那些降价的“传说”
从春节后杭州打响2014楼市降价“第一枪”后，各式各样的降价和降价传闻就星火燎原般不可收拾，从开始的个别二线城市，蔓延成为席卷三四线到一线城市的“风潮”。这些降价及降价的传说，裹挟着同样真真假假的“救市”政策，成为上半年楼市最主要的关键词。传言导致需求观望，进而使得楼市成交量削减，库存压力上升，这些因素的相互叠加，又对房地产价格直接产生了影响。
- 【引爆】杭州高库存引发楼市降价 多个城市或跟进
- 2月，杭州德信北海公园项目尾盘率先引爆降价潮，在此之前，杭州各个板块楼价已阴跌三年。而这种现象在长三角多个城市都存在：温州、常州、苏州、宁波……
引发此次大规模降价的是高居不下的库存。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平米，可售周期近20个月。市场竞争环境加剧，推动项目之间价格战开启。[详细]
- 【蔓延】杭州房价两月降四轮于市无补
- 今年以来，江苏无锡、常州、南京、重庆、广州等多地楼盘出现大幅降价，而引领这波降价潮的，是杭州的“马年楼市第一降”。从2月18日“北海公园”大幅降价起到现在，2个月时间，杭州房价已经历了4轮松动。
4月11日，一线房企万科也按捺不住，在杭州加入降价行列。而更让开发商感到寒意的，是降价后市场似乎仍不买账，一季度主城区商品房成交量大跌。[详细]
- 【一线】楼市降价风暴刮至北上广深 避风港地位沦陷
- 5月，北上广深四大一线城市全部失守，均出现房企降价出货的现象。今年全国楼市整体表现十分低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。尽管此前都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少有人能不湿鞋。[详细]
- 【二线】长沙成变盘样本 几乎所有楼盘加入降价
- 市场的低迷情绪还在蔓延，开发商们纷纷选择跳水降价，缘于跌入深渊的成交量使得越来越多的二线城市加入到降价行列。4月份以来，长沙相比去年周成交量下降60%。而在部分楼盘售价直降30%后，几乎所有楼盘都加入了降价阵营。[详细]
- 【三四线】部分楼盘直降30万 当地炸开了锅风险暴露
- 某别墅大幅降价销售的消息牵动了余姚楼市敏感的神经。卖价之低甚至仅相当于市区一套百余平方米普通住房，一下子在余姚炸开了锅。目前，余姚市商品房库存足够四五年消化的。事实上，类似余姚这种城，在国内三四线城市多有存在。[详细]
那些关于降价的疑云
降价的“传说”很多，降价的事实也不少，但总体来说，市场的降价情况多半还是让人看不清楚。这不得不说，国人的兵法是学得最好的，或许是因为在孙子兵法中论述最多的是虚实。就降价而言，虚虚实实、真真假假的各种套路被开发商使了个遍。有真降的，也有“兵不厌诈”打着降价旗耍营销手腕的，更有博人眼球大玩噱头的。不擦亮眼睛，还真应付不过来。
独家调查
- 雷声大雨点小 通州楼市“降价跑量”失效
- 尽管降价、打折、赠送活动此起彼伏，但记者走访的多个售楼大厅的冷清现状，都在印证着北京通州楼市已进入调整期。目前通州在售和待售楼盘共65个。其中，打折优惠楼盘共27个，占比达41.5%，优惠方式包括折扣、送面积、特价房、送家电等。
- 中房网记者调查发现，尽管通州多个项目推出不同程度的优惠政策，仍未能改变购房者的观望情绪，多数项目面临去化难。[详细]
- 楼市降价调查 亦庄三盘同降冲业绩
- “毛坯变精装每平再降5000元”、“单套直降40万”、“一成首付”、“零首付”……5月里，北京楼市降价、垫首付等各类营销手段层出不穷。
- 在市场不景气的情况下，清盘库存、回笼资金已属不易，对上市房企来说，眼前还面临着公司半年业绩的目标，销售压力进一步加剧。为了交出一份可观的“年中答卷”，日前，北京城建、万科地产和方兴地产几家上市公司，各出“揽客奇招”，将它们位于北京亦庄中央住宅区的项目，投到了“促销大军”中。[详细]
独家调查
- 珠江•四季悦城“零首付”噱头大于实惠
- 近日，位于北京通州区亦庄马驹桥板块的珠江•四季悦城推出北京首个“零首付”楼盘。但在记者在详细询问活动细节后发现，所谓“零首付”并不存在。所谓“零首付”，更像是一种噱头，购房人对此活动并不十分买账。甚至销售人员，也对该项目销售失去信心，向记者表露跳槽倾向。[详细]
中介调查
- 业绩不振 房产中介关店来袭
- 一入行已8年，经历过市场风雨的房产中介人士表示，今年感受到了不一样的寒意。其之前所在的门店地处北京CBD区域，前不久公司给关掉了，因为连续几个月其业绩为零。[详细]
真相
假摔
- 楼市低迷房企还在玩“假摔”：真降价的没几家
- 在这场蔓延全国的降价大潮中，直接进行房价调整进行大幅降价的房企并不多见，而多以“低价开盘”、“特惠房”、“优惠券”、“零首付”、“买楼送车位”等促销形式出现。[详细]
噱头
