- 开发投资增幅明显回落
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2014年第一季度,前两个月房地产开发投资合计为7956亿元,月均3978亿元。三月份投资额为7383亿元。从同比增幅看,3月份投资总量及住宅和办公楼等分类投资增幅明显低于1-2月份的增幅。
2014年第一季度,全国房地产开发投资额15339亿元,远低于2013年二、三、四季度的投资额。
今年第一季度全国房地产开发投资额与去年同期相比增长16.8%,与1-2月份相比回落2.5个百分点,且明显低于2013年后三个季度的平均增速。其中,住宅投资10530亿元,增长16.8%,增速较1-2月份回落1.6个百分点,也较2013年后三个季度的平均增速有明显回落。住宅开发投资额占房地产开发投资总额的比重为68.6%。
从一季度开发投资额同比增幅看,在房地产市场出现调整的背景下,企业投资意愿有所下降。办公楼的投资增幅回落明显。房地产开发投资的回落,与一些地方存量房过多,政府要求控制开发节奏和规模有关。
- 土地购置面积有所回落,购置金额同比大涨
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第一季度分月看,前两个月开发企业土地购置同比增幅为6.5%,3月份同比则下降16.9%。区域购置情况看,1-2月份东部和中部地区土地购置面积同比正增长,3月份则出现明显负增长。西部地区一季度各月都呈现负增长态势。中部地区土地购置面积变化剧烈,今年3月份土地购置面积仅426万平方米,较去年同期下跌了34.4%。
2014年第一季度,房地产开发企业土地购置面积5990万平方米,远低于去年二、三、四各季度购置面积,环比去年第四季度下降56.1%,同比下降2.3%;土地购置费用2052亿元,大大低于去年二、三、四各季度的购置金额,环比去年第四季度下降49%,但同比增长28.5%。财政部公布今年一季度国有土地使用权出让收入10800亿元,同比增加3100亿元,增长40.3%(去年一季度同比增长46.6%)。
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2014年第一季度,全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89%,涨幅在7个季度后首次出现收窄,较上一季度下降了0.17个百分点。分用途看,商服、住宅地价环比增幅收窄,而工业地价增速继续低位上扬。第一季度,商服地价环比增长率较上一季度放缓0.56个百分点,为1.73%;住宅地价环比增长率高于商服地价,为2.11%,但增速较上一季度回落0.53个百分点;工业地价环比增速为1.71%,较上一季度增加了0.39个百分点。
由于前期连续多个季度环比上涨,本季度综合、商服、住宅地价同比增幅仍处于较高位,但涨势趋稳。第一季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为7.63%、8.17%、9.52%和5.27%,较上一季度分别上升了0.61、0.24、0.57和0.82个百分点。这几个数字与去年的水平相比是明显的降低。其中,综合、商服、住宅地价同比增幅处于较高位;工业地价保持温和上行。
重点监测城市地价整体走势与全国类似,各项指标高于全国平均水平。综合、商服、住宅和工业地价环比增长率和同比增长率。对重点监测城市环比增长率而言,本季度出现收窄放缓的趋向。
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第一季度,房屋新开工面积29090万平方米,远低于上年二、三、四各季度开工量。虽然历年第一季度都是新开工的淡季,但今年的市场之冷依然超出了预期,一季度开工量环比下降48.3%,同比下降也达到了25.2%;其中,住宅新开工面积21238万平方米,环比下降46.6%,同比下降27.2%。第一季度新开工面积仅是去年第四季度的二分之一强,同比变化更是由大增转为大降。
第一季度,房屋竣工面积18520万平方米,高于去年二、三季度,大幅低于去年第四季度竣工量,同比下降4.9%。其中,住宅竣工面积13910万平方米,同比下降7.3%。分类市场看,办公楼的竣工面积增幅高于住宅和商业营业用房,从另一个侧面表明,商品房的市场供应结构正在悄然发生变化,住宅供应占比将逐步缩小。
