2014年第一季度，全国房地产开发投资额15339亿元，远低于2013年二、三、四季度的投资额。

今年第一季度全国房地产开发投资额与去年同期相比增长16.8%，与1-2月份相比回落2.5个百分点，且明显低于2013年后三个季度的平均增速。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速较1-2月份回落1.6个百分点，也较2013年后三个季度的平均增速有明显回落。住宅开发投资额占房地产开发投资总额的比重为68.6%。

从一季度开发投资额同比增幅看，在房地产市场出现调整的背景下，企业投资意愿有所下降。办公楼的投资增幅回落明显。房地产开发投资的回落，与一些地方存量房过多，政府要求控制开发节奏和规模有关。

土地购置面积有所回落，购置金额同比大涨

第一季度分月看，前两个月开发企业土地购置同比增幅为6.5%，3月份同比则下降16.9%。区域购置情况看，1-2月份东部和中部地区土地购置面积同比正增长，3月份则出现明显负增长。西部地区一季度各月都呈现负增长态势。中部地区土地购置面积变化剧烈，今年3月份土地购置面积仅426万平方米，较去年同期下跌了34.4%。

2014年第一季度，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，远低于去年二、三、四各季度购置面积，环比去年第四季度下降56.1%，同比下降2.3%；土地购置费用2052亿元，大大低于去年二、三、四各季度的购置金额，环比去年第四季度下降49%，但同比增长28.5%。财政部公布今年一季度国有土地使用权出让收入10800亿元，同比增加3100亿元，增长40.3%(去年一季度同比增长46.6%)。

2014年第一季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅在7个季度后首次出现收窄，较上一季度下降了0.17个百分点。分用途看，商服、住宅地价环比增幅收窄，而工业地价增速继续低位上扬。第一季度，商服地价环比增长率较上一季度放缓0.56个百分点，为1.73%；住宅地价环比增长率高于商服地价，为2.11%，但增速较上一季度回落0.53个百分点；工业地价环比增速为1.71%，较上一季度增加了0.39个百分点。

由于前期连续多个季度环比上涨，本季度综合、商服、住宅地价同比增幅仍处于较高位，但涨势趋稳。第一季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为7.63%、8.17%、9.52%和5.27%，较上一季度分别上升了0.61、0.24、0.57和0.82个百分点。这几个数字与去年的水平相比是明显的降低。其中，综合、商服、住宅地价同比增幅处于较高位；工业地价保持温和上行。

重点监测城市地价整体走势与全国类似，各项指标高于全国平均水平。综合、商服、住宅和工业地价环比增长率和同比增长率。对重点监测城市环比增长率而言，本季度出现收窄放缓的趋向。

房屋新开工大幅下降，企业投资信心不足

今年前两个月平均房屋新开工面积为16693万平方米，三月份新开工面积为12397万平方米，比去年同期分别下降了27.4%和21.9%。住宅的同比降幅更甚。3月份新开工面积出现了少有的收缩局面，且住宅新开工的收缩更加明显。

3月份全国商品房竣工面积6102万平方米，同比小增2.6%，分类市场看，办公楼增幅最为明显，3月份达到了30.3%。

第一季度，房屋新开工面积29090万平方米，远低于上年二、三、四各季度开工量。虽然历年第一季度都是新开工的淡季，但今年的市场之冷依然超出了预期，一季度开工量环比下降48.3%，同比下降也达到了25.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，环比下降46.6%，同比下降27.2%。第一季度新开工面积仅是去年第四季度的二分之一强，同比变化更是由大增转为大降。

第一季度，房屋竣工面积18520万平方米，高于去年二、三季度，大幅低于去年第四季度竣工量，同比下降4.9%。其中，住宅竣工面积13910万平方米，同比下降7.3%。分类市场看，办公楼的竣工面积增幅高于住宅和商业营业用房，从另一个侧面表明，商品房的市场供应结构正在悄然发生变化，住宅供应占比将逐步缩小。

2014年第一季度，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落1.9个百分点；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。分类市场看，住宅施工面积增幅要低于办公楼和商业营业用房。

商品房销售遇冷小幅回落

从第一季度各月成交情况看，1-2月份商品房成交量与去年同期基本相当，3月份成交量仅为9645万平方米，同比下降7.5%。2014年前三月的市场并没有延续去年的热销局面，市场遇冷态势明显。

