刘志峰：以创新激发新活力

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰讲话

刘志峰：以创新激发新活力

——在房地产企业经营管理创新大会上的演讲

各位嘉宾、各位企业家朋友：大家上午好！

  一年一度的房地产企业经营管理创新大会是全国房地产企业管理工作者的盛会，也是企业家探讨创新方法，分享创新成果，交流创新经验的舞台，对于企业解放思想，传播先进理念，提高创新水平，促进经营管理，增强企业竞争力和发展后劲，起到了很好的作用。这三届管理创新大会，我都参加了。一方面，大家可以在一年繁忙的经营活动中抽出时间，听一听身边的企业都有哪些新的想法和打算；另一方面，也可以从中得到有益的思考和启发。在此，我对前来参会的各位嘉宾和企业家表示热烈的欢迎！对天朗集团为这次会议提供的大力支持表示衷心的感谢！

  当前，我国经济已经告别了传统粗放和以牺牲环境为代价的旧常态，进入了注重经济和环境协调发展的新常态。面对新常态，处于改革创新前沿的企业必须有新的发展思维和新的发展手段。当今时代，创新活动风起云涌，互联网创新正在改变着我们的生产生活方式，信息技术正在改变我们的创新能力，新技术、新产品正在开启我们认识世界的视窗，特别是大数据、移动通信的崛起，改变着企业的投资决策和经营管理，房地产企业在日常经营活动中，都会遇到未知的事物，接触到新的商机。世界变得越来越小，各行各业变得越来越近，各种经济要素融合激发出的活力，为未来房地产业展现了新契机，画出了新蓝图！

  我国房地产业论发展规模全球第一，但大而不强；论发展速度世界领先，但快而不优；论发展质量远远低于发达国家，资源能源消耗更比发达国家要高得多。这是不可持续的！中国是人口密集、文化多元、社会大融合的国家，在住房方面，既有城市家庭住房改善的需求，又有新型城镇化带来的人居格局变化；既有农民工进城后融入城市稳定居住的问题，也有新移民离开故土到另一座城市安家落户的住房需求。同时，经济发展方式的转型、深化改革，都促使我们摒弃传统的发展方式。作为为群众提供居住产品的房地产企业，正面临着经济社会发展新阶段所带来的机遇和挑战。

  过去，我们有过超速增长的火红年月；未来，我们不可能再期望有点石成金的捷径。审时度势，谋远思变，致力创新，才能获得发展的新动力。

  我们必须看到房地产业所面临的五个变化：

  首先是住房需求和供给关系发生了变化。正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求。以往由供方垄断市场、有了房子不愁卖的时代已经过去。以往跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代已经过去。虽然从建设小康社会的总目标看，我们的住房不足还会在相当长的时期内存在，仍处在总量不足、局部过剩的阶段，但房地产业已经由以量取胜，转向了以质取胜的竞争时代。市场已经从“建什么住什么”转向了“住什么建什么”！

  其次是住房的需求层次和居住观念发生了变化。在衣食住行里，“住”在老百姓心目中具有十分重要的位置。随着居民收入的提高，老百姓对住房质量和品质的要求进一步提高，人们更注重宜居、舒适、安全、健康和好的空气质量；更注重周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。人的容身之处，不仅仅是由钢筋混凝土堆砌起来的“壳”，还融入了文化内涵和精神享受，寄托了人们对美好生活的向往。一定程度上说，建好一个家，就能改变一座城。“居住改变中国”正在从一句口号变为现实！

  第三是房地产业的发展内涵发生了变化。房地产业从过去只做投资开发的载体，演变成整合资源的平台；从过去的项目单元，演变成综合服务；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。房地产产业链的延长拓展，不仅对材料、设备、部品等上游产业的需求增多，对下游的居家服务、金融服务、商业服务也形成拉动和影响，以住房为带动的众多上下游产业的融合发展，正在形成房地产业发展的新格局。房地产业投身城市建设不仅仅是在小区里多种几棵树，在项目里建个花园、搭个景观，而是要提供良好的社区服务和环境；房地产企业开发项目也不仅仅要满足人的居住需求，还要满足人的生活和精神需求，特别是文化、旅游、休闲产业的融入，让房地产业变得柔中有刚、更有色彩。如天朗集团打出“城市文化”品牌，利用文化推动城市发展，让一家在西部发展的企业走向无锡、济南等更大发展舞台。各种资源的融合，让房地产市场的前景更加广阔。

