一季度，特别是3月份，由于国五条的政策效应，存量房市场出现了房地产发展史上罕见的成交异动，买卖双方为了规避国五条及地方细则落地后可能出现的20%个税负担，纷纷在短期内达成成交共识，一线城市存量房成交更为明显。

根据多条渠道整理，北京市3月份二手房成交量是47028套，一季度为73464套，一季度的成交量已相当于2012年全年总成交量的51%。

根据上海德祐地产统计，上海3月份二手房成交量高达70511套，环比上涨355.4%，创历史新高，其中二手住宅成交67506套。上海一季度二手房成交量11.2万套，而去年全年上海二手房成交约为20万套。

上海中原地产公司3月份总业绩2.24亿元，环比涨幅257%,同比涨幅285%。德佑地产3月二手房业绩9119万元，相当于去年同期2.3倍。

在成交量激增的情况下，存量房成交价格也不断追高。国家统计局发布的二手房价格指数显示，3月份北京环比上涨3.1%，上海环比上涨2.6%。3月份存量房市场的热销是国五条政策因素的推动，市场需求被提前透支，未来市场成交将回归常态。

在存量房成交量价快速增长的推动下，新房市场也呈现热销局面。市场总体呈现量价齐升态势。

从月度角度看待商品房销售，市场状况展现了如下特点：

在过去的1、2月份是传统销售淡季，今年1-2月份的商品房销售量大增，延续了去年第四季度的销售态势。全国商品房销售面积达到10471万平方米，同比增幅高达49.5%，已属异常现象。原因是整个市场对未来销售量和销售价格的上升已形成预期，消费者纷纷入市。

3月份商品房销售量与1、2月份两个月的销售量大体相当，销售面积达到10427万平方米，同比增幅也高达26.6%。其原因却与1、2月份有所不同。2月20日的国五条和3月1日的国六条，直接引爆了全国二手房的交易市场。在二手房交易不畅的情况下，消费者自然转入新建商品房市场。

3月份办公楼销售和1、2月份两个月相比，销售面积总量低于40万平方米，销售金额总量低于73亿元。

3月份商业营业用房和1、2月份两个月相比，销售面积总量高于73万平方米，销售金额总量低于47亿元。

3月份住宅、办公楼和商业营业用房销售金额的同比增幅都远高于销售面积的增幅，表明当月商品房的市场价格仍然处于上升状态。

从今年一季度看商品房销售，市场有如下新变化：

一季度商品房销售总面积20898万平方米，低于去年二、三、四等各个季度的销售总面积，但相比去年第一季度，有高达37.1%的同比增幅。显示市场成交异常活跃。商业营业用房销售面积1123万平方米，同比增长1.4%，也低于去年二、三、四等各季度的销售面积。

住宅销售面积18091万平米，同比增长41.2%，低于去年二、三、四等各季度的销售面积。。办公楼销售面积461万平方米，同比增长19.2%，低于去年二、三、四等各季度的销售面积。

一季度中、西部商品房销售面积之和与东部在总量上基本持平。东部销售面积占全国销售面积的比例达51.6%，中、西部占比分别为23.8%和24.6%。与去年同期相比，销售面积的同比增幅东部最大，中部其次，西部垫底。

一季度商品房销售总金额13992亿元，低于去年二、三、四等各个季度的销售总金额，但相比去年第一季度，有高达61.3%的同比增幅。表明各类商品房的市场价格都是上升的。

一季度住宅销售金额11995亿元，同比增长69%，低于去年二、三、四等各季度的销售金额；办公楼销售金额643亿元，同比增长60.2%，低于去年三、四等各季度的销售金额；商业营业用房销售金额1153亿元，同比增长13.5%，低于去年二、三、四等各季度的销售金额。

一季度中、西部商品房销售金额与东部在总量上处于5:9的比例地位。与去年同期相比，一季度东、中、西部商品房销售金额同比增幅分别为东部最高（72.9%），中部其次（53.7%），西部垫底（35.5%）。

