各位领导，各位同仁：

    非常高兴参加首届中国房地产科学发展论坛活动。下面，根据活动组委会的安排，与各位交流长沙市住房保障制度改革工作的相关情况。

    一、长沙住房保障工作的简要历程近些年来，我们围绕更好更快地改善低收入家庭住房困难这一关键问题，不断创新工作机制，着力完善政策体系，全市住房保障工作大体经历了三个发展阶段。一是1998年以前的以福利分房为主的初级阶段，二是1998~2007年以实物保障为主货币保障为辅的起步探索阶段，三是2008年以来的以货币保障为主实物保障为辅的创新发展阶段。2007年以来，我们按照中央的要求，积极推进住房保障制度改革，市委、市政府主要领导针对居民住房状况和房地产市场的专题调研就不下10次，在旧城棚户区、企业筒子楼、住房困难家庭、拆迁过渡房，他们听民声、察民情、问民意，低收入家庭感觉房价太高买不起房的问题，住房保障覆盖范围不大的问题，保障性住房实物分配带来的房源不足、分配不公、实惠不多的问题，经济适用房不经济、不适用的问题，大量棚户区、危旧房、筒子楼急需改造的问题，一一浮现出来。

    2007年10月16日，全国第一家"住房保障工作局"在长沙正式挂牌成立。长沙市开启了一种新的住房保障制度体系建设探索，实行全方位、多层次的城市住房保障制度，并把保障范围从原来的最低收入家庭扩大到低收入家庭，实现应保尽保。此事被评为影响中国房地产20年20事之一。十七大后，我们将安居工程列为四大民生工程之首，成立了安居工程和棚户区改造工作领导小组，由省委常委、市委书记陈润儿任顾问，市委副书记、市长张剑飞亲自担任组长，25个市直部门和9个区、县（市）共同参与。2008年初，领导小组组织市直相关部门及各城区主管领导到沈阳、抚顺、哈尔滨、长春、天津、合肥、广州、石家庄等地，考察学习棚户区改造和安居工程建设的先进经验。市委常委会先后两次、市政府常务会议先后三次专题研究安居工程建设，反复讨论各项政策文件，形成了以"一健三改"（即健全住房保障体系，推进制度改革、房屋改造和环境改善）为内容的安居工程总体思路，全面推行经济适用住房货币化和廉租房租赁补贴，明确提出通过三到五年的努力，实现"人人享有住房保障，家家拥有一套住房"的目标。

    二、过去住房保障实践中存在的问题与缺陷据调查发现，长沙仍有很大部分低收入家庭的住房条件困难，改制企业职工等特殊群体的住房需求尚未满足，特别是随着城市化的不断加快，市民对居住环境要求的不断提高，安居工程建设任务非常艰巨，过去的住房保障模式已很难满足当前工作的需要。

    （一）存在问题1、保障房源不足。截止2007年底，经济适用住房保障对象积压3.15万户，最低收入家庭中无房户11138户，5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题，保障房源还不能完全满足需求。

    2、政策覆盖不宽。"夹心层"群体没有纳入，新就业人员、外来务工人员还没有考虑，廉租住房保障对象仅限于最低收入家庭。

    3、资源配置不优。集中建设的保障性住房土地利用效率低，且建筑质量等方面与周边相对较好的商品房形成鲜明的对比，有形成新的城中村并呈现贫民窟的发展趋势。

    4、生活成本高。集中建设的保障性住房一般在城市郊区，保障对象上下班的交通费用成为负担，引致生活成本的上升。

    （二）体制缺陷1、分配难做到公平。保障对象的界定没有划分收入界限，实际操作中由于房源供应紧张，分配不公现象突出。

    2、实际操作存在困难。经济适用住房在转让或取得全部产权时，土地出让金、税费以及差价的收取，难以操作。廉租房存在配租容易收回难、进入容易退出难等管理方面的一系列问题。

    3、保障力度难以持续。集中建设的方式不能充分发挥土地效益，不能带动房地产市场发展，政府财力的投入缺乏可持续支撑，政府持续保障能力缺乏。

    4、低水平重复建设严重。受制成本，陷入低水平的重复建设，甚至有些把小区绿化地改成自家菜地，把地下室改成养猪场，群众生活品质没有得到实质改善。

    三、改革与创新2008年7月21日，长沙市召开全面实施安居工程建设动员大会，出台了《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》等三个纲领性文件，提出全面实施安居工程，推出了全新的住房保障模式。