- 北京首现“零首付”楼盘 噱头大于实惠
- 北京首个“零首付”楼盘--珠江四季悦城，在中房网记者走访后发现，所谓“零首付”并不存在。 [详细]
- 楼市现三年无理由120%回购
- 一场全新的房地产营销大战已经揭幕，德信地产联合凯银投资6月10日在温州推出“三年无理由120%回购”购房保障计划，以在颓势中力挽狂澜。 [详细]
- 绿城向老业主送300亿购房券
- 绿城集团6月10日向老业主赠送总金额价值达300亿元的优惠卡，被认为有变相降价嫌疑。[详细]
市场真的降价了吗
面对这半年来各地此起彼伏的降价的“传说”，或担心资金链或担心市场前景而真正降价的楼盘也有，大玩营销手段和降价噱头的也不少，总体而言，市场弥漫着“降价已来临”或“即将降价”的浓厚观望情绪。那么，楼市真的在降价吗？为了厘清这个问题，我们一方面搜罗统计局的房价数据、中国城市住宅288指数和各地产研究机构的统计研究，另一方面也通过对市场的调查、走访，来探一探房价的真实变动情况。
初步来看，中住288指数显示，4月和5月的全国288个地级以上城市的一手房价指数已经连续两个月出现环比下跌，同比涨幅进一步缩窄。国家统计局最新公布的5月数据也显示，1-5月份，全国商品住宅销售面积同比下降9.2%，住宅销售额下降10.2%，且降幅均比前4月扩大。销售面积和销售额的同时下降，也表明平均房价在持续下跌中。不仅如此，中房研协研究中心统计的40重点城市住宅销售均价也表明，前4月的房价下跌的城市在增多。
与房价持续小跌相对应的是各地楼市库存的不断走高，在“买涨不买跌”的心理下，以及自住房的冲击、房贷收紧等因素的作用下，各地的库存再度走高。截至5月底，上海易居房地产研究院监测的35 个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。35 个城市中，有29 个城市库存出现了同比增长现象。
但有一点值得注意的是，2013年全国商品房无论销售面积和销售金额都创下了历史新高，而且这个高度远超之前所谓的楼市“黄金十年”的水平。因此，在这座“高山”之前，今年的销售情况同比出现下降并不是什么太难理解的事。这种销售同比的放缓，并不能作为房价必须或必然下行的唯一依据。
- 五月288指数：
全国一手房价格指数连续两月下跌三角icon - 40重点城市
住宅销售面积、销售金额双降三角icon - 40重点城市前四月
住宅销售均价情况三角icon - 35城市新建商品住宅
库存再创历史新高三角icon
143个城市一手房价格指数下跌 北上广深涨幅收窄
- 2014年5月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.9点，较上月下降0.4点，环比微跌0.03%，跌幅较上月扩大0.01个百分点，同比涨幅继续收窄至5.80%，全国一手房价格指数连续两个月出现下跌。
- 5月中住288指数显示，一手房价格指数下跌城市数达143个，较上月增加20个。其中湖南省岳阳环比下跌4.79%，居全国跌幅之首，江苏省连云港、广东省肇庆、汕头和河源跌幅分别为4.17%、3.74%、3.74%和3.52%，分列跌幅2-5位。
- 全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域达17个，分别为云南省、浙江省、重庆市、辽宁省、江西省、内蒙古自治区、贵州省、江苏省、湖南省、广东省、海南省、湖北省、四川省、福建省、陕西省、山东省和甘肃省。其它省级行政区域一手房价格指数环比稳中有升。[详细]
二手房价格60指数涨幅连续三月放缓
- 2014年5月，中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1106.7点，较上月上升5.8点，环比上涨0.53%，涨幅较上月缩小了0.57个百分点，同比上涨9.63%。
- 监控的60个城市中，共有11个城市指数环比出现不同程度下跌，较上月环比下跌城市数量增加6个。其中，海口跌幅明显，环比下跌2.38%，内蒙古包头下跌1.49%。
40重点城市前四月住宅销售情况
- 中房研协研究中心提供的数据显示，全国40重点城市中，宁波、北京、三亚成为前4月跌幅前三的城市。单从具体销售数据来看，宁波前4月住宅销售面积尽管大跌达5成以上，但仍高于2012年前4月数据。排在第二位的北京，与去年相比，其销售面积跌幅达40%以上，但与2011年，2012年数据相差不大，考虑到2013年受“国五条”政策等因素影响，最近几年，北京前4月销售面积可谓基本稳定。值得注意的是三亚，前4月住宅销售面积数据均低于2011年至2013年，其销售面积同比跌幅在40%左右，创了近4年新低。
- 此外，从中房研协研究中心提供的数据具体来看，2014年1至4月，全国40重点城市销售面积总和与去年同期相比下跌了12.90%。其中，30个城市住宅销售面积与去年同期比较呈下跌态势，14个城市同比跌幅达20%以上。
