2026年1月16日，由中国房地产业协会主办的“商业不动产REITs发展政策解读及落地实践研讨会”在北京召开。研讨会邀请了来自行业协会、市场监管机构、证券交易所、金融机构、咨询机构以及典型房地产开发运营企业30余位专家和高管参会。通过主题分享、深度研讨等方式，分析研讨商业不动产REITs相关政策和面临的问题，旨在促进行业健康有序发展。

  中国房地产业协会会长陈宜明在会上指出，REITs的核心价值在于降低投资门槛、盘活存量资产，然而在实践过程中，面临本土化理论体系缺失、金融产品与国内法律政策环境适配性等问题。并着重强调，不应简单照搬，应深入探究不同资产类型与金融工具的精准匹配，构建适合中国国情的“资产 - 金融”融合的理论框架与制度环境，推动房地产与金融的深度融合，确保市场实现健康、稳定发展。

  中国房地产业协会商旅分会秘书长王军主持会议并表示，当前房地产市场已发生重大结构性变革，其显著特点为从前期的增量扩张转变为存量运营。公募REITs作为创新型金融工具，在推动房地产行业从“重资产开发”向“轻资产运营”转型进程中起到了关键链接作用。由中国房地产业协会牵头编制的《购物中心等级评价标准》与《商务写字楼等级评价标准》，已成为商办不动产资产管理的核心指标体系，为行业提供了可量化的价值评估与决策依据。本次会议通过深入交流，旨在共同探寻“投融管退”的资产管理新路径，发掘商办不动产REITs的新机遇。

  会议邀请了专家和企业代表从理论到实践进行了主题分享：

图|朱元伟

  上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟围绕《关于多层次REITs 市场更好服务于房企转型的思考与建议》进行主题演讲，从国际经验、政策趋势和市场实践等多个维度，系统地阐述了其对于中国 REITs 市场发展的见解。他提出了三项核心观点：其一，政策红利持续释放，审核流程的优化以及商业不动产试点的扩容为市场提供了新的发展动力；其二，房地产企业迫切需要构建覆盖“投融管退”全周期的资产管理能力，从而实现从开发销售模式向可持续运营模式的转型升级；其三，应借鉴国际经验，构建公私募协同的多层次 REITs 市场，以满足多元化的资本配置需求。随着优质资产加速进入市场以及参与主体日益多元化，成熟的 REITs 市场将成为盘活存量资产、推动实体经济高质量发展的关键基础设施。

图|裴荣荣

  中航基金管理有限公司总经理裴荣荣在《盘活存量，焕新增长：公募REITs赋能实体行业高质量发展》主题演讲中表示，商业不动产被纳入公募REITs试点，标志着我国不动产金融步入新的发展阶段。政策框架具备三大亮点，分别为审核流程得以优化、合规聚焦于重大风险、资金使用灵活度有所提升。她着重指出，优质商业资产需符合权属清晰、运营稳定、现金流可持续这三项标准，借助REITs达成“投融管退”的闭环。此项改革不仅能推动房地产企业向资产管理方向转型，还将引导保险、社保、年金等长期资金进入市场，进而构建服务于实体经济的高质量多层次资本市场体系。

图|杨枝

  戴德梁行资产证券化负责人杨枝围绕《REITs为商业不动产提供更优定价与退出路径》展开主题分享。他着重强调了REITs长期价值与资产运营之间的相关性，并指出当前已发行上市的REITs大多采用DCF现金流折现法进行估值。其中，剩余收益期、增长率以及折现率等参数是监管机构和投资者关注的关键要点。对于产权类公募REITs而言，资本化率可作为衡量估值合理性的参考性指标。

图|贾蕊

  华润万象生活青岛万象城总经理贾蕊在《华夏华润商业REIT青岛万象城介绍》中，从实践操作层面进行了分享，华润商业REIT为首批消费基础设施REITs里规模最大的一支，底层资产价值优质，充分彰显了成熟商业项目以运营能力为核心的长期价值逻辑，为REITs资产提供了可持续现金流的坚实保障。