    （一）总体思路长沙在建立完善住房保障模式中，坚持了统筹兼顾的根本方法，使安居工程最大范围地惠及人民群众，实现安居乐业。

    一是把完善住房保障模式与扩大政策效应、加快推进棚户区改造结合起来。长沙棚屋普遍结构简单、面积狭小、条件简陋，供气供电给水排水等公共设施无法配套，且不同程度地存在安全隐患和治安矛盾，并集中了全市70%以上的低收入住房困难家庭。在完善住房保障模式中，我们将拆迁安置和经济适用住房两个政策归并，对被拆迁房屋产权面积低于45平方米且再无其他住房的拆迁户，两个政策一起享受，形成叠加效应，既推动城市住房保障，又推动城市品位提升。2009年，在安居工程全面实施半年后，长沙将推进大规模棚户区改造列为了2009年全市十大民生工程的头号工程，并确定用3年时间基本完成二环线以内730万棚户区改造任务。

    二是把完善住房保障模式与扩大自主选择、提高资源配置效率结合起来。经济适用住房作为一种公共资源，一方面供应不足，另一方面又流失严重。在完善住房保障模式中，长沙让老百姓在市场上自由选择购、租房。把保障性住房建设用地公开出让，促进土地集约开发，促进房地产业提高品质、做大规模，又降低行政成本，提高行政效率。（经测算，经济适用住房土地进行商业开发，容积率可以提高1.5倍左右；把满足全市积压经济适用住房保障对象3.15万户，每户60平方米的住房需求所投入的土地进行商业开发，可以形成300万平方米的商品住房实物量,楼盘品质也可提高；按照经济适用住房周边商品房均价为3500元/平方米左右出售，销售额为300万*3500元=105亿元，新增商品房销售带来的税收为15.75亿元<税收收入大约占总销售额15%左右>）。

    三是把完善住房保障模式与促进市场发育、健康发展房地产业结合起来。在完善住房保障模式中，长沙将引导改善型住房需求结合起来，确保适应需求与引导需求相统一，注重有序发展房地产业和有效激活二手房市场，注重规范住房租赁市场，既解决民生利益，又促进产业发展。（经测算，以全市积压经济适用住房保障对象3.15万户，按照每户90平方米计算，至少可以带来300万平方米的消费，依据其购买力水平，购买的商品住宅均价约为3800元/平方米计算，可带来的税收为17.10亿元（300万*3800元*15％）；改造730万平方米的棚屋，将带动近1000万平方米的住房消费，带来税收57亿元。而廉租住房租赁补贴也将带动房地产二级市场的繁荣。而带来的这些税收又可以作为稳定的货币补贴资金来源。）

    （二）创新方法一是通过改革住房保障方式，实现资源最有效配置。

    （1）对于经济适用住房的保障，主要是改实物分配为货币分配，改指定选房为自主选房，改不变产权为可变产权。（2）对于廉租住房的保障，主要是改集中新建为集中新建与分散配建相结合，以配建为主；改实物配租为实物配租与货币配租相结合，以货币配租为主。（3）对于安置房的保障，主要是改实物安置为货币安置，改过渡安置为直接安置，改就地安置为异地安置，从根本上改善拆迁户的居住条件。

    二是通过扩大住房保障范围，做到保障全方位覆盖。

    （1）长沙确定全市住房保障家庭的收入标准为上年度城市居民人均可支配收入的75%，这在全国处于较高水平。（2）将住房保障面积由人均住房建筑面积低于8平方米提高至人均住房建筑面积低于15平方米，将廉租房保障范围由最低收入家庭扩大至低收入家庭，实现与经济房保障对象的无缝对接。（3）把满足进城农民工、毕业大学生和外来创业者的住房需求统筹起来，多途径解决各类社会群体的住房问题。

    三是通过提高住房保障标准，形成住房消费性需求。

    （1）在经济房货币补贴标准上，长沙依据当年商品房均价、经济房建设成本和补贴面积来测算，一年一定，动态调整，提高保障对象的购买能力。（2）在廉租房的租赁补贴标准上，按照市场平均租金、家庭承受能力及住房保障面积来测算和调整。2008年无房户的廉租补贴由每人每月100元提高到160元，住房困难户的廉租补贴由每人每月50元提高到80元。（3）我们测算，按照当前长沙房价水平，购买一套90平方米左右的商品房，首付大概在5~10万元，按照当前的房屋租金水平，租一套小户型房大概每月400~800元。通过货币补贴，基本可以解决他们的首付和租金问题。

    （三）保障机制长沙着眼于长远，围绕"住有所居"这条主线，通过强化保障措施，逐步建立健全住房保障工作的长效管理机制。

    一是健全组织体系，打好坚实的组织基础。成立高规格的领导小组，健全住房保障市、区、街道、社区四级工作网络。市政府将工作纳入各单位绩效考核范围，建立了住房保障的绩效考核管理办法与举报奖励和责任追究制度，并与有关责任单位签订了目标责任状，定期组织考核，严格兑现奖惩，推动了住房保障工作的落实。