在降幅前十位的城市中，宁波、北京、三亚前四月住宅销售面积下跌幅度达40%以上，其跌幅分别为：-53.80%，-41.40%，-40.60%。福州、杭州、哈尔滨、呼和浩特、广州、青岛、贵阳位列4至10位，具体跌幅分别为：-37%，-31.60%，-31.20%，-31%，-28%，-27.20%，-25.80%。
40重点城市前四月住宅销售均价下跌城市一览
- 中房研协研究中心提供的数据显示，40重点城市前四月住宅销售均价同比下跌的城市达11个，环比下跌的城市达到一半。从上图中可以看出，无论是同比跌幅榜，还是环比跌幅榜中，都已经出现了一线城市的身影。面对去年中国房地产市场的天量成交记录，目前楼市从成交量上看，已然处于下行趋势，价格调整势在必行，各个城市之间也呈现分化状态。
分析：决定未来降价的角斗
可以说，目前大部分的业内观点都已相信楼市已经进入了深度调整期，且下行趋势明显，但是这并不意味着价格的波动就会立即飘然而至。决定价格波动的包含了供求、政策、企业资金链、预期等多方面的因素。比如，库存高、观望情绪高的城市，降价的压力会较大，但碰上个别不差钱的土豪开发商，说不定就会坚持不降；长期供应量低的区域，降价可能性相对低，但保不齐一些开发商为了现金流和财务安全就小降快跑；再加上营销手法、对手竞争、政治需要、企业战略等等，这实在是一个很综合的高深问题。
各方观点
他山之石，可以攻玉。各种关于降价与否的观点，其背后都有一套作为依据的逻辑，更多地了解他们的观点，分析他们的逻辑，或许就能让您在正确的道路上更进一步。
任志强：未来房价肯定会反弹
华远地产董事长任志强表示，在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会一并下行，他不敢预测明天的房价，但其表示未来肯定会有一个反弹。同时他也认为，有能力或有需求的购房者“该买就买”，不必挑时间。[详细]
丁祖昱：市场回稳还需等待
易居中国执行总裁丁祖昱表示，对当前房地产市场的调整，中央政府也认为本身是正常的，也就不存在救市问题。市场有冷热、供求有高低也都是市场化调节机制的应有之义，寄希望于未来有大力刺激政策促成市场实现“V”型反转也是很不现实的。[详细]
郁亮：轻松赚钱的时代结束了
万科集团总裁郁亮表示，虽然中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束，但进入“白银时代”的房地产行业依旧前景可期，精细化、平台化、金融化将成为新的市场发展逻辑。而万科作为房地产业的龙头老大，也将运用互联网思维改造自身，向城市配套服务商转型。[详细]
潘石屹：我对住宅市场不看好
SOHO中国董事长潘石屹表示，其对住宅市场不看好。他认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险，承担金融风险最大的是金融产品。 [详细]
看好
- 任志强：《为什么是房地产》
- 尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗？政府会不关注必要的经济增长与底线吗？城镇化和消费升级还有巨大的需求。
- 保利地产广东公司董事长余英
- 房地产15年之内不可能有拐点。垫首付不等于变相掉价，相反，这才是真正流着道德血液的开发商。
- 富力地产董事长李思廉
- 从2013特别是下半年土地的激烈竞争看，几乎看不到在合理时间，如3年之内房价大跌的任何可能。
中立
- 恒大地产董事长许家印
- 只要今年中国经济GDP增长率能够维持在7.5%—8%，一线城市房价依然能维持不低于10%的涨幅，二、三线城市也能维持约5%的涨幅。在中国城镇化发展的浪潮下，三线城市仍将是未来房地产企业的主战场。
- 融创地产董事长孙宏斌
- 我一直对这个市场挺悲观的，经济下滑的压力这么大，各个行业都产能过剩。
看空
- 绿城集团董事长 宋卫平
- 现在是房地产最困难和最低谷的时候，如果再往下走就全崩掉了。
- 标准普尔信用分析师 符蓓
- 由于大部分获评级中国开发商2014年初的现金余额水平较高，因此今年以来的降价幅度不大。但它们在今年下半年将面临更大的压力。
- 中原地产首席分析师 张大伟
- 由于前5月销售额还存在去年结转的部分，所以，当前的数据低估了企业的压力。
小结：下行调整是趋势 调整力度待判断
判断房价进入下行调整期的观点已经得到了普遍认同。但这个周期有多长，调整力度有多大，都是一件很难判断的事，无论观点的持有者如何言之凿凿。通俗地讲，降基本是可以肯定，但降多少就不好说了。整体而言，在2013年这个市场成交的历史高峰面前，楼市下行调整是大趋势，但各区域的库存、供求、政策、企业战略及压力的不同，又决定了“局部气象”的不同。无论是企业还是购房者，根据自身情况来做出最合适的选择，才是最正确的判断。