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2014年第一季度,房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米,同比增长14.2%,增速比1-2月份回落1.9个百分点;其中,住宅施工面积393206万平方米,增长11.4%。分类市场看,住宅施工面积增幅要低于办公楼和商业营业用房。
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今年3月市场成交量同比下滑的原因主要为以下几点:
1)去年3月由于非理性因素,出现了超预期的增长。2013年3月全国住宅新房市场单月成交量达历史高位,而今年3月,市场受政策影响较小,成交量相对平稳。从最近三年情况看,今年3月住宅成交低于去年同期,但明显高于2012年和2011年同期的成交量。
2)市场新增供应量三月同比下降。3月成交量同比下滑的另一个重要原因就是市场新增供应量同比减少,尤其是一线城市和某些二线城市,新增供应同比显著下降。从新开盘去化情况来看,全国重点城市的新开盘去化效果比较好,说明市场有效需求不减。
3)市场观望情绪浓厚,信心不足。今年2月份由杭州德信•北海公园和天鸿香榭里楼盘大幅降价引发市场的恐慌;银行的信贷政策持续收紧;近期国内外媒体看空国内房地产市场。这些综合因素导致了一些市场存量大的二三线城市购房者的市场观望情绪浓厚。
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从今年一季度角度看待商品房销售,市场有如下新变化:
一季度商品房销售总面积20111万平方米,远低于去年二、三、四等各个季度的销售总面积,也低于去年第一季度,降幅为-3.8%。显示市场成交低迷。
住宅销售面积17825万平米,同比下降5.7%,大幅低于去年二、三、四等各季度的销售面积。办公楼销售面积492万平方米,同比增长6.6%,低于去年二、三、四等各季度的销售面积。商业营业用房销售面积1191万平方米,同比增长6.1%,也低于去年二、三、四等各季度的销售面积。
一季度商品房销售面积区域比重上,东部地区占比已经落后于中、西部。东部销售面积占全国销售面积的比例仅为48.2%,中、西部占比分别为26.5%和25.3%。与去年第一季度相比,东部地区成交比重下降了3.4个百分点,中部和西部则分别上升了2.7和0.7个百分点。
与去年同期相比,销售面积的同比变动,中部正增长,西部微跌,东部跌幅达到10%。一季度商品房销售总金额13263亿元,低于去年二、三、四等各个季度的销售总金额,也低于去年第一季度,下跌5.2%。
一季度住宅销售金额11075亿元,同比下降7.7%,低于去年二、三、四等各季度的销售金额;办公楼销售金额575亿元,同比下降10.6%,低于去年各季度的销售金额;商业营业用房销售金额1244亿元,同比增长7.9%,低于去年二、三、四等各季度的销售金额。
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一季度,房地产开发企业到位资金28731亿元,显著低于去年二、三、四季度开发企业到位资金量。一季度到位资金同比增长6.6%,增速比1-2月份回落5.8个百分点,同样大幅低于去年二、三、四季度的同比增幅,说明开发企业资金来源不容乐观。其中,国内贷款6226亿元,增长21.7%;利用外资84亿元,增长0.3%;自筹资金11093亿元,增长38.6%;其他资金11327亿元,增长39.4%。
各资金来源占比情况,国内贷款在从去年第二季度到今年一季度,比重经历了先降后增的过程,今年一季度占比达到21.7%,高于上个季度6.8个百分点。外资占比连续两个季度小幅回落;自筹资金占比为38.6%,较上季度小幅回落;其他资金来源占比较上季度略有下降。
- 市场分化依然是市场的主要特点
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市场分化主要体现在:中部地区销售增长而东部、西部、主要是东部同比下降;一二线城市市场需求总体仍保持稳定,虽然偶有楼盘降价,但主要是营销手段,降价即清盘;部分三四线城市库存量持续加大,市场需求放缓,未来楼市消化困难较大。
