胡志刚：2014房地产市场开始转轨

  3月31日，“2014房地产金融研讨会”在京召开，研讨会由中国房地产业协会金融专业委员会、全国房地产基金投资联盟主办。会上发布了《中国房地产金融 2013年度报告》，分析了2013年货币、金融、房地产政策与市场形势，并对2014年房地产融资方式进行了探讨。中国房地产研究会副会长胡志刚做了题为“2014房地长市场开始转轨”的精彩演讲。

以下为文字实录

  尊敬的刘部长、尊敬的苗会长、尊敬的张民耕董事长，各位嘉宾、各位同仁，大家下午好！

  今天我向大家汇报的题目是《2014年房地产市场开始转轨》，像高铁一样转轨，两条腿一个市场化，一个是法制化。

  一、2013年宏观经济与房地产形势

  首先，我们总书记去年有一个讲话，我注意到这个讲话是对我们全面经济形势非常中肯的分析，他对经济形势提出了“三期”：一是经济增长速度的换挡期，我们的经济像开车一样太快了，由四挡、五挡换为二挡；换挡期，一个是结构调整的阵痛期，还有前期政策的消化期。前面两个期间我国不解读，我解读一下前期政策的消化期，总书记讲了，主要是指在国际金融危机爆发初期，我们实施了一揽子经济刺激计划，现在这些政策还处于消化期。就是我们吃得太多了，胃胀，要有一个消化期。这是总书记第一次很委婉地对上一届政府的刺激政策进行了评价。那么，我们解读这个评价就是2008年我们应对世界金融危机出台了一个四万亿的政策，加上地方政府追求的18万亿，一共是22万亿，这给原本衰败的世界经济注入了一剂强心针，比如澳大利亚的铁矿石源源不断地运到了中国，所以欧美们看到了经济复苏的希望，当时我们自己也表面繁荣了一段时间，然后埋下了难以解除的祸根。

  房价上涨归根结底是货币扩张现象。2003年我们M2发行是21.9万亿，到2013年到110.65万亿，已经占了全球货币总量的1/4，是美国的1.5倍，英国的4.9倍，日本的1.7倍，欧元区的货币供应量还要过出10多万亿元。整个市场货币投放一个是M2发行，再一个是信贷，总信贷规模08年时是9万亿，2013达到23万亿。信贷在国内生产总值的占比达到了200%，而08年的时候只有75%。新增贷款从2008年的2.8万亿增加到2012年的8.2万亿。

  那么，钱在哪里呢？钱在银行里，央行总资产2002年底只有5.12万亿，到2012年11月末，猛涨到28.99万亿元。商业银行的总资产从2002年的23万亿，到2013年猛增到2013年的148.05万亿，猛增了6.4倍。银行成为最赚钱的企业，大家再看2013年世界500强榜上，中国工农中建成为中国最赚钱的企业，全部进入榜单，上榜的9家商业银行占据了89家企业利润总额的55.2%，而美国8家上榜银行利润仅为其上榜企业利润的11.9%，人家美国是企业赚了钱银行跟着后面赚小钱，我们中国是银行赚大钱，企业苦苦熬，赚小钱，有的赚不到钱。所以，前段时间有一句话，我不敢讲，我这句话不读，大家看一看，就是把幼儿园的小朋友放在行长的位置上，也同样可以赚钱。

  为此，克林顿访华的时候，给习近平建议，说你们中国房地产金融太火了，中国经济发展不要走美国的老路，希望你们不要重蹈美国的覆辙，因为此前美国的经济增长驱动力，主要是靠金融业、房地产业，这种发展程度太高，会限制经济的增长。在这里我做一点解读，那么美国70年代之前是世界加工工业的王国，70年代他们搞了一个《银行法》，允许商业银行干投资性业务活动，华尔街的银行大亨们从此开始把美国的经济拖向了虚拟经济，所以这30年中国改革开放，我们做加工工业，我们把加工工业的桂冠戴在了中国头上，而美国原来是加工工业的王国，他们走向了虚拟经济。这时候我的概括是东边日出西边雨，中国做到了世界工业第二，美国的工业化到去工业化。遗憾的08年我们来了一个小轮回，原来是30年河东、30年河西，就是因为08年我们过渡反映，投了22万亿下去以后，我们的经济开始走向虚拟经济，美国人糊涂的时候中国人很清醒，然后08年以后美国人清醒了，我们中国人开始糊涂了，投入了22万亿下去。这是以温州为代表的，整个企业无心做企业，大家都去搞地下钱庄、搞房地产；所以，这样的经济难以为继，对房地产的概括是国五条前是蛙跳，跳得不高，国五条后跳得不够，像鸡跳，下半年由于新一届政府长时间不提调控，所以房价上涨的预期很强，有猴跳，三中全会期待龟跳，因为乌龟长寿，我们期待房地产走得慢一些，稳健发展。