图|王刚

  REITs行业联盟秘书长王刚，以《问渠哪得清如许？为有源头活水来——对商业不动产REITs发展的几点思考》为题做主题分享，他指出，我国REITs市场目前正处于关键发展阶段，REITs应突破融资工具的属性局限，向主动资产管理平台转型，构建“资产—资管—运管”的核心三角价值生态。商业不动产REITs的推出，并非仅仅是资产范围的拓展，更可能重塑商业地产的价值发现与定价逻辑。在当前商办资产面临压力、买卖双方价格存在较大分歧的市场环境下，REITs有望成为连接大宗交易与资本市场的“定价锚”，推动存量资产加快流动与盘活。

  在交流环节，与会嘉宾紧密结合自身工作实际情况，围绕产融深度融合与转型路径、存量资产激活与新赛道机遇、市场新生态构建与实践等核心主题开展了热烈的讨论，阐述了自己的见解，提出了具有建设性的政策建议和工作施加经验。

  深圳证券交易所债券业务中心区域主任廖甜甜分享了深交所在推动商业不动产REITs 审核与服务方面发展的努力。她表示，新规实施后，审核流程更趋高效透明，定价市场化程度不断提升，创新性引入高价剔除机制，更加注重市场长期投资价值。深交所将持续完善制度体系，加强与企业、监管机构的沟通对接，提供优质服务支持。

  中国国际工程咨询公司资本创新中心一处副处长张雪飞从合规性与风险防控角度发言。他强调，资产合规性是REITs 产品的核心生命线，底层资产的合法合规、运营效率与现金流稳定性直接关系到产品成败。未来需进一步强化风险防控，从源头上识别和过滤问题资产，守护资本市场平稳运行。

  建信基金基础设施投资部总经理卜蕊介绍了建信基金在商业不动产REITs 领域的布局与实践。作为建行旗下机构，建信基金依托在房地产行业的长期积累，积极响应政策号召，深度参与商业不动产 REITs 市场。

  工银瑞信投资管理有限公司副总经理仝鲁闽认为商业不动产REITs 的核心价值其契合行业发展需求，且在一二线城市具有巨大市场潜力，国有企业参与积极性较高。他提到，国企在参与 REITs 过程中面临账面考核、国资委进场交易等具体问题，需要通过政策引导与市场机制创新加以解决。同时，市场投资者结构有待优化，需进一步引导长期资金入市，提升市场流动性。

  中银基金基础设施投资管理部助理总经理夏昊分享了行业面临的共性困境。他表示，国有企业低于账面净值发行的问题成为制约REITs 推进的重要瓶颈，尤其是写字楼、酒店等资产，在当前市场环境下估值面临较大压力。酒店物业的价值评估不能仅依赖收益法，还需充分考虑其品质与续期后的潜在价值，这需要发行方、投资者与评估机构达成共识。

  银河证券投资银行管理委员会董事总经理吴旭介绍了银河证券在REITs 业务中的积极参与。截至目前，银河证券已有两单项目报到国家发改委，涉及物流园、产业园等领域，一级市场投资规模超百亿，持仓规模位居证券公司前列。他表示，随着市场流程的不断优化与制度体系的完善，REITs 市场的痛点问题正在逐步解决，银河证券将持续投身市场建设，助力优质资产证券化。

  龙湖集团金融资产负责人牛杏梅从房企角度分享了转型实践与思考。她表示，当前房地产行业面临较大压力，REITs 作为存量融资的重要工具，对企业长远发展具有重要意义。龙湖集团正积极梳理购物中心、公寓等优质资产，提升运营管理水平，为参与 REITs 市场做好准备。她希望政策端能进一步明确税收优惠、合规性认定等细节，为企业提供更清晰的操作指引。

  保利商旅产业发展有限公司财务总监李创荣聚焦估值与发行门槛问题。他提到，折现率的设定直接影响资产估值与投资者决策，当前市场的折现率水平对企业内部考核与投资者预期均产生影响。同时，首发金额门槛对部分中小体量优质资产形成限制，建议适当降低门槛，让更多优质项目能够进入REITs 市场。此外，资产合规性整改的流程效率也需进一步提升，建议通过承诺制等方式加快项目推进。

