调查|新冠肺炎疫情对房企复工和经营的影响

中国房地产业协会2020-03-06 11:18:12来源:中房网

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  新冠肺炎疫情发生后,广大房地产企业自觉服从大局,履行社会责任,积极参与疫情防控。但同时疫情也给房地产业带来巨大影响,应对疫情既是抗疫阻击战,也是经济保卫战。在做好疫情防控工作前提下,如何安全有序复工复产,关系到经济恢复和房地产稳定运行。

  为此,中国房地产业协会、中国建设报社于2020年2月19日通过中房协会员服务平台、各微信群向协会副会长单位、常务理事单位、理事单位、各地方协会和全体会员企业发起问卷调查,截至2月28日共收到问卷115份。为了更好地反应行业状况,中房网(微信号zhongfangwang)特选取了其中较为重要的调查结果汇总如下:

  一、 企业总体经营情况

  目前,房地产开发企业已全面复工,除个别企业销售情况因1月份销售较好对一季度销售影响不大外,大部分企业总体销售情况下降较多,预计一季度销售回款将比去年同期下降30-40%。由于疫情持续时间尚不明确,3月份甚至到二季度都将面临较大的下行压力。

  二、 各地、各项目复工情况

  目前,全国各地房企于2月中下旬陆续复工;各企业正积极筹备前期准备工作,部分企业已按规定安排工人进驻工地,做好消毒清洁等工作。

  同时由于地产项目的开发建设需要人员大量聚集,各地政府均发文明确要求推迟复工,房地产公司正常生产经营受到冲击较大。目前拿到政府的准许复工批复,占比20-30%。劳务到岗超70%达到开工的实际条件,占比10%左右。

  三、复工后面临的主要问题

  1、虽然大部分房企复工率达到了70%--80%,但由于人员配套、设备和器材配套等问题,目前实际开工率估计在25%--30%左右 。

  2、各地政府均发文明确要求推迟复工。部分地区政府开工意愿不强烈,即使到达政府发文规定的开工时间也不愿提供开工批复。有些省发布了推迟文件,但市、区、县仍层层加码,导致实际复工时间进一步延长。

  3、在土地出让、开发报建环节,较多地方政府部门表示暂停受理。严重影响房地产的后续开发;

  4、缺乏防控物资。各地政府要求必须具备完备的防护条件才能进场施工。各项目普遍缺少口罩等防护物资,尤其是湖北、河南、浙江、广东疫情严重地区;

  5、关停售楼部,严重影响签约。因防控疫情需要,全国多地启动封城,来访量骤降,将严重影响房地产公司签约任务的完成;

  6、工人组织难度大。各地政府防控要求对外地返回人员进行隔离,有些地方一刀切的现象严重,外来人口一律返遣,或要求外地返回人员一律隔离14天。同时,农民工复工的意愿也不强烈。

  7、资金流紧张。由于销售现场无法开放、复工不确定造成工期延后,将提高客户退房要求,加上全年销售业绩与资金回笼下降,以及为追赶进度额外付出的赶工费用、因工期延后额外增加的财务成本,以及为维持业绩稳定的土地投资额度,除少部分大型房地产公司外普遍存在资金短缺,尤其是中小型房地产企业情况更为突出。

  四、线上线下销售情况

  因防控疫情需要,全国多地启动封城,且叫停售楼部,导致绝大部分企业销售骤降了90%左右,预计一季度业绩同比下降幅度 50-60%以上。

  由于疫情持续时间未确定,一是影响宏观经济与民生就业,二是影响消费需求,持币避险的观望预期加大,因此,预测上半年的购房需求被大幅削弱。根据调查问卷反馈,若疫情在 3 月份能基本控制,预计上半年仅能完成年度任务的 30%,无法实现时间过半、任务过半的要求,全年的销售业绩预计下降 20%。若疫情在 4 月份能基本控制,全年的销售业绩预计下降 30%。

  另一方面,面对困境,各房地产公司试水线上营销,通过直播、优惠包装叠加自有小程序等手段在线宣传推广,但从实际效果来看,业绩进展较慢,销售难度大。这证明互联网+的销售模式,暂时未能有效解决大额资产购置的需求,一方面是因为无法做到完全信息对称,另一方面是成交金额较大,客户一般较为谨慎。地产销售目前可能仍需要采取实体售楼部+实体展示区的方式,才能保证正常交易流速。

  五、疫情下房企的经营调整和应对策略

  1、房地产企业积极开展线上销售,通过增加微信、短视频、公众号进行宣传推广;对已售未回款房屋进行梳理,加快落实销售回款事宜;拓宽融资渠道,多方筹措资金,保障企业现金流使用。

  2、组织下属单位进行了业绩压力测试,摸查疫情影响程度。按照疫情影响二、三两个月的生产经营,四月份恢复正常来重排计划。同时调整经营动作,以最大程度减少损失。

  3、销售方面,积极改进线上平台,优化用户体验,加强线上促销力度,全面推进线上售楼部,全力将疫情对销售的影响降到最低。

  4、复工方面,一是有针对性地铺排开工计划,加强开工;二是控制投入产出比;三是制定专项的抢工措施。

  5、资金方面,一方面加大待收房款的清理力度,加强对逾期待收房款的控制;另一方面提升按揭房款信息化管理水平,减少客户办理繁杂性,加快按揭房款回笼速度;

