郑洁：德国的零售及地产情况

  2014商业地产与国际零售商投资洽谈会暨中欧商业地产投资发展论坛于7月3日在京隆重举行。本届论坛由中国房地产业协会商业地产专业委员会、金融专 业委 员会主办、中欧商业协会协办。以中国商业地产的国际化腾飞为主题，旨在搭建中国商业地产开发商与国际零售商长期沟通交流平台，形成双赢合作机制，为海外零 售商拓宽中国商业渠道的同时，协助国内商业地产企业及购物中心增强国际化竞争力，实现双方资源最优化对接。以下为嘉宾演讲实录：

  郑洁：各位领导，各位来宾，大家好！我是来自德国联邦外贸与投资署的郑洁。德国联邦外贸与投资署是德国联邦机构。很高兴可以来跟大家介绍德国的零售业消费市场以及与房地产相关的信息。

  首先是德国投资环境。近几年来，中国企业在德国的投资额和投资项目的数量都是直线上升的，德国是中国企业在欧洲投资的主要目的国。对于中国企业而言，德国为什么这么具有吸引力，首先我们来看德国的优势。

  首先是领先的经济实力。德国是欧洲最大的经济体，也是欧洲的经济引擎，在经历过经济危机以后，它也是在经济危机中强劲复苏，保持增长趋势。

  德国是全球第三大出口国，德国的产品出口全球，倍受欢迎。德国保持强劲竞争力的重要因素之一是它的生产力非常高，劳动力成本非常稳定，很多投资者很担心德国的劳动力成本。实际上，大家可能不知道，德国是欧洲劳动力成本最低的国家，薪酬涨幅进行只有1.6%，德国是非常具有成本效益的投资地。

  德国是一个非常重视创新的国度，这个国家每年花在创新上的投资都达到5%的复合增长率。重视研发是推动德国经济发展的首要因素之一。德国的创新并不仅仅是发明创造，德国擅长将创新运用到实业当中，并且通过商业进行推广应用。

  在德国的大环境中，无论是大学，还是非学术研究机构，以及与企业之间的技术转换，使得德国形成了密集的研发集群效应。

  高素质的劳动力，在德国的教育体系中是实行双轨制的教育体系，将学校教育和职业培训紧密结合在一起，德国的劳动力是高知识水平和高技能水平相结合的。德国的基础设施是世界一流的，物流能力非常完善，可以为所有的欧洲市场提供服务。

  很多投资者非常重视税收政策，经常会问到德国有没有税收的优惠。德国企业的平均赋税处于欧洲的中等水平，企业平均税负的计算方法是因地而宜的，如果你选择合适的投资地点，投资税率是很低的。

  讲到对投资的补助和激励机制，不管是对于本土企业，还是对于外国投资者，德国都是一视同仁的。在德国进行投资，德国现在大力促进东部的发展，可以在东部申请到很高的现金补助，最高的额度可以达到投资成本的40%。

  德国这么具有竞争力，除了硬环境，还得益于它的软环境。德国的知识产权体系非常严苛，投资者不用担心产品会轻易的受到仿制，保证了产业的高端竞争力。德国制造可以说是卓越品质的代名词，如果中国企业到德国投资，可以通过德国制造这个标签提升产品在欧洲，乃至在世界的形象。

  德国也是一个拥有高品质生活质量的国家，教育体系非常完善，医疗体系非常健全。同时，它的风景非常宜人，娱乐设施和活动非常丰富，这是吸引了超过700万外国人在德国定居的原因。

  再着重介绍一下德国的基础设施和物流条件。德国位于欧洲的中心，从柏林出发，3个小时之内的飞行可以到达欧洲所有的地方。由于德国便利的交通条件，可以为所有的欧洲市场提供服务。如果进入德国市场，进入其他欧洲市场也是水到渠成的。

  这些直航的航线，除了德国和中国的一线城市之外，一些二线城市也开通了德国的直航。今年6月23号，南方航空公司开通了法兰克福到广州的航线，经停长沙。中德两国之间，不管是旅行，还是商务考察，或者是投资，条件非常的便捷。

  因为今天活动的主题是商业地产和国际零售业，再简单介绍一下中国的消费品市场和零售业。德国可以说是欧洲最大的消费品市场。商品市场是很大的，在很多细分领域，德国都是最大的。德国拥有8060万人口，总购买力达到1.7万亿欧元，人均购买力达到2万多欧元。50%的德国人居住在大都市圈，拥有超过每平方公里500人的购买力度。德国超过百万的大都市圈有很多，在德国的西部、南部有很多大城市圈，城市化度非常高。