  讲到这里我想大家对房地产形势怎么看待，我这里想任何产业尤其是房地产，它不仅是房地产，它还涉及到民生，涉及到经济，更涉及到政治。我想在这里我说一点，习近平执政一年多以来，应该说我们看到了他的执政风格，我前段时间听了一个人跟我讲，我觉得讲得很有道理，和大家分享。他说从解放以后，我们的历届领导执政风格来看，毛泽东是“神人政治”，邓小平是“强人政治”，那么，江泽民和胡锦涛是“常人政治”，到了习近平是“能人政治”，因为习近平上山下乡，所有人间冷暖他都知道，所以他上台以后，他的政策、他的能力就初步显现出来了。刘云山讲了，中共有自己拿手术刀的自觉。汪洋讲了，改变就是拿刀割自己的肉，必须下大决心。现在看来，中央确实在大决心，全党必须服从中央。经济改革内部难以突破，用上海自贸区倒逼国内改革。反腐倡廉，我是南京来的，南京市长今年被“双规”，通过这一点可以看出，党中央国务院正能量上升，可以说习近平上台刚开始他和利益集团掰手腕，是处于弱势地位，现在已经开始掰过来了，已经超过中心掰过来了。最典型的一件事情是南京市长被“双规”的时候，有人想打招呼，这个人是谁，你懂的。到现在说明中央的正能量在上升，因此我对这届中央政府保持信心，房地产也有信心。

  二、2014年房地产市场开始转轨

  现在市场出现分化，尤其以浙江为代表的二线城市，出现下行状况，整个市场出现了两派：一派是停涨，一派是崩盘，这两派在进行PK。我个人认为这两种观点都是错误的，现在房地产有泡沫，有风险，但是泡沫是可以控制的，如果不采取调控、不采取转轨，这个泡沫这个风险总有一天会爆发的，所以2014年房地产必须要进行转轨。

  房地产调控转轨的目的是让房地产市场软着陆。去年到今年中央国务院召开了一系列的会议，我有图表列出来了，大家可以看到，包括刚才苗会长也讲了，习近平在10月29号讲了，对于房地产来讲，这是划时代的讲话。然后三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议这一系列的会议对于房地产来讲是两句话：第一是解禁，房地产肯定要发展，还要继续浇水、施肥、给它利好，但是另一方面完全给利好是不行，给利好的同时必须给“律”，因为房地产经过20年的发展，已经是参天大树，但是这个大树长得不健康，所以我们每个人手上拿一个大剪子，一边浇水、一边施肥，同时还要修剪。

  在三中全会以来，市场化配置资源，市场化专业调控，土地改革、财税改革、金融改革，金融机构成立中小银行还有城镇化，都是给力的、施肥的、浇水的。建立法律制度、建立符合国情的住房保障供应体系，还有房地产水立法，还有房地产信用数据平台，消除信息孤岛，推进房地产的转轨。

  上述所有的政策里面，基本上有很多的政策是既给力又给“律”的，尤其政策是双向的，比如说城镇化，对房地产既是利好，同时又让房地产转型，你不能像原来那样发展，尤其是大城市，必须要划定边界，不能像原来那样摊大饼，所以要施肥浇水，同时不要你滥发展。

  还有10月29号习近平的讲话，我个人认为，习总书记的讲话，一个重要原则就是自食其力，个人的住房问题是一个消费问题，必须自己掏钱，不够了政府再来进行资助，这个资助就是保障，市场中间有保障，保障中间有市场，所以总书记的讲话我们不妨看一下。从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，建立住房保障制度的基本原则是：加快推进住房保障和供应体系建设；不断实现全体人民住有所居的目标。什么是基本保障？就是基本的住房空间，而不是空间过大。习近平指出，要处理好住房问题中的四个关系，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系，住房发展的经济功能和社会功能的关系，需要和可能的关系，住房保障和防止福利陷阱的关系。而且有些地方大搞保障房建设，当时汪洋就提出来，不要用运动式的方式搞保障房，有些领导没听得进去。习近平这次讲话对住房保障和住房供应还有市场和保障的关系，是一次最好的正本清源。

  健全房地产法律制度是当务之急，我们《住宅法》要尽快出台。

  市场起决定性作用将形成调控转轨机制，昨天李克强讲话了一句话，政府的手不要乱摸，要把这只手还给市场，要把权力关进笼子，房地产不是由市场说了算，更不是由总理说了算。

  完善城镇化健康发展体制机制，从空间布局上调节房地产供需。应该说我们的城镇化是有缺陷的，虽然我们达到了超过一半的城镇化率，超过50%以上了，但是我们真正的城镇化率才35%，所以我们有大量的农民工现在有2.6亿人还处于城市和乡村之间，我们可以说过去城镇化的户籍制度限制了人的流动，农民只是盆栽的植物，根还在农民，限制了我们经济的发展和消费。 同时不太注重中小城市，只注重大城市。还有三亿人口要解决，2020年还要解决十亿，下一步就是房地产发展的空间。