企业之间的分化也日趋明显。在资本和品牌推动下,大企业市场占有率越来越高,市场号召力越来越大。跨区域经营、跨行业发展成为潮流。中小企业在强势企业的挤压下,生存空间变小,未来存在被整合的可能。
- 部分城市库存显著增长,消化周期进入警示阶段
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2014年3月末,商品房待售面积52163万m2,比去年末增加2868万m2,其中住宅待售面积增加2262万m2。杭州、济南、青岛、苏州、沈阳、兰州等城市新建商品住宅库存量同比增幅都在30%以上。无锡、常州、长春、杭州的消化周期分别达到20、18、16和15个月,值得政府有关部门注意。
- 土地收入依然是地方财政的主要组成部分
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第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。
由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示:23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达81%,县级政府也超过50%。
地方政府对土地收入的依赖程度依然在加大,这也导致一些地方并不愿意看到市场回调,甚至有的城市在推进“救市”措施。中央已经决策让市场机制发挥主导作用,因此,无论是打压市场还是救市,都属于有形之手的范畴,地方政府应克制救市的冲动,让市场无形之手之手真正发挥作用。不能在“分类调控”的名义下继续用行政手段干涉市场的正常运行。
- 新型工业化、城镇化持续推进,将由快速发展转向理性平稳的发展
随着新型城镇化的推进,对棚户区和城中村改造力度的加大,户籍制度改革,2020年前要着重解决好“三个1亿人”的问题,加上独生子女政策的调整及城镇原居民自住性住房、改善性住房的需求,至少在2020年前,全国城镇新建住房仍有较大的规模。但同时要看到,我国的房地产业正处于增速的换挡期、结构的调整期(含住房供应体系的调整和房地产业态的细化)、政策的完善期和品质提升期。从年均增速来看,今后的增速要低于前十几年的增速;或者说由过去的快速发展转向理性平稳地发展。主要原因是,已由过去的普遍性需求转向了部分的自住性需求和改善需求,及新增人口、新增家庭的需求。对今年楼市的适当降温,我们认为是正常的。主要原因有两个:一是去年一些热点城市超预期的量价齐升,使不少购房者提前入市。二是十八届三中全会后,不动产的统一登记、房地产税立法加快等信息,对稳定预期起了积极作用。对个别媒体根据少数地方、少数楼盘打折促销的案例作出中国楼市即将“崩盘”的判断,显然是夸大的。
- 房地产业态发展更加多样化
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由于新型城镇化的推进、产业转型升级和百姓改善生活的需要,今后一个时期,产业园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区等都会有较大的发展。但这些业态目前也存在这样那样的问题,需要政府部门支持和引导。
- 骨干企业涉金(融)涉银(行)和海外投资的会增多
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房地产行业是资金密集性行业。融资能力已经成为房地产企业的核心竞争力。骨干企业经过前些年的经验积累,内外信贷、内外合作开发、IPO、增发、基金、信托、企业债、集资等各种措施及各类产品,都会在过去的基础上出现不同幅度的增长。企业实操会更为成熟、练达。由于海外一些国家法律法规透明,融资成本和拿地成本低,限制措施少,市场预期良好,今后将有更多的企业投资海外房地产。
- 应继续支持居民首套住房需求
当前部分城市部分商业银行由于对房地产市场发展看空,采取了收紧房地产购房贷款的措施,如提高二套房首付比例,上浮贷款利率,甚至取消首套住房的贷款优惠利率等。在供应不足的城市,发展中小套型自住商品房有利于降低居民购房压力,节约土地资源,是稳定房地产市场的有效手段。因此建议中央继续支持居民购买首套自住商品房、支持在供应不足的城市开发建设中小套型住房,不宜过度收紧自住性购房合理需求的信贷政策。