  德国的零售业是德国经济中最重要的领域之一。2013年，德国的GDP达到2500多亿欧元，德国居民的私人消费总额在2013年达到1500多亿欧元，占比GDP是57.6%。德国零售业的零售总额达到了4280亿欧元，占到GDP的60.2%。德国零售业拥有40万企业和300万的从业人员。在这个领域，德国的食品零售业的贡献最大，雇员人数几乎占到德国零售业从业人员的一半，营业额也占到近一半。

  德国是国际零售业中最受欢迎的，也是最容易记录的目标扩张市场之一。这是克里斯咨询公司提供的报告，他们针对5个影响扩张因素对40个国际零售市场进行了比较排名，在基础设施、建设供应链能力、项目交付过程、法律体系、商业环境等综合评价之后，德国是排名最高的。近期还有一个全球知名的商业地产服务投资公司发布了最新的研究报告，显示德国是最具吸引力的国际零售业投资市场。全球40%的零售商计划在2014年到德国投资开店，欧洲70%的零售商计划到德国投资。这充分说明了德国的零售业是非常受欢迎的。一旦进入德国的市场，基本上可以同时面对超过20多个目标城市。

  这里简单罗列了德国大都市圈商铺的月平均租金，巴伐利亚州的慕尼黑的黄金地段商铺每月每平米的租金是220欧元到350欧元。最便宜的是45到85欧元每月每平米。

  刚刚介绍的是德国零售业和消费品市场的冰山一角，由于时间关系，没有办法展开，这个市场也很大，如果大家感兴趣可以在会后通过各种方式跟我们联系。

  接下来简单介绍一下德国房地产的信息。德国的房地产市场非常热门，它的房地产市场非常稳健，房地产的价格也在逐步上升。在整个欧洲国家来看，德国房地产市场价格的基数很低，对中国的投资企业是非常具有吸引力的。全球竞争力年鉴的排名，德国办公室的租金是排在倒数第五位的，每年每平米是548.9美元。

  这个是德国各大城市办公室的月租金，德国的西南部高于东南部，最南部的慕尼黑是最贵的，黄金地段的办公室月租金是240欧元。

  现在有越来越多的外国投资者在德国投资设厂，主要是看重德国的地皮成本比较低，一般会采用直接购买地皮的方式建设生产基地。现在简单介绍一下德国建筑用地的地皮价格，总体趋势也是西南部的价格高于东北部。全德国平均的建筑用地价格是每平米25.88欧元。未开发和已开发的也有一个价格区间。对贵的是南部的巴顿福登堡州，每平米超过100欧元。最便宜的是每平米4.74欧元。在德国打造一个商业建筑，德国平均的建筑成本是每平米779欧元，总体趋势也是西南部高于东北部。特殊的情况是在汉堡和柏林，价格非常高，也是由于它们的经济和政治地位。最贵的也是在汉堡，最便宜的是在中部，每平米是524欧元。在德国是按照建筑的总面积计算，每立方米是128欧元，按总建筑面积来看是797欧元。除此之外，还要加上20%的其他成本，包括土地价格、开发费用、外部设施以及建筑师的薪酬。在德国的农村地区，尤其是在德国北部，建筑成本通常低于德国的平均水平。大城市的建筑成本通常高于德国平均水平。

  作为德国国家的投资促进署并不对房地产投资进行直接支持，我们介绍这些信息是想从侧面告诉对德国感兴趣的中国投资企业，如果想在德国投资兴业、投资建厂，德国的成本还是非常具有优势的。

  下面简单介绍一下我们的机构。德国联邦贸易投资署是德国联邦政府对外贸易和对外引资的官方促进机构，直接由德国联邦经济与环境部提供支持。我们的工作目的是在海外推广德国商业基地的优势，吸引更多的外国企业到德国落户，为他们带来就业岗位。我们也为德国的企业提供广泛的海外市场信息。我们还有一个工作重点是促进包括柏林在内的德国东部的经济发展。

  我们能够给投资者提供一站式的咨询服务，比如从商业机会的分析、竞争对手的分析、项目选址因素的确定，一直到决策阶段，可以帮助投资者进行投资全景的分析，邀请他们到德国进行参观选址，我们会陪同考察各个选址地，进行成本因素的评估和项目融资补贴分析，直到确定在德国哪个地方进行投资。在项目实施阶段，我们也会帮助投资者与合作伙伴建立联系、招募员工等各方面的工作，所有的信息和服务都是免费提供的。

  我的介绍就到这里，非常的简单，如果大家感兴趣，可以在会后联系我。这里是我们北京办公室的联系方式。谢谢大家！