- 房价环比上涨趋缓,同比上涨势头较猛
-
第二季度各月,70城市中,60多个城市新建商品住宅价格指数环比、同比出现上涨。持平或下降的城市累计仅为个位数。
从三个方面看房价上涨的态势:
一是最高涨幅。环比方面,4、5、6月的最高涨幅分别为2.1%、2.9%和2.4%;同比方面,最高涨幅分别为13.7%、15.5%和16.7%。
二是价格指数平均涨幅。环比方面,4、5、6月的平均涨幅分别为0.95%、0.91%和0.83%;同比方面,平均涨幅分别为4.54%、5.65%和 6.50%。
三是价格指数涨幅中位值。环比方面,4、5、6月的价格涨幅中位值分别为0.90%、0.80%和 0.80%。同比方面,中位值分别为4.30%、5.20%和6.00%。
以上三个分析可以得出结论:首先,房价出现全面上涨的态势。其次,短期环比上涨的势头略有缓解,但上涨压力非常大。再次,同比上涨势头较猛,为逐月上涨。
另外,分城市类别看,第二季度各月,排在价格涨幅前列的是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市。房价指数同比涨幅都超过了10%以上,北京涨幅居首。省会城市房价指数同比涨幅居于第二梯度,普遍在5%-10%之间,其他城市则位列第三梯队。第二季度房价上涨的结构态势,是典型的发达地区上涨带动其他区域上涨的模式。
- 开发投资增速保持较高水平
-
第二季度内,房地产开发投资额表现为逐月扩大态势,其中6月份投资额超过了万亿元,是近年来房地产投资单月最高值。从环比值看,4月份较3月小幅下降,但5月和6月的投资额较快增加,且环比值逐月递增。从同比看,第二季度各月增幅也都超过或接近20%。从数据看,房地产投资处于活跃状态。
分类市场看,住宅投资额在二季度各月呈现逐月增加的态势,每月递增千亿以上。环比增幅呈现逐月加速上涨。6月份住宅投资环比5月达到了30.93%,商业营业用房环比值达到37.96%。按通常的工程投资规律,5-6月份是投资的集中释放期,通过观察对比历史同期值,我们也发现,6月份房地产开发投资普遍会出现环比较大幅增加的情况,如12年6月份是31.66%,11年6月是39.21%等。从同比看,二季度各月办公楼和商业营业用房的增幅普遍要高于住宅。
-
2013年1-6月份,全国房地产开发投资36828亿元,同比增长20.3%,增速比1-5月份回落0.3个百分点,但明显高于去年同期增幅。其中,住宅投资25227亿元,增长20.8%,占房地产开发投资的比重为68.5%。
从单季度角度看,去年三、四季度投资额基本持平,今年一季度受政策及季节因素影响,投资额下降较大,第二季度房地产开发投资总额高达23695亿元,环比增长80.4%,同比增长20.4%,两类口径的增长幅度都高于前面三个季度。连续四个季度同比值表现为逐季上升,分别为13.7%、18.5%、20.2%和20.4%。这在中期角度反映出房地产投资相当稳健与活跃。
分类市场看,二季度住宅投资额达到16214亿元,占总开发投资额的比例为68.4%,商业营业用房占比为13.9%,办公楼为5.3%。住宅投资的占比较此前的三个季度略有下降,其他两类投资占比则相应上升。
从区域投资看,中、西部地区投资环比和同比值都大于东部,显示了这两个区域投资活跃度和增长性高于东部。但从占比看,第二季度东部地区投资占比依然高达56.4%,区域投资总体格局未变。
-
土地收入方面,财政部数据显示,今年上半年,地方政府性基金收入(本级)19395亿元,其中土地出让收入16722亿,同比大增46.3%(去年上半年同比下降27.5%),主要是土地成交额增加,以及去年同期收入基数低。
土地价格方面,国土资源部最新监测数据显示,第二季度全国105个主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米,地价整体涨势步入较高位区间运行。主要监测城市综合地价环比增速为1.62%,较上一季度增加了0.15个百分点,且已连续五个季度加速上升。
主要监测的105城市中,综合地价环比增速上涨的城市为95个,其中5个城市的涨幅高于3.0%;同比涨幅超过5%的城市由上一季度的26个增至38个,其中,呼和浩特、深圳、安阳、佛山市顺德的地价涨幅超过10.0%。
住宅地价涨幅继续呈上升态势。环比增幅上涨的城市有94个,涨幅超过3.0%的城市集中在东部和中部地区;同比涨幅超过5%的城市由上一季度的28个增至40个,其中超过10.0%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门。