分类市场看，3月份住宅成交8448万平方米，同比下降10.2%，而办公楼和商业营业用房分别上涨24.2%和4%。住宅市场向下调整幅度最大，且与其他分类市场走势形成反差。客观来看，今年3月份住宅成交量虽然同比小幅下降，但并非进入了冰点，接近8500万的成交量依然好于去年4、5月份的成交量，可以称为中规中矩，不温不火。从区域角度看，3月份东部地区同比降幅达到14%，较1-2月份降幅扩大了8个百分点。而中部地区同比下降了1.1%，西部地区下降了0.3%。

成交金额方面，今年1-2月和3月份分别比去年同期下降3.7%和6.9%，其中住宅和办公楼均出现同比下降的情况，商业营业用房则同比正增长，显示在市场调整的阶段，结构性分化在所难免。区域角度看，东部地区1-2月和3月的成交金额同比均出现了下降，分别为-9.6%和-13.6%，跌幅有扩大迹象。

综合成交量和成交金额同比变化情况，3月份商品房的成交金额跌幅要小于成交量跌幅，显示总体市场价格还是相对稳定的，同时应注意到，同期住宅成交金额的跌幅要大于成交量跌幅，显示住宅市场价格有回落趋势，承压较大。

今年3月市场成交量同比下滑的原因主要为以下几点：

1）去年3月由于非理性因素，出现了超预期的增长。2013年3月全国住宅新房市场单月成交量达历史高位，而今年3月，市场受政策影响较小，成交量相对平稳。从最近三年情况看，今年3月住宅成交低于去年同期，但明显高于2012年和2011年同期的成交量。

2）市场新增供应量三月同比下降。3月成交量同比下滑的另一个重要原因就是市场新增供应量同比减少，尤其是一线城市和某些二线城市，新增供应同比显著下降。从新开盘去化情况来看，全国重点城市的新开盘去化效果比较好，说明市场有效需求不减。

3）市场观望情绪浓厚，信心不足。今年2月份由杭州德信•北海公园和天鸿香榭里楼盘大幅降价引发市场的恐慌；银行的信贷政策持续收紧；近期国内外媒体看空国内房地产市场。这些综合因素导致了一些市场存量大的二三线城市购房者的市场观望情绪浓厚。

从今年一季度角度看待商品房销售，市场有如下新变化：

一季度商品房销售总面积20111万平方米，远低于去年二、三、四等各个季度的销售总面积，也低于去年第一季度，降幅为-3.8%。显示市场成交低迷。

住宅销售面积17825万平米，同比下降5.7%，大幅低于去年二、三、四等各季度的销售面积。办公楼销售面积492万平方米，同比增长6.6%，低于去年二、三、四等各季度的销售面积。商业营业用房销售面积1191万平方米，同比增长6.1%，也低于去年二、三、四等各季度的销售面积。

一季度商品房销售面积区域比重上，东部地区占比已经落后于中、西部。东部销售面积占全国销售面积的比例仅为48.2%，中、西部占比分别为26.5%和25.3%。与去年第一季度相比，东部地区成交比重下降了3.4个百分点，中部和西部则分别上升了2.7和0.7个百分点。

与去年同期相比，销售面积的同比变动，中部正增长，西部微跌，东部跌幅达到10%。一季度商品房销售总金额13263亿元，低于去年二、三、四等各个季度的销售总金额，也低于去年第一季度，下跌5.2%。

一季度住宅销售金额11075亿元，同比下降7.7%，低于去年二、三、四等各季度的销售金额；办公楼销售金额575亿元，同比下降10.6%，低于去年各季度的销售金额；商业营业用房销售金额1244亿元，同比增长7.9%，低于去年二、三、四等各季度的销售金额。

房价环比、同比平均涨幅呈现回落态势

第一季度各月70个大中城市房价指数出现涨幅回落的趋势。季末3月份，房价环比上涨的城市有56个，持平的城市有10个，下降的城市有4个（宜昌-0.1%，韶关-0.1%，温州-0.1%，海口-0.2%）；与去年同月相比，上涨的城市有69个，下降1个（温州-4.2%）。

从三个方面看2014年前3个月房价指数变化情况：

一是最高涨幅。环比方面，1-3月的最高涨幅分别为1.2%，0.7%，0.6%；同比方面，最高涨幅分别为20.9%，18.7%，15.5%。

二是价格指数平均涨幅。环比方面，1-3月的平均涨幅分别为0.40%，0.28%，0.23%；同比方面，平均涨幅分别为9.50%，8.64%，7.70%。

三是房价同比涨幅超过10%的城市数量。1月份为25个，2月份为14个，3月份为10个。

从以上分析看，无论是最高涨幅，平均涨幅，还是涨幅超过10%的城市数，一季度内各月都呈现了逐步下降的态势，房价上涨速度明显回落。前期房价上涨明显的北京、上海、广州、深圳四个一线城市，3月份同比涨幅已经低于或接近15%左右。一线城市房价涨幅显著回落，对全国房价的走势具有指标意义。环比涨幅方面，除北京外，其他三个一线城市已经退出前五。