    二是健全政策体系，打好坚实的制度基础。以三个纲领性文件为蓝本，先后制定了30多个配套政策文件，涉及住房保障工作的方方面面，基本完善了住房保障政策体系，做到了统筹兼顾、综合施策。特别是对于住房保障对象的审定，改资格界定为资格审定，实行管理、审核和公示"三同步"，杜绝了暗箱操作。

    三是健全资金体系，打好坚实的资金基础。建立了安居工程资金筹措体系。2008年市、区两级财政共筹集11亿元用于住房保障，2009年的住房保障基金明确由市、区两级财政按7∶3比例负担，列入财政预算，并做到"三集中三公开"，在资金上集中归集、集中管理、集中拨付，在补贴上政策公开、程序公开、额度公开，使每一个环节、每一项补贴、每一户情况都让群众知晓、受群众监督。

    四是健全网络体系，打好坚实的服务基础。按照"一个班子、一个网络、一个政策、一个平台、一个公示栏、一个宣传册、一个保障房源馆"的"七个一"标准，建立了保障性房源信息平台，积极通过采取政府集中团购、房交会集中展示、中介机构房源筛选、组织看房选房活动等途径，为保障对象提供充分的、合适的商品房、二手房和租赁房房源，确保符合条件的保障对象能够及时选到理想的住房。

    四、实践与成效

    （一）群众得实惠--低收入家庭住房困难问题得以加快解决。2008年底全市廉租房保障累计达18096户，比上年新增13092户，为长沙历史上保障人数最多、补贴数额最大的一年。截止11月底，全市住房保障累计保障41470户，全市经济适用住房货币补贴凭证累计发放30897户，利用货币补贴购房16881户，发放货补资金96026万元。从保障进程来看，按过去"老路子"至少需要7到8年才能解决的难题，长沙通过住房保障制度改革，有望通过3年的努力，实现人人享有住房保障、家家拥有一套住房的工作目标。长沙大力推进保障性住房事业，不仅让群众买得起房，而且因为制度改革与房屋改造、环境改善相结合，三到五年内，市区棚户区、国企危旧房、筒子楼将基本改造完毕，城市面貌将焕然一新。截止11月底，全市共启动了50个棚户区改造项目，完成棚户区拆迁面积175.56万平方米，11891户。

    （二）产业得发展--房地产业的健康发展得以大力推动。2009年1-11月，全市商品房累计销售面积1519.92万平方米，销售金额567.42亿元，同比分别增长78.87%、87.26%；二手房成交面积389.08万平方米，成交金额79.54亿元，同比分别增长63.78%、64.49%。在房屋销售中，持货币补贴凭证购房的对象实现房屋销售140万平方米，棚改拆迁户实现房屋销售120多万平方米，两项累计超过260多万平方米。数据表明，长沙今年市场回暖以来成交量，在中部城市遥遥领先。同时，住房保障对象住房需求被有效地转入新房和二手房市场，对于均衡房产一、二级市场，形成梯级住房消费结构也起到了积极的意义。

    （三）政府得民心--和谐社会的构建得以着力推进。长沙住房保障的新模式让各类人群短时间内解决了困扰多年的住房困难问题，也让政府的政策得到了广大人民群众的支持，极大地改善了党群、干群关系。国家统计局长沙调查队的专题调查显示，100%的受访低收入家庭对经济适用住房货币补贴政策表示拥护和赞同，95%的受访棚改拆迁户对棚户区改造表示支持。同时，群众的参与率与街道、社区支持率均达到了100%。随着这些低收入家庭住房困难问题的加快改善，长沙居民人均建筑面积也逐年稳步增长，2008年达到28.3平方米，人均居住水平向小康目标继续迈进。此外，农村人口向城市集中、外来人口向长沙集聚的趋势不断加强，一大批创业人才钟情长沙、投身长沙，为长沙的发展注入了活力，带来了希望。由中国排行榜网、中外老板网、《南方企业家》杂志社等联合推出的"中国十大最有幸福感城市"榜单中，长沙连续几年荣获此项美誉。

    各位领导，各位来宾，我市在推进住房保障制度改革方面进行了一些探索，创新了工作方法，完善了管理体制，取得了初步成效，实现了多赢发展，在今年3月长沙召开的全国保障性安居工程工作会议上，我市的住房保障工作受到了各级领导及与会代表的高度评价。今后的工作中，我们将继续坚持创新发展的思路，加快实现"住有所居"战略目标，为把长沙建设成为具有国际视野、人民引以自豪的创业之都、宜居城市、幸福家园作出新的更大贡献。谢谢！