  第四是房地产业的运营管理机制发生了变化。过去一段时间，一些企业投资决策盲目冲动，“地王”现象频频出现。一些企业追求高举高打，迎合地方政府的政绩冲动，在城市综合体、商业地产方面发展过快过多，造成项目相对过剩，企业深陷沼泽无法退出。一些企业重策划、重销售，不重经营管理，特别是不太注重基础性管理，我听说，有些企业管销售的管理人员，比管行政和技术的管理人员，年薪要高三分之一。我们必须认识到，这些传统粗放的发展方式是行不通的！不加快转变房地产行业主要依靠土地、资金等要素投入推动规模扩张的粗放式模式，实现产业发展向依靠科技进步、资源集约利用、劳动者素质提高和管理创新转变，全面提升房地产业发展质量和效益，房地产行业就没有出路，企业也必将被淘汰！

  第五是土地供求关系发生了变化，我国实施土地招拍挂制度以来，促进了房地产市场化，提高了土地使用率，有利于企业公平竞争，但随着房地产市场由热变冷，各地土地市场出现了流标流拍等现象。随着住房供应体系的逐步完善，高端靠市场、低端靠保障格局的形成，用地标准、价格、过程将逐步向社会公开。今后，加快对闲置土地的处置，加强对低效利用土地的再开发，鼓励存量建设用地的开发，提高单位用地产出率和土地节约集约，是一种长期趋势。拍一块地，不管项目开发的质量好与坏都能赚钱的年代，将一去不复返！

  告别旧常态，迎接新常态，我认为房地产业的出路应该有三个方面：

  ——以“新四化”为依托。要将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。住房建设必须走新型工业化道路，逐步以现代工厂化生产取代劳动密集型的生产方式，像造汽车那样造房子，达到工业化的标准，工业化的效率，工业化的精细，工业化的质量。现在不是想不想改变传统的生产方式，而是现代工业化浪潮已经把我们推到了由建造变为制造的前沿。信息化发展，打破了房地产业的传统分工，带来了资源重新分配，也改变了人交流认知事物的方式。互联网经济、电子商务、移动支付服务已经渗透到我们周围，改变了信息传输、家庭管理的方式，改变了住房设计、空间布局、功能配置的理念。我们要利用好大数据、电子商务，帮助供需双方促进交易，降低成本，提高质量。新型城镇化给房地产企业参与城乡建设和服务创造了条件，今后项目开发更注重以人为本，宜居宜业。如华夏幸福基业采取“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的模式，取得了比较好的经济和社会效益。农业现代化打破了几千年形成的旧的居住观念，城乡的融合，人的融合，公共服务的均等化，都给小城镇、新农村建设提出了更高要求。金融业在小城镇、新农村建设方面同样大有可为。

  ——以新的市场需求为基础。房地产业要想取得经济和社会两方面的效益，必须建立以消费者需求为导向的服务理念，从单一产品、局部功能向综合配套服务转型。过去一段时间，我们开发项目，经典传世的少，建筑产品“有数量缺质量，有高原没高峰”。而且都比较注重三个“大”：面积大、规模大、批量大，动不动造新城、开园区，一圈地，就是几十万平方米的住宅。现在，老百姓买房，不一定考虑如何大，还要考虑三个“近”：医院近不近，学校近不近，地铁、公交近不近；还有三个“快”：快递能不能送得到，快餐能不能送得进，快销品能不能买得到，也就是看周围有没有超市、银行等配套设施。如果具备这三个“近”、三个“快”，我们的住宅才能增加附加值，避免库存带来的积压和风险。我们必须看到，在我国的产业结构调整中，第三产业的发展将越来越发挥重要作用，同时群众的消费需求日渐丰富多样，由住房所延伸的各项生活服务将会成为十分强大的消费市场，房地产企业应该把握先机。