- 继续发挥市场配置资源的作用,同比要注意跟踪市场变化
今年以来,市场出现了一些新变化,房地产投资增速在降低。东部部分热点城市出现了某种降温的迹象,这对经济的增长和地方的财政收入会产生一定压力。但必须认识到,这是市场的正常自身调节。鉴于70个大中城市中多数城市的房价仍在高位运行和城市之间市场的差异性,从调控思路看,仍就坚持分类调控,并发挥市场在资源配置中的决定性作用,不要急于出台不恰当的刺激政策,干扰市场机制发挥作用;但同时应跟踪市场变化,应要求地方政府根据市场需求和城镇化进程,科学编制住房发展规划,克服过分依赖房地产的倾向。如果某些项目有沦为烂尾楼的危险,政府应鼓励骨干企业兼并,或者政府接盘将其改造成保障性安居工程。
- 在房地产长效机制建设中中,要注意可能面临的几个不确定性问题
(1)人口流动趋向存在不确定性。
国家公布的《国家新型城镇化发展规划》,明确提出要严格控制特大城市规模,合理确定大城市落户条件,加快发展中小城市、有重点地发展小城镇。由于我国流动人口规模大,虽然国家对不同类别的城市采取了差别化的落户政策,但不能阻止劳动力的自由流动。500万以上的特大城市,100万-500万的大城市由于经济社会资源集中,劳动收入高,依然是流动人口的主要去向;而中小城市和小城镇由于产业支撑和劳动收入水平低,人口承载具有不确定性。对房地产市场而言,人口流动决定了增量需求空间,也决定了现行市场价格能否维持稳定。人口流动趋向的不确定性,也导致未来市场发展的不确定性。
(2)地方政府对房地产业的定位存在不确定性。
房地产承担既要保民生,又要稳增长的双重职能。中央和地方由于财权和事权的不匹配,地方经济的发展和财政收入的提高一时还难以摆脱对房地产和土地财政的依赖。应引导政府加强对房地产发展自身规律和当地需求实际情况的研究,防止适度对房地产和土地财政的依赖,促进当地市场的持续稳定发展。
(3)长效机制的落实与完善还存在一定的不确定性。
发挥市场机制的决定作用,加快房地产长效机制的建设,已经在中央政府、地方政府和房地产业界形成共识,但长效机制的落实和完善在时间进度和具体内容上还存在不确定性。比如房地产税立法和不动产统一登记要加快,但住宅信息联网可能要推迟到2020年。又如利率市场化以后的信贷政策走向如何,这对资金密集性的房地产行业来说,也倍受关注。我们希望政府能对配套政策的制定与出台有明确的时间表,以引导和稳定市场的预期。
- 一季度全国土地购置面积减少,待开发土地面积大幅增加
- 三区域土地市场走势分化,东部地区量价齐涨
- 过半省市土地购置面积下降,福建成交价款领涨全国
- 房地产开发投资小幅下行
- 房企资金增幅继续放缓
- 新开工面积同比大降,竣工面积不及预期
- 商品房销售持续回落,一季度销售增长不容乐观
- 56城房价环比上涨,房价走势趋稳
- 三区域房地产开发投资保持合理增速
- 三区域新开工面积均同比大幅下降
- 三区域施工面积增速放缓,总体仍平稳增长
- 三区域竣工面积同比负增长
- 商品房销售面积呈明显下行走势
- 开发投资增速平稳,资金来源同比小幅上涨
- 土地购置面积与去年同期持平,成交价款上涨
- 新开工面积大幅下滑、竣工面积与去年同期持平
- 商品房市场低迷,销售面积、销售金额双双下滑
- 一线城市商品房销售领跌、土地价格涨势强劲
- 2013年住房保障建设情况
- 2014年新开工保障性安居工程700万套以上
- 中央财政:2014年全国保障房补助达1158亿
- 典型房企拿地同比量升价跌,企业土储量略有下滑
- 行业集中度进一步提升,行业销售额有所下滑
- 2014年一季度主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2014年一季度全国40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2014年一季度中国房地产企业销售TOP50
- 2014年一季度北京、上海、广州、深圳房企销售排行
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