新形势，就要构建新的房地产业环境生态，确立节约型、集约式、可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型向节约型转型。房地产行业和与其关联的上下游产业是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就能为“两型”社会建功立业；节能减排和性能质量做砸了，就有可能成为历史的罪人！因此，不仅要在项目设计开发中降低资源能源消耗，还要在园区、社区建设中，实现“五节一环保”。例如大连大有开发的小区，将生活污水经过中水处理后有效转化为景观用水，实现了地下水、生活用水、生活污水三水联动循环；将生活垃圾分为干湿、有害无害、可回收和不可直接回收三类，实现了生活污水和生活垃圾的零排放。

  ——适应新形势，就要构建新的房地产业设计功能，适应经济社会发展，设计开发满足社会需要的住宅产品和园区建筑，从传统业态向新业态转型。前些年，由于短缺，有了房子不愁卖，一些地方、一些企业心态浮躁，注重眼前利益，规划、设计拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕细琢，简单满足居住功能而较少考虑社会生活的综合功能，从现在看，必须拓展服务，延伸服务。例如亿达集团提供软件园配套服务，满足入园企业在教育、卫生、医疗方面的需求，让科技人员在园内生活无忧，全身心地投入研发和技术创新。

  ——适应新形势，就要构建新的房地产业服务理念，建立以消费者需求为主导的服务理念，从单一产品、局部功能向综合配套服务转型。过去一段时间，我们开发项目，经典传世的少，建筑产品“有数量缺质量，有高原没高峰”。而且都比较注重三个“大”：面积大、规模大、批量大，动不动造新城、开园区，一圈地，就是几十万平方米的住宅。现在，老百姓买房，不一定考虑如何大，还要考虑三个“近”：医院近不近，学校近不近，地铁、公交近不近；还有三个“快”：快递能不能送得到，快餐能不能送得进，快销品能不能买得到，也就是看周围有没有超市、银行等配套设施。如果具备这三个“近”、三个“快”，房子的销售就比较好。这就要求我们改变过去一味贪大、图快的传统理念，发现捕捉到消费者的所想、所需、所求、所用，设计和开发适销对路的住宅产品。例如万科由开发商转向城市配套服务商，开始注重社区和街区服务，延伸楼宇经济和物业管理的价值链。

  ——适应新形势，就要构建新的房地产与金融的结合模式。以前我们讲房地产与金融的合作，主要是讲银行对房地产开发的信贷支持和对个人住房消费的信贷支持；现在，越来越多的信托、理财等非银行金融机构在房地产开发的资金来源中扮演越来越重要的角色，“大资管”也悄然兴起，新的金融产品正在改变房地产资金来源结构，正在改变公众资产的增值方式，也正在改变金融与房地产结合的机制。

  未来，我国房地产业仍有四个发展动力：第一个是新型城镇化建设的发展动力；第二个是服务业的发展动力；第三个是信息化的发展动力；第四个是利用人民币国际化走出海外去发展。因此，要借助这四大动力，围绕消费者实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。我初步分析，在新型城镇化带动下，2020年前，我国城乡每年新增房屋建筑面积将达到17-20亿平方米，这是产业地产发展的良好舞台，也是产城融合、产融结合谋求共同发展的良好舞台。云南更具有走出去的区位优势。

  世界上的金融中心城市、金融集聚区的形成，虽然有自然、历史、地理文化的过程，但金融业与房地产业能够共生共存共荣共赢的，无不外乎是以下几种方式：

  一是业态开发与功能开发并举。金融园区的驻扎对象是银行、保险、证券、信托、创投、评估、租赁等机构，或者是律师、会计师、审计师三类事务所。这些金融业态都需要相适应的功能配套和良好的性能作保障。房地产业与金融业就像一个足球场，如果没有比赛在上面举办、没有足球在场内滚动，只能是一片绿地，有了二者的融合，足球活动才能顺利进行。同样，优秀的国际金融集聚区，像纽约的华尔街，伦敦的金融城，上海的陆家嘴，虽然高楼林立、机构集聚，却因为功能和性能良好，把更多的资金、人气聚集在了一起。

  二是软环境和硬环境并重。金融集聚区的建设，除了要有服务业发展所需的空间载体和平台外，还需要有良好适宜的环境匹配。如交通便利、商业配套、商务洽谈、文化休闲、体育健身、音乐艺术等设施，还要有制度的完善以及信用体系等各类软环境的支撑。例如我们这个金融产业集聚园区，可以利用人民币国际化为东盟等周边国家提供服务。

  三是前台营运与后台支撑联动。在金融服务行业，金融机构是将其业务区分为前台营运与后台支撑的，前台主要针对入住客户的网点服务，后台主要是信息处理。随着信息技术的发展，金融机构前、后台的空间分离，不仅有必要，而且是一种趋势。例如，上海陆家嘴金融城与张江金融信息产业基地形成前台营运与后台支撑的联动，已成为浦东核心区建设中必须满足的要求。这是房地产业在规划、设计、开发项目时必须考虑的问题。

  四是传统金融与新兴金融兼顾。最近二十年，除了银行、证券、保险等传统金融平稳发展外，新兴的金融服务业发展较快。不管是私募股权、风险投资、对冲基金，还是快钱、支付宝、贷贷通等，新生事物层出不穷，传统金融与新兴金融要共同发展、相互兼顾，必须在项目建设初期，就要考虑到设计理念和开发手段上的创新，让金融园区更富生命力。我们在建设金融园区时，既要吸引移动通信、大数据、云计算、搜索引擎等信息技术，也要为小额贷款、商业保理等新兴金融企业留出入住的空间；既要吸引大型的金融类投资控股公司进入园区，也要为区内小型企业、创新企业提供资讯、征信、咨询等业务。我去年到美国，听富国银行的副行长讲，他们在全美有9000多家社区银行，主要向辖区居民和小业主提供投融资、保险、信托等金融服务，这块业务为富国银行贡献的利润达到60%以上。

  五是金融生态与城市生态和谐。一个金融园区或者叫集聚区，就是一片人们投资和工作的乐土，也是生活、文化、休闲、娱乐的家园，因此，与金融服务有关的城市生活功能一定是相匹配、相适应的。在这里，既是城市的金融集聚区，也是中央商务区，同样是人们休闲逛街的好地方。现在，万达已经在泛亚金融产业中心园区建设泛亚国际金融大厦，表明金融和房地产业的“西进”步伐不断加快；联想集团在昆明也有新的科技创业园。希望更多商业与科技在这里汇集，人才与技术在这里会师。

  最后一点，建设金融园区和其他产业地产，要优先考虑应用住宅产业化、绿色低碳技术、节能环保技术、信息技术、新材料和新部品技术。

  各位嘉宾、各位朋友：房地产行业要想继续走在时代前列，必须打“创新牌”，走“转型路”，建“升级版”，既要为金融地产、园区地产等新业态培土施肥，也要挖掘传统住宅产业的发展潜力，使老树发新芽，新芽挂树头，在新形势下，用新理念、新模式、新技术、新业绩，去构建房地产业的新发展！谢谢大家！