房地产贷款增长放缓

一季度末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点；一季度增加7971亿元，同比多增868亿元。

一季度末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比上年末高2个百分点。地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。个人购房贷款余额10.29万亿元，同比增长20.1%，增速比上年末低0.9个百分点，一季度增加4916亿元，同比多增254亿元。

一季度末，保障性住房开发贷款余额7783亿元，同比增长26.7%，增速与上年末持平；一季度增加492亿元，占同期房产开发贷款增量的19.4%。

企业到位资金环比回落，国内贷款比重显著上升

今年一季度开发企业到位资金方面，国内贷款占比三月份为17.6%，虽然较前两个月有明显下降，利用外资3月份的占比为0.5%，较1-2月份有所提高。自筹资金占比小幅下降，其他资金来源占比明显上升，由前两个月的37.8%上升到3月份的44%。

一季度，房地产开发企业到位资金28731亿元，显著低于去年二、三、四季度开发企业到位资金量。一季度到位资金同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点，同样大幅低于去年二、三、四季度的同比增幅，说明开发企业资金来源不容乐观。其中，国内贷款6226亿元，增长21.7%；利用外资84亿元，增长0.3%；自筹资金11093亿元，增长38.6%；其他资金11327亿元，增长39.4%。

各资金来源占比情况，国内贷款在从去年第二季度到今年一季度，比重经历了先降后增的过程，今年一季度占比达到21.7%，高于上个季度6.8个百分点。外资占比连续两个季度小幅回落；自筹资金占比为38.6%，较上季度小幅回落；其他资金来源占比较上季度略有下降。

保障房建设继续稳步推进，建设资金筹集机制化

保障性安居工程一季度继续稳步推进，财政部、住建部联合发出通知，从2014年起，将中央补助廉租住房、公共租赁住房和城市棚户区资金，整合归并为中央财政城镇保障性安居工程专项资金。专项资金今年共计1158亿元，比去年执行资金数额增长了14.3%。专项资金主要用于向符合条件的在市场租赁住房的城镇低收入住房保障家庭发放租赁补贴，支持政府组织实施的公共租赁住房项目，以及支持城市棚户区改造项目。这种相对稳定的资金来源，将会驱动保障性安居工程的进展。另外，住建部在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六个城市力推共有产权住房试点。

房地产开发企业TOP50入榜门槛有所降低，但行业集中度继续提升

克而瑞信息集团发布第一季度开发企业销售Top50排行榜。受整体市场调整影响，尤其是春节以来房市行情回落，局部城市出现降价风潮。尽管大型房企业绩依然良好，但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑，部分房企业绩甚至不如去年同期。今年一季度TOP50房企成交总量和各档次门槛与去年同期相当甚至略低。随着行业体量接近“天花板”，规模企业主动放缓扩张，纷纷多元化转型，而中小成长性房企依然通过高杠杠、快周转追求高增长，力求在行业占据一席之地，这也是一季度TOP50榜单的新动向。

一季度房企业绩下滑并不完全是行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。可看到，受春节影响，众房企一季度推盘力度普遍不大。而去年大量拿的地根据开盘周期，预计今年二季度开始形成集中推案，并于今年下半年形成高峰。不管行情如何变化，众多上榜房企采取随行就市促进去化的策略不变，因此行业集中度仍将进一步提升，榜单门槛也将进一步上调。

入榜金额门槛方面，TOP20及TOP50企业均有20%以上幅度下滑。其中，TOP20企业入榜门槛为53亿元，较2013年一季度的66亿元门槛相比，同比下滑20%。TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。面积榜门槛与去年同期基本持平。

尽管受信贷收紧等因素影响，2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期，但上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市，TOP50企业金额、面积集中度实现稳步提升。万科、绿地及碧桂园等企业销售规模再上新台阶，同比增幅均在30%以上。

金额集中度方面，2014年一季度，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP10企业从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。

相比于去年同期，2014年一季度，TOP20企业面积集中度提升力度最为明显，增加幅度在1.67个百分点。其次为TOP10企业，同比增长1.59个百分点，TOP50企业则增加了1.53个百分点。