  ——以绿色环保为目标方向。房地产业要可持续发展，就要构建新的房地产业环境生态，确立节约型、集约式、可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型向节约型转型。房地产行业和与其关联的上下游产业是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就能为“两型”社会建功立业；节能减排和性能质量做砸了，就有可能成为历史的罪人！因此，不仅要在项目设计开发中降低资源能源消耗，还要在园区、社区建设中，实现“五节一环保”。例如大连大有开发的小区，将生活污水经过中水处理后有效转化为景观用水，实现了地下水、生活用水、生活污水三水联动循环；将生活垃圾分为干湿、有害无害、可回收和不可直接回收三类，实现了生活污水和生活垃圾的零排放。这样的发展模式，不仅利国利民，也能让我们开辟出新的市场。

  看到了新出路，又怎么去激发新活力？

  首先要依靠企业家，依靠企业家的创新。什么是企业家？企业家应该是对土地、资本、劳动力等生产要素进行有效组织和管理，富有冒险和创新精神的高级管理人才。现在时代发展了，企业家又增加了很多社会责任。我过去曾讲过，如果这个企业的负责人经常跑银行，那他就缺资金；如果这个企业的负责人经常跑法院，那就遇到了法律纠纷；如果这个企业的负责人经常参加各种论坛和活动，就说明这个企业不满足现状，希望通过学习提高自己。虽然这种现象不能完全反映行业的问题，但企业家的视野和决策水平，决定了企业的前途和命运。一个成功的企业家，必须在继承和发扬前任们光荣传统的基础上，更有市场嗅觉，更有创新能力，更有决策水平。例如养老问题。当前65岁以上老人家庭户数约8800万户，占全部家庭户数的比例超过20%。我们距离老年人口达到3个亿的2025年，只剩11年时间，肯定要提倡居家养老为主，如果没有前瞻性，企业在开发过程中不考虑适老化设施和配套服务，作出正确的判断和决策，很难跟得上老龄化社会的需要。这就要求企业领导人对市场有敏锐的眼光，发现一般人所无法发现的机会，运用一般人所不能运用的资源，找到一般人所不能想像的办法，由此引入一种新的管理机制，新的管理模式，新的生产方法。一个优秀的企业家，应该经常创造性地思考问题，把一些好的想法通过企业运作付诸实践。让实践出真知，让创新有成果。

  其次要依靠企业正确的发展理念和价值观。作为一家房地产企业，我们同样要有追求价值的理想。生命的价值是什么？是对社会的贡献。房地产企业的价值是什么？就是要让老百姓都能够居上长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。长期以来我国的建筑方式粗放，大部分施工以手工业为主在现场进行，资源能源消耗和浪费很大，我们再也不能以牺牲环境和后代人的利益为代价换回短期的利益，这同样应该成为企业发展的理念。一家企业要想实现永续经营，就必须承担起相应的社会、法律、商业伦理、公益和环境保护等责任，成为推动经济转型和社会进步的载体。美国兰德公司连续20多年对3500多家大企业跟踪研究发现，百年不衰的企业有一个共同点：不以追求利润为唯一目标，而是有超越利润的社会责任目标。实践证明，一家有价值理念的企业所承担的社会责任与企业财务绩效是成正比的。天津一家外资企业在项目选址过程中，发现了所在的地块有放射性，本着对住户负责的态度，主动放弃了项目的建设，他们这种对环境保护的态度和和谐开发的模式，肯定会留下一个好口碑的。