  三、2014年房地产市场呈现的发展态势

  人均收入、城市人口、城镇化、家庭规模小型化、单独二胎政策放开、单身人士多，男女性别比例失调，离婚增长快等原因，上述因素的存在都对房地产是一个刺激和需求。

  困难群体、外来人口、就业群体一房难求，农民工住房问题要纳入到住房保障，是这个月颁布的，这个任务很艰巨的，将来这部分人全部要有住房保障来解决的，这个需求还是很大的。

  改善型需求潜力巨大，自有率非常高89.6%，上海仍有5成以上的家庭居住在老旧住房当中，我们到上海调研，上海黄埔区有10万户人家里没有卫生间，这部分人需不需要改善呢？迫切需要改善。这些都是数量型改善，原来面积很小，还有雾霾，北京的雾霾这么严重，他到外面买一套房，现在东北把三亚都控制了，几十万人在三亚，老年人到那里养老有什么不好的呢？这也是拉动内需的需求。

  房地产市场进入寡头时代，前年是千万亿俱乐部里面是3家，去年增加到7家了。

  房地产需要转型发展，面临一些压力。既是机遇，又是挑战，既是压力，是动力。

  中国传统文化植入房地产，要打文化牌，房地产不打文化牌，没人要你的房子。河北正定县注重保护传统文化，80年代就搞旅游经济了。然后政府考察提出了去其糟粕，取其精华。第十二次集体学习提出要系统地梳理传统文化的资源，让收藏在禁宫里的文物、陈列在广阔大地上的遗产，书写在古董里的文字都活起来，中华优秀文化是我们民族永不褪色的名片，永不贬值的硬通货。

  这是习近平夫人彭丽媛，教米歇尔写中国的书法，这是习近平访问荷兰，穿中国的国服，不穿西装。习近平到庆丰包子铺，不吃鲍鱼、鱼翅了。中央电视台那个“大裤衩”就没有文化因素，为什么搞这个东西呢？

  用高科技为宜居服务，加强住宅的保温性能，铝窗及中空玻璃系统。

  这是住宅产业化，建筑工业化，这是以湖南远大住工为代表的，工厂生产，现场装配。

  互联网进军房地产，这个年轻人比我懂，我不说了。

  还有服务，“五菜一汤”，现在开发商建议部分保有物业，对这些物业进行服务、管理，房地产开发商转向房地产物业的运营商。

  四、构建房地产长效机制目前有五个方面纠结

  目前经济比较困难，1—3月份持续下滑，我们不唱衰，但是确实比较严重。习近平和李克强对房地产要开刀，开不了，怎么办呢？这个人还在感冒，必须让身体还原了才行。

  为刺激和所谓的精准刺激，我们过去对金融很依赖，去杠杆化，不救市。

  土地供应的纠结，按照供需平衡来讲，要加大供应这是一个矛盾。

  地方债务的纠结，债务公共302748亿元，这个对房地产的影响是非常大的。

  房产税的纠结，目前两会释放的信息，就是进入人大的立法程序，去年的国五条的20%搞得很多人离婚，楼部长认为如果一个政策出来，造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的。

  面对这些情况到底怎么办呢？房产税怎么做呢？这是一个纠结。

  五、2014年房地产市场将呈现五个方面特征

  一线城市显现调控转轨，总体来讲一个是划清城市边界，发展卫星城市。这是习近平到南锣鼓巷视察，打造首都经济圈，京津冀要协调发展，北京要疏散500万人出去，目前最大的障碍是金融街的企业不愿意走，这个问题怎么解决，我相信中央会解决，你是国有银行的可能要带头走。

  楼市分化调控。城市群战略迎来新机会。这一轮城镇化要建32个城市群，将来的城市化我讲一个形象化的比喻，就是葡萄藤连着葡萄串，葡萄藤就是两横三纵，连接各个城市平台，每个城市之间还有城际交通，每个城市群有一个中心城市，周边有若干的卫星城市，这是一个葡萄串，中国有32个葡萄串连起来。要逐步放大城市群，县域经济得到发展。

  2014年楼市颠簸难免，但不会崩盘。目前是高位回落，是正常的市场回归，目前还是能够把控的。

  随着新型城镇化，房地产还有一二十年机遇期，房地产泡沫处于有限、可控期，房地产有泡沫，不会马上破裂；房地产必须要通过改革建立长效机发展机制。改变房地产转轨就是开车变道，慢了会堵车，快了会翻车，所以要保持适当的速度，建立房地产长效发展机制，调控需要转轨，理性是前提，法制化、市场化是保障，百年稳定健康是我们追求的目标！

  好，时间关系，谢谢大家！