卢卡：欧盟商业地产模式介绍

  2014商业地产与国际零售商投资洽谈会暨中欧商业地产投资发展论坛于7月3日在京隆重举行。本届论坛由中国房地产业协会商业地产专业委员会、金融专 业委 员会主办、中欧商业协会协办。以中国商业地产的国际化腾飞为主题，旨在搭建中国商业地产开发商与国际零售商长期沟通交流平台，形成双赢合作机制，为海外零 售商拓宽中国商业渠道的同时，协助国内商业地产企业及购物中心增强国际化竞争力，实现双方资源最优化对接。以下为嘉宾演讲实录：

  卢卡：大家早上好！

  我们今天主要是讨论跟中国相关的话题。

  中国的商业地产是全球最大的市场，在接下来一年，应该有数千个新的购物中心开业，在这个过程中有很多的问题，比如说购物中心的数量，尤其是在一些城市，也就是全球排名的城市里，新增开购物中心的规模和建筑面积与品牌能力有一些不匹配的地方。有一些问题，尤其是关于战略的，这是其中一个购物中心，它在进入市场之前采取了这样的战略。就我的经验而谈，在项目设计之初就要考虑到吸引哪些品牌，它们的前景如何。对于企业而言，我相信大家可能会在这个过程中遇到不少的问题。我今天的演讲可能是更多的关于战略。在之后会有一个专门的环节探讨商业地产这个话题。

  我之前提到了一个成功的项目，这也是我参与的项目。这是在天津附近的一个项目，我相信它会成为中国最成功的商业地产项目之一。它的定位是吸引一线品牌，它的租赁业务是非常重要的。在我们开始着手建立项目之前就要考虑这个因素。对于市场非常重要的并不仅仅是商业建筑的外形，它要具有吸引购物者和客户的能力。我们之前跟迪斯尼签署了协议，为到访这个购物中心的家庭提供独特的迪斯尼体验。这也是给他们提供了独特的购物体验。

  接下来是我们面临的新的市场机会和商机。关于奢侈品牌，目前中国市场面临这个问题，目前的销量有所下滑。我们发现有些公司可能会议室到将一些高端的豪华品牌引入中国，不管是美国的，还是意大利的、法国的、西班牙的，抑或是葡萄牙的。就奢侈品牌而言，可能是更多的来自于意大利等国家。奢侈品行业吸引其他的知名品牌，获得认可是非常难的，对于有些数量有限的购物中心，将会开设。对于他们来说，他们可能很难接受不那么知名的品牌。

  对于我而言，我会在我的设计计划中加入一些战略元素，比如说北京现在关注环境友好型城市，对品牌而言应该是更多关注环保材料，这可以作为宣传战略的切入口。这栋大楼是属于一个知名企业，正如幻灯片最上面的一张图片显示的，这是特拉斯的一款电动汽车，它也可以作为整个项目的一个亮点。

  之前有演讲人提到要进行融合，也就是线上、线下的结合。对于大家而言，阿里巴巴几乎是雄霸整个网络零售行业，有很多线上、线下项目相互竞争，也带来了发展机会。对于购物中心的业主而言如何进行投资，如何给购物者提供特殊的经历，这是非常重要的，比如购物中心的陈设。对于购物者而言，品牌都是一样的，如何在不同的购物中心获得不同的体验，这是他们寻求的。购物者面临的选择很多，差异化可以造就成功。在我看来，差异化是非常重要的。

  从一方面来讲，技术非常重要。另外一方面，环保也是非常重要的。我愿意更多的探讨这个环节，比如说如何打造一个合格的项目，并且得以落实。

  我简单介绍一下Value Partner，我们专注于地产服务商，包括咨询。我们在中国创造了很多佳绩，我们与地产商开展了良好的合作，可以提供一条龙的商业地产服务。总而言之，我今天的讲话只是一个简单的介绍。如果大家感兴趣，我可以把介绍资料发给大家。

  大家有没有问题？

  提问：非常感谢您的精彩演讲。我有一个问题，因为您在中国的商业地产方面颇有经验，作为业主而言，您认为对他们最大的挑战是不是需要应对全球品牌的竞争，您如何建议他们应对这个问题。对很多人来说，他们知道您有诸多的成功经验。

  卢卡：我相信此时是艰难时刻。对于中国的诸多企业来说，他们面临着全球竞争。我之前遇到行会的若干同事，他们跟我说每周都要5到10个项目需要协会帮助推广，但结果并不如人意。因为关注和感兴趣度不是特别高。在我看来，我所知道的是一些大品牌的主要区别是人们需要了解各自的专长以及兴趣点，才可以加以区分。我在打造自己的战略的时候，战略的关注点是人们的感兴趣之处，我会寻求专业人士的帮助，有时候大多是外籍人士。就像我之前所讲，目前的很多项目都是关于欧洲的，我们可以借助各种因素来推动项目，不光是通过他们在亚洲的代表处。他们在香港、欧洲也有工作机构可以帮助我们进行推广。只要我们对他们感兴趣，有一定的差异性，我觉得都是可行的。非常感谢大家！