第一季度新建商品房销售面积和销售金额的突出表现，主要原因市场刚性需求推动了新一轮市场热销，同时叠加了政策调控下市场供求紧张，未来价格上涨的预期更加造成市场短期内的购销过热态势。第一季度房地产市场的热销，并非常态，在很大程度上使未来几个月的潜在住房消费短时间内集中释放。

第一季度，房屋新开工面积38873万平方米，远低于上年二、三、四各季度开工量。一季度开工量环比下降8.1%，同比下降2.7%；其中，住宅新开工面积29182万平方米，环比下降5.9%，同比下降0.8%。第一季度新开工降幅较上一季度有所扩大，但较2012年第二和第三季度同比降幅则大幅收窄。

第一季度，房屋竣工面积19473万平方米，高于去年二、三季度，大幅低于去年第四季度竣工量。其中，住宅竣工面积15001万平方米，同比增长4.7%。分类市场看，办公楼和商业营业用房的竣工面积增幅高于住宅，从另一个侧面表明，住宅的供应依然略显不足。

2013年第一季度，房地产开发企业房屋施工面积478950万平方米，同比增长17.0%，增速比1-2月份提高1.7个百分点；其中，住宅施工面积352992万平方米，增长14.7%。分类市场看，住宅施工面积增幅要低于办公楼和商业营业用房。

不管是2月20日的国五条还是3月1日国务院办公厅的通知(国六条)，其颁布最重要的背景是针对当时社会上房价上涨的预期增强。

2010年1月国务院办公厅印发了一个关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，因收效不大，当年4月国务院又印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。从那时到今年年初商品房市场总体是量价提升，房价上涨很快。尽管2011年出台了限购、限贷、限价等措施，尽管2011年下半年到2012年5月量价都有所回落，但从去年三季度开始，交易量和房价明显回暖，直至延续到今年2月份。在国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，国务院对住房问题做了这样的定位：住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。国务院领导不想再重复2010年以后的路，希望在“两会”以前出台这个文件，让市场稳定下来。客观的说，由于20%的个税政策，没有很好地听取社会各个方面的意见，又没有及时出台细则，反而造成了社会不同的议论，甚至造成了二手房市场的恐慌性购房和市场预期的不确定性，这点估计是决策者没想到的。领导的出发点是好的，但是由于工作没有到家而事与愿违。

新国五条是十年以来房地产调控政策的延伸和深化，其延伸和深化的内容在五方面比较明显。

1）继续坚持了双向调控的思路，特别是明确了要将支持自住性的需求和抑制投资投机性的需求，作为房地产调控必须坚持的一项基本政策，并且加大了限购、限价、限贷的力度，包括限购的范围，限购住房的类型，购房资格审查的前移等等。

2）针对市场的差异性采取了差异性的措施。这是在过去的国务院文件里面很少如此具体明确。当前市场的特点之一，是不同地区房地产市场出现分化，各地市场表现冷暖不一。文件要求各省级人民政府更加注重区域差异，加强分类指导，落实稳定房价工作责任制。对行政区域内住房供不应求，房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品房价格控制目标；在继续严格实施差别化住房信贷政策中又提到，对房价上涨过快的城市，人民银行当地的分支机构可根据城市人民政府对新建商品住房的控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时对存在住房供过于求等情况的城市，也应指示其采取有效措施保持市场稳定。

3）充分发挥税收政策的调节作用。其中包括了征收转让所得20%的个税和扩大房产税试点的问题。政策制定者想通过税收的调节作用，来抑制投资投机性购房和遏制房价的过快上涨。此政策虽未立竿见影，但对今后抑制投机投资肯定是有指导作用的。