第二季度全国重点城市中,地价水平呈东高、西次、中低的布局,西部与中部地区平均地价较接近且均低于全国平均水平。
二季度土地市场处于平稳上升阶段,房企为满足发展需求,补充土地储备需求强烈,加之房价持续上涨,市场看好后期楼市,土地市场有所升温。供需紧张的热点城市推出稀缺地块,导致高价地再次出现,部分城市优质地块的成交价格甚至超越了历史高值。
另一方面,今年上半年,全国房地产开发企业购置面积同比下降10.4%,这与一些地方土地出让底价的提高有关。
- 房价上涨压力仍然较大
-
与上月相比,6月份70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有5个(贵阳、乌鲁木齐、赣州、韶关、泸州均下降0.1%),持平的城市有2个,上涨的城市有63个。环比价格上涨的城市中,涨幅最高为2.4%(福州市)。上涨幅度明显的城市还有上海(2.2%),岳阳(1.9%),南充(1.8%),北京(1.7%),深圳(1.7%),桂林(1.6%)和厦门(1.6%)。
与去年同月相比,今年6月份70个大中城市中,价格下降的城市有1个,温州(-3%),上涨的城市有69个。6月份,同比价格上涨的城市中,涨幅最高为北京(16.7%),同比涨幅靠前的城市有广州(16.5%),深圳(16%),上海(14.4%),南京(12.3%),厦门(11.9%),福州(11%),郑州(10.4%),南充(10.1%)。一线城市涨幅位列前四。
二手住宅价格变动情况。与5月相比,6月份70个大中城市中,价格下降的城市有8个,其中九江-0.2%,温州-0.3%。持平的城市有7个,上涨的城市有55个。环比价格上涨的城市中,涨幅最高为1.3%(北京、深圳)。上海(1.1%),贵阳(1.0%)。
与去年同月相比,今年6月份70个大中城市中,价格下降的城市有2个,(温州-3.6%,海口-0.3%),上涨的城市有68个。6月份,同比价格上涨的城市中,涨幅最高为14.1%(北京),涨幅较高的城市有广州(10.4%),上海(10.2%),深圳(9.6%),昆明(9%)等。
- 一些地方“地王”的频频出现和全国土地购置面积同比下降
-
多年来,我国一方面年度计划土地供应量不少,但实际完成计划的不足,而不少房地产开发企业反映土地指标和供应量高度紧缺;一方面存在土地滞销流拍的现象,另一方面土地招牌挂当中溢价土地时有出现;一方面典型企业拿地高潮叠出,另一方面整体土地市场成交同比下降。这表明我国的土地供应和土地需求存在着用途结构失衡,区域间失衡和阶段性失衡的问题。
当前,我国骨干企业的资金状况总体良好,随着三季度土地供应逐渐放大,以及部分城市的优质地块入市,市场出现高价地可能性依然存在,土地市场上升的态势可能还会持续一段时间。但从目前情况看,一些地方“地王”的频频出现和全国土地购置面积同比的较大幅度下降,仍有可能影响到未来商品房的价格走势和供应。
- 一些地方商业地产,部分三四线城市商品房去化压力大
-
前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显,导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发,从一、二线城市转向三、四线城市。但是商业地产开发客观上存在着需求比例,三、四线城市的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市,已经出现商业地产过量开发的现实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够,新增人口及住房需求有限,也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划,从而导致在购买力还有限的情况下,形成大量商品房空置。6月末商品房待售面积为43731万平方米,比5月末增加807万平方米,其中住宅待售面积增加506万平方米,商业营业用房待售面积增加114万平方米。
- 当前经济运行总体平稳,而房价上涨势头不减,对房地产市场的调控不能放松。
- 抓紧建立中长期制度建设
-
在中央政府层面,抓紧建立中长期制度已讲了多年,但进展不快。今年的“政府工作报告”又强调,要“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。”国办发[2013]17号文件提出从完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架、推进房地产税收改革、完善住房金融体系、住房用地的供应机制、推进住宅产业化等六个方面来完善房地产市场的调控政策体系和促进房地产市场健康发展的长效机制。建议政府有关部门抓紧推进。