  中海商业发展有限公司专业高管、酒店管理公司总经理饶胤分享了中海商业在REITs 发行与资产运营方面的经验与困惑。他表示，中海商业成功发行的相关 REITs 产品，体现了各方合力的重要性，也锻炼了团队的资管能力。但当前优质商业资产收购难度较大，核心城市核心地段资产稀缺，且部分资产剩余使用年限不足 20 年，土地使用权到期续期规定尚不明确，影响资产定价与投资决策。此外，酒店、写字楼等强周期资产的估值认定、运营责任划分等问题，也需要行业进一步探讨。

  中国金茂控股集团有限公司资管部副总经理张文浩提到金茂在商旅地产、商业领域布局较早，部分资产面临土地年限到期、规划调整等问题。他建议，相关部门应加强政策一致性评估，优化商业用地规划管理，同时关注车位等配套资产的处置问题，缓解房企开发压力。

  万科印力商用置业有限公司投资发展部总经理付凯围绕REITs 的多元化功能与政策诉求发言。他表示，REITs 对企业而言具有融资、资产优化等多重价值，希望监管机构能进一步放宽募集资金用途限制，支持企业新增投资与业务拓展。同时，不动产存续期间的改造调整、消防规范更新等问题，需要明确相关标准与操作路径，降低企业合规成本。

  新城控股集团财务与融资中心副总经理李响分享了新城控股在三四线城市商业不动产运营的独特经验。新城控股目前在全国布局178 座开业广场，77% 位于三线及以下城市，2025 年收入超 140 亿元。三四线城市消费群体具有消费倾向高、杠杆率低等特点，消费市场稳步增长，品牌下沉趋势明显。他表示，新城控股正积极筹备参与 REITs 市场，希望行业关注下沉市场商业资产的价值与潜力。

  凯丹置地（北京）管理咨询有限公司CEO 溪思淼作为外资企业代表，结合国际经验提出三点建议：一是明确土地租赁期到期后的处置政策，消除投资决策顾虑；二是推动 REITs 与沪港通挂钩，吸引香港及国际机构投资者，提升市场流动性；三是放宽单一 REITs 产品资产持有限制，借鉴国际市场多资产组合模式，提升产品抗风险能力。他表示，外资企业对中国 REITs 市场充满信心，希望未来能有更多参与机会。

  中国房地产业协会陈宜明会长在总结发言中指出：其一，房地产发展新模式需摆脱“老毛病”，建筑质量问题若持续存在，便难言真正的模式升级，优良资产是 REITs 等证券化产品的核心基础；其二，“人、房、地、钱” 四大要素并非新模式的新产物，关键在于研究不同发展阶段下四者的新型关系，适配从 “住房短缺” 到 “品质提升” 的需求转变；其三，商业不动产与基础设施在形态、用途上存在本质差异，需针对性探索适配的发展路径；其四，资产证券化的核心是优质资产的市场化配置，而非企业化解经营困难的 “套现工具”，企业需摒弃短期化思维，坚守资本创造价值的本质逻辑；其五，行业发展需循序渐进，国外相关制度的形成历经若干年，中国市场需在法律政策完善、行业认知提升的基础上稳步推进，通过优质资产证券化建立健全制度机制，避免盲目跟风。他强调，唯有聚焦优质资产、理顺要素关系、坚守行业本质，才能推动商业不动产 REITs 市场健康可持续发展，真正为房地产行业转型与实体经济高质量发展赋能。

  本次研讨会的成功举办，为行业各方搭建了高效的交流对接平台，也进一步明确了商业不动产REITs 的发展方向与实践路径。同时在政策引导、市场驱动与行业协同下，为商业不动产 REITs 市场的健康发展打下良好的基础。

  中国房地产业协会副秘书长李筱梅、金融分会秘书长吴振广、长租房分会秘书长赵晓英等出席会议。