国房景气指数反弹中略有回调

从最近一年的国房景气指数走势看，最高点依然是2013年3月份，虽有两次反弹，但总体趋势依然是向下运行。今年第一季度，2月份的国房景气指数为96.91，比2013年12月有所回落， 3月景气指数为96.4，继续回落0.51点，比去年同期回落1.16点。今年一季度，市场整体出现了回调迹象，随着部分二三线城市库存量上升，消化周期拉长，市场观望情绪加重，成交量也逐步萎缩，楼市回暖短期还很难实现。

      随着新型城镇化的推进，对棚户区和城中村改造力度的加大，户籍制度改革，2020年前要着重解决好“三个1亿人”的问题，加上独生子女政策的调整及城镇原居民自住性住房、改善性住房的需求，至少在2020年前，全国城镇新建住房仍有较大的规模。但同时要看到，我国的房地产业正处于增速的换挡期、结构的调整期（含住房供应体系的调整和房地产业态的细化）、政策的完善期和品质提升期。从年均增速来看，今后的增速要低于前十几年的增速；或者说由过去的快速发展转向理性平稳地发展。主要原因是，已由过去的普遍性需求转向了部分的自住性需求和改善需求，及新增人口、新增家庭的需求。对今年楼市的适当降温，我们认为是正常的。主要原因有两个：一是去年一些热点城市超预期的量价齐升，使不少购房者提前入市。二是十八届三中全会后，不动产的统一登记、房地产税立法加快等信息，对稳定预期起了积极作用。对个别媒体根据少数地方、少数楼盘打折促销的案例作出中国楼市即将“崩盘”的判断，显然是夸大的。

      当前部分城市部分商业银行由于对房地产市场发展看空，采取了收紧房地产购房贷款的措施，如提高二套房首付比例，上浮贷款利率，甚至取消首套住房的贷款优惠利率等。在供应不足的城市，发展中小套型自住商品房有利于降低居民购房压力，节约土地资源，是稳定房地产市场的有效手段。因此建议中央继续支持居民购买首套自住商品房、支持在供应不足的城市开发建设中小套型住房，不宜过度收紧自住性购房合理需求的信贷政策。

      今年以来，市场出现了一些新变化，房地产投资增速在降低。东部部分热点城市出现了某种降温的迹象，这对经济的增长和地方的财政收入会产生一定压力。但必须认识到，这是市场的正常自身调节。鉴于70个大中城市中多数城市的房价仍在高位运行和城市之间市场的差异性，从调控思路看，仍就坚持分类调控，并发挥市场在资源配置中的决定性作用，不要急于出台不恰当的刺激政策，干扰市场机制发挥作用；但同时应跟踪市场变化，应要求地方政府根据市场需求和城镇化进程，科学编制住房发展规划，克服过分依赖房地产的倾向。如果某些项目有沦为烂尾楼的危险，政府应鼓励骨干企业兼并，或者政府接盘将其改造成保障性安居工程。

      （1）人口流动趋向存在不确定性。

      国家公布的《国家新型城镇化发展规划》，明确提出要严格控制特大城市规模，合理确定大城市落户条件，加快发展中小城市、有重点地发展小城镇。由于我国流动人口规模大，虽然国家对不同类别的城市采取了差别化的落户政策，但不能阻止劳动力的自由流动。500万以上的特大城市，100万-500万的大城市由于经济社会资源集中，劳动收入高，依然是流动人口的主要去向；而中小城市和小城镇由于产业支撑和劳动收入水平低，人口承载具有不确定性。对房地产市场而言，人口流动决定了增量需求空间，也决定了现行市场价格能否维持稳定。人口流动趋向的不确定性，也导致未来市场发展的不确定性。

      （2）地方政府对房地产业的定位存在不确定性。

      房地产承担既要保民生，又要稳增长的双重职能。中央和地方由于财权和事权的不匹配，地方经济的发展和财政收入的提高一时还难以摆脱对房地产和土地财政的依赖。应引导政府加强对房地产发展自身规律和当地需求实际情况的研究，防止适度对房地产和土地财政的依赖，促进当地市场的持续稳定发展。

      （3）长效机制的落实与完善还存在一定的不确定性。

      发挥市场机制的决定作用，加快房地产长效机制的建设，已经在中央政府、地方政府和房地产业界形成共识，但长效机制的落实和完善在时间进度和具体内容上还存在不确定性。比如房地产税立法和不动产统一登记要加快，但住宅信息联网可能要推迟到2020年。又如利率市场化以后的信贷政策走向如何，这对资金密集性的房地产行业来说，也倍受关注。我们希望政府能对配套政策的制定与出台有明确的时间表，以引导和稳定市场的预期。

如需了解报告详细信息，或有意见建议及其他相关问题，请联系中房研协研究中心，骆女士，电话010-88380916或010-68323566-8068