- 督促地方政府认真制定并落实住房建设规划与计划,确保普通商品房用地的供应。
-
鉴于各地市场差异明显,所以,中央政府一定要督促地方政府认真制定并落实住房建设规划与计划,并完善住房用地的供应机制,确保普通商品房用地的供应。住房用地的供应一定要与住房的建设计划挂钩,而不宜与地方的财政收入挂勾。在房价上涨较快的一线城市,一定要保证计划的落实。完善土地的招拍挂制度,地价的涨幅也要与政府提出的房价涨幅目标相一致。既要落实地方政府稳定房价的责任制,也要落实地方政府稳定地价的责任制。
- 在总结上海、重庆 试点经验的基础上,继续做好扩大房产税试点的工作。
-
开征房产税的目的,是让有多套住房的居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场,从而促进资源的优化配置、有效利用和对财产性收入的调节。新试点的方案,最好是今后拟在全国推广的方案。同时建议,结合个人住房的信息联网和不动产登记条例的制定与实施,明确一个在全国推行的时间表,如在2015年底以前,以引导市场和预期。
- 创新房地产金融产品,拓宽房地产融资渠道,缓解“钱荒”与“钱多”的矛盾。
-
探索地方政府发行债券的科学机制,将其债务逐步从银行转到政府手中,将偿债主要来源从土地收入转为未来可用财力。进行信贷资产证券化试点,开拓防范住房贷款风险的保险渠道;设立公租房建设基金,如将投资回报率控制在高于当年CPI涨幅2-3个百分点,这既有利于拓宽房地产融资渠道,也可缓解大量民间资本不断积聚的投资压力。
- 积极引导商业地产,旅游地产、产业园区地产和老年住区的开发与建设。
- 妥善处理保障性住房建成后移交政府的税费问题。
-
自2010年以来,部分省市政府为贯彻落实国务院加快推进保障性安居工程的决策部署,明确要求房地产开发企业在取得开发项目用地时,必须在项目开发用地上配建一定比例的保障性住房,建成后无偿移交给政府。
由于现行的营业税政策对保障性住房移交政府应如何缴纳营业税没有明确的规定,企业和财务机关在对保障性住房移交政府应该如何确定营业税计税上存在较大争议。我们建议能否从实际出发进行处理:
(1)配建的保障性住房建成后,政府以明显低于市场价的价格回购保障性住房的,企业也应以政府确定的回购价缴纳营业税。如政府要求无偿移交给政府的,配建的部分不缴纳营业税。
(2)在取得土地时,政府与房地产开发企业约定共同出资建设保障住房的,对企业承担的建设费用是否可以按公建配套设施进行处理,不缴纳有关的建设费用。
- 土地购置面积逐月上升,土地成交价格持续上涨
- 第二季度三区域土地购置面积环比大幅上涨
- 二季度开发投资额保持高速增长
- 国内贷款比重下降,其他资金来源拓宽
- 新开工面积逆转,上半年同比增幅加大
- 商品房销售一路走高,下半年市场仍被看好
- 全国房价全面反弹,同比涨幅北上广居首
- 三区域房地产开发投资稳步提升
- 三区域新开工面积逐月上涨,西部地区涨幅加快
- 三区域施工面积同比增速略有下降
- 三区域上半年竣工面积增长放缓,西部地区同比增速为负值
- 三区域商品房销售持续见好,销售面积大幅回升
- 上半年房地产开发投资、住宅开发投资同比保持增长
- 土地市场升温,土地成交价款大幅增加
- 上半年新开工面、竣工面积较去年同期小幅上涨
- 上半年商品房销售面积、销售金额同比大幅上涨
- 一线城市商品房、商品住宅、土地市场同比涨幅最大
- 城市房地产发展风险研究
- 上半年保障房开工率69% 完成投资4950亿元
- 国务院:5年内改造棚户区1000万户
- 当前保障房建设存在的几点问题
- 典型房企拿地量价齐升,多数企业土储消化周期缩短
- 企业业绩规模持续增加,龙头企业扩大优势
- 房企海外投资规模扩大,国际化战略铺开
- 2013年上半年主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2013年上半年全国40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2013年上半年中国房地产企业销售TOP50
- 2013年上半年北京、上海、广州、深圳房企销售排行
如需了解报告详细信息,或有意见建议及其他相关问题,请联系中房研协研究中心,骆女士,电话010-88380916或010-68323566-8068