  第三要建立企业的质量保障体系。既然住房供应已经不能简单地靠规模扩张来谋求发展，就应该在住房品质上下功夫。但光下功夫还不够，还要建立企业的质量保障体系。在新常态下，要改变我们传统的粗放型的发展方式。一是要改进住房建设中应用的材料。绿色建筑材料是健康住宅建设基础的要素。没有好料，难做佳肴。要逐步淘汰那些能耗高、有污染的建筑材料。现在，豪宅和公租房的室内空气质量标准是一样的，我举这个例子并不是说公租房的质量标准要与豪宅有区别，而是强调我们的住宅缺少健康方面的标准。青海有个西旺实业集团，研发出一种无毒、无放射、无异味、无甲醛、可循环利用的新材料，可以用于厨房、卫生间吊顶，替代传统陶瓷的墙地砖和卫生洁具，我看可以提高室内的空气质量。西旺实业集团的企业理念是“从摇篮到摇篮”，让产品自始至终都能回收利用。这些都符合健康住宅的要求。二是要改进住房建设中使用的各种部品的性能、质量和使用寿命。我们许多住宅的品质上不去，与部品的性能差、质量低、使用寿命短有很大关系。我有个建议，希望我们的研究机构系统地研究一下，我们住房中各种部品的性能、质量、使用寿命与发达国家有多大差距，产生问题的原因是什么？这样，我们一项项攻关，以期住房质量的逐项突破、整体提高。三是要改进住房的建造方式。这些年，我们推进住宅产业化取得了不少进展，但总体上仍不如人意。建造方式仍以人工劳动为主，就很难使住房建设达到工业化的标准、工业化的精度、工业化的效率、工业化的质量。这些年，我们在住宅的建造体系方面进行了不少探索，如混凝土预制装配化(简称PC)、钢结构住宅、“SI体系”(将建筑结构与设备管线分离)等等，取得了一定的成效。最近，国家住宅工程中心与镇江威信模块住宅工业公司合作，引进爱尔兰模块建筑体系，就是在现场通过吊装直接将在工厂生产好的建筑模块组合起来，而这些模块的楼板、墙体、吊顶、室内装饰和大部分家具都在工厂里一次制造出来了，这是比较先进的装配化。今后要将标准化产品设计、机械化现场施工和工厂化部品生产连成一个完整的住宅工业。四是要改善住宅的规划设计。这些年，我们住宅的规划设计水平有很大提高，但是粗放的规划设计、照搬照抄式的规划设计、从设计者方便出发的规划设计还比比皆是。设计师怎么从人的需求出发，从居住安全健康的要求出发，去设计住房，形成一个精品，也是全行业必须重视的问题。

  第四要创新经营管理机制。十四届三中全会把现代企业制度的基本特征概括为“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”十六个字。要求不论公司制企业还是非公司制企业，都要按现代企业制度，建立健全科学的组织管理、经营管理两大体系，这是我们国家第一次把“经营管理”写进了党的全会决议。国家的创新发展离不开企业的创新，但企业的创新还是要依靠良好的经营管理来体现。我在国家体改委工作时，经常组织企业开展管理创新，当时的“邯钢经验”，就是模拟市场核算，实行成本否决。目前，许多房地产企业对基础管理工作不够重视，有的企业管理比较薄弱，有的企业虽然制定了各项规章制度，但没有与具体业务相结合，导致了制度与流程“两张皮”，实际操作中难以落实。虽然互联网改变了企业管理的一些手段，但一个好企业仍离不开一些基础性管理工作，加强管理不仅能更大程度地节约和降低成本，也能有效地推动全员提高效率。

  第五要发挥信息技术的作用。过去企业决策靠文件、靠行政命令，现在除了依靠市场外，还要依靠信息技术。我们处在一个互联互通时代，信息可以反映市场的即时变化，反映市场的供求状况，也可以为消费者和上下游产业提供更好的服务。我过去在燕山石化工作时，爱看《参考消息》，为什么有这个习惯，就是了解国际形势对油价的影响。如果企业不重视信息化建设，不但无法实现与外部和行业内部的数据共享，还会在项目开发中缺少规划和统筹运作能力。消息闭塞、信息不灵，企业的决策往往不准确甚至偏差。信息准了，数据实了，我们对市场的判断就准，就不会犯决策上的失误。

  各位企业家朋友们，房地产业的新常态已经到来，让我们加快创新转型，提升管理水平，不断发扬企业艰苦创业的精神，不断挖掘企业的价值创造源泉，不断发挥企业家的创新灵感和聪明才智，为房地产行业的新发展做出新的贡献。谢谢大家！