  六、企业融资及到期债务情况

  1、银行贷款、授信的时效性将受影响,原预计一季度的放款将可能延后至6、7月份甚至下半年;

  2、延迟复工影响报建取证,影响开发贷融资;

  3、受到疫情影响,预计全年销售业绩与资金回笼将有所下降 。另一方面因行业调控政策,上市房企股权融资已“一刀切”全部暂停。造成房地产公司普遍在现金流管理上的压力较大,虽然大型房地产企业有较好的偿债能力,但若疫情影响时间延长至4月,且线上销售回笼情况不理想,预计下半年普遍现金流压力大。

  七、意见建议和政策诉求

  从回收的问卷来看,参与调查的省市协会、房地产开发企业都对疫情后的政策诉求提出了不少具体的意见和建议,综合起来看,大致可以分为四个方面:

  (一)稳舆论

  坚持正向舆论引导,以有序恢复正常经济社会秩序、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展为基调,维护良好的舆论环境,树立市场信心,妥善引导社会预期。

  对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序、制造恐慌情绪的行为要严肃查处。

  (二)稳供应

  1、建议明确合理的企业复工、工地复工、售楼部等营业场所开放的条件和时间,并确保执行。对疫情影响较轻的地区,制定统一复工标准、时间、审批时限,合理引导疫情较轻的区域的工人返回生产驻地,并做好人和设备的配套工作。社区与企业做好联防联控,尽早稳定生产,并带动下游行业的需求和就业;

  2、积极推广互联网+模式的应用,提高行业生产效率。建议上级部门与各地土地资源管理部门充分沟通,在符合线上办公、人员隔离的前提下,可保持土地线上竞买与在线的报建审批工作,为全面工地复工后能提高投资效率、开发效率而做好准备;

  3、短期调整局部调控政策,增强对企业复工、扩大投资的刺激。在满足环保要求的前提下,适当调整部分北方地区的环保停工政策;对于有重大交付风险的项目,缩短报批报建的审批时间;

  在一定期限内和一定条件下,降低预售工程进度节点要求(如装配式项目调整为正负零预售),鼓励企业尽快将有效供应推出市场,恢复市场信心;

  针对受宏观经济影响较大的商用物业,建议考虑调整商改住政策,降低因商用物业供过于求,造成社会投资效率低下,商业信心不振。

  4、明确因疫情导致交付延期、土地闲置等问题的处理原则。明确受疫情影响发生的工程、商品房延期交付、土地闲置等,属于不可抗力情况,未能履约一方不承担违约责任。对此,建议政府部门开具“不可抗力”证明,并帮扶企业应对大规模的客户群诉事件。

  5、鼓励资信好、规模大、风控能力强的房企加大土地投资。受疫情影响,大部分地产企业在土拍市场上持观望态度。由于地产开发对宏观经济有较强拉动作用,建议对房地产企业进行分类,对于经营稳健的优质企业,给予更灵活的购地政策、定向出让政策,加快恢复土地市场的信心。

 (三)稳需求

  1、降低商用物业的置业门槛。中小企业受疫情冲击较大,加之在线办公的应用,将导致租售需求下滑、空置率升高。建议放宽功能使用、销售分割面积、销售自持比例等限制,为中小企业降低经营性物业的购置门槛。

  2、放宽购房资格限制。尤其针对一二线城市,全面落实党中央国务院放开、放宽落户条件精神,让更多在城市有固定工作、固定收入的人群享有购房资格,并加大对特殊人才的购房补贴。

  针对疫情过后的湖北省,建议出台一系列提振消费信心、鼓励投资的政策。

  3、加强需求端信贷支持。调整首付政策、二套房认定标准等,以市场化原则放宽贷款利率下限,引导购房贷款利率回调,满足居民合理的刚性及改善居住需求。针对疫情可能引起的断供、退房,要设计合理的缓还贷款、贴息等政策,谨防系统性金融风险。

  4、调整部分过严的价格限制政策。消除明显的一二手房价倒挂现象,引导城市房价形成合理梯度。取消或缩短二手房销售年限限制,恢复二手房供应水平,引导购房者对一手房市场重建合理预期。

  5、降低交易税费。酌情对契税、土地增值税、所得税、印花税等出台减免优惠政策,降低交易成本,鼓励流通,尽早恢复往年正常交易水平。

 (四)稳经营

  运用财税金融手段,保障企业资金链安全。由于地产成交基本停摆,各类多元经营业务受到严重冲击,房企资金链日益趋紧,为避免大规模的企业信用风险出现,建议采取多种手段稳定企业经营。

  (声明:本文相关观点和建议,均为反映调查受访企业的诉求,不代表本协会与网站的立场)

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