4）对房地产市场进行预期管理。在市场出现分化的情况下，预期管理更为重要。特别是那些供不应求的城市，必须要增加普通商品住房及用地供应，来稳定预期；住房需求既有消费属性，又有投资属性，老百姓买涨不买落的心理也是客观存在的，所以更要加强预期管理。在这种情况下，城市人民政府要把组织编制住房发展规划作为引导预期、调控市场的重要手段。

5）加快建立和完善引导市场健康发展的长效机制。

我们要加强房地产调控的基础性工作，在加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架、推进房地产税制改革、完善住房金融体系和住房用地供应机制、推进住宅产业化等六个方面促进房地产市场持续平稳健康发展长效机制的形成。

这个问题现在老百姓和媒体议论的比较多，有的认为地方的细则不细，字数还不如一条微博长。如果仔细研读“国六条”，并未要求每个地方都要出台具体的实施细则，仅仅是要求各直辖市、省会城市和计划单列市，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这是文件里面的硬要求。二十多个城市出台的细则，大多提出新商品住房价格涨幅低于本市城镇居民家庭可支配收入的增幅。提的比较细的仅是北京、广州和上海。

这些城市提出来的目标是比较实事求是的。因为在土地、劳动力成本上涨的情况下，一定要让房价降下来，是困难的。但不少购房者仍然觉得地方政策不过瘾，认为房价还是高，这也有一定的道理。在房价比较高的城市，只有长时期的保持城镇居民的可支配收入的增幅大于新建商品住房价格的涨幅，老百姓在心理上才能达到平衡，否则的话确实是个问题。

房价只是一个货币和商品市场交换的表现形式，它的背后有供求关系问题，有土地、劳动力成本上升的问题，有流动性过剩的问题，有地方政府土地财政问题，有中央政府与地方政府财权、事权匹配问题，还有老百姓投资渠道狭窄的问题。造成房价上升的原因，不但是房地产业本身的问题，还有房地产业外其它领域的问题。因此，如何进一步稳定房价的XX责任制；进一步完善房地产市场的调控目标和调控政策体系，是一个要系统解决的主要问题。

这个问题在北京的细则出台以后，可以说已经解决了。房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20% 计税。如果征税不具备条件，就继续按出售价款的1%-3%征税。

现在不足的是对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房是否免征个人所得税，对改善性住房能否优惠，没有明确。按一般程序，国务院办公厅的通知出台以后，国家税务部门马上应该出台一个细则，明确哪些征20%的？20%具体是怎么征的？自住性、改善性怎么处理？如果把这些问题都说清楚了，大家的意见就少了。

现在国税总局把这个征税权力放给地方，由地方按照国六条的要求和本地的实际情况予以落实。3月底以后因为20%个调税所形成的市场冲击波已经逐步平息。

从短期来看，尤其是市场比较热点的地区，房地产市场特别是二手房市场会有一个观望时期。主要原因是二手房市场3月份集中释放了，以后肯定要平淡一点，至少恐慌性的购买需求不复存在。观望的时期有多长，取决于三个因素：一是宏观经济的情况，因为房地产一头连着经济，一头连着民生，这两个基本的特征不会变。二是地方政府对国五条细则的执行力；三是中长期制度跟进的情况。但就全年市场走势看，特别是第三、四季度的市场走势，在经过二季度一段时间观望后，仍然是稳中求进的态势。但对一季度土地购置面积与房屋新开工面积依然同比下降的趋势必须要继续关注，否则会影响到今后一、二年市场的平稳健康发展。

从中长期来看，由于城镇化发展的需求，再加上政策环境，将来肯定会更加健全、更加完善，今后的市场也肯定会平稳健康发展。

与其相关有两个趋势可以肯定，一是房地产市场由过去的快速发展时代将转为平稳发展时代，有房不愁卖的时代过去了；二是房地产高利润的时代也已经过去了。在这种情况下，企业除了要关心市场以外，应以更大的精力抓精细化管理与经营，通过提高产品的性价比来提高市场的占有率。