土地出让收入继续创新高。财政部数据显示，2014年上半年，全国财政收入74638亿元，比去年同期增长8.8%。这是继去年上半年来，财政收入同比增速第二次降到个位数。在财政收入增速乏力，地方财力吃紧的压力下，上半年地方政府卖地收入创同期历史纪录，突破2万亿元，达21129亿元，同比增长26.3%（6月份回落至增长7.3%）。

地价水平保持温和上涨态势，环比增速持续放缓，同比增速趋稳。2014年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3458元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6475元／平方米、5214元／平方米和722元／平方米。

综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈放缓态势。第二季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为1.36%，连续第二个季度放缓，较上一季度下降了0.53个百分点；商服地价环比增长率较上一季度放缓0.80个百分点，为0.93%；住宅地价环比增长率为1.45%，转为低速增长，增速较上一季度回落0.66个百分点；工业地价环比增速保持低速增长,为1.44%，较上一季度下降了0.27个百分点。

综合、商服、住宅地价同比增速放缓，但仍处于较高位运行，工业地价同比则保持低速增长。第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比增长率分别为7.53%、7.48%、9.14%，处于较高位运行，但较上一季度分别下降了0.10、0.69、0.38个百分点，其中，综合地价同比连续6个季度加速上涨后，涨幅开始放缓；工业地价同比增长率为5.73%，较上一季度上升0.46个百分点，继续低速、温和上行。

4-6月新开工面积逐月增加，且环比增速逐月扩大，由4月份的14.1%，扩大至6月份的21.2%。但同比看，第二季度各月均呈现下跌态势，平均跌幅10%左右。分类市场方面，住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在二季度的新开工面积都表现为开工量逐月增加，但同比表现分化，办公楼新开工表现为逐月增加，住宅和商业地产则同比下跌。竣工面积方面，无论是总的竣工面积还是分类市场竣工面积，都表现为逐月上涨态势。总竣工面积及住宅竣工面积同比增幅要好于新开工面积增幅，这预示着未来市场供应将有所回落。

2014年1-6月份，房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%。其中，住宅新开工面积56674万平方米，同比下降19.8%。房屋竣工面积38215万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅竣工面积29168万平方米，同比增长6.3%。新开工面积虽然延续了下降态势，但较1-5月份而言降幅略有收窄；竣工面积上半年同比增速较前5个月的增速有所加快。

分季度看，上半年一季度受春节因素及市场预期变化等影响，新开工面积环比去年四季度出现大幅下跌，第二季度新开工面积达到5.1亿平方米，较去年同期下降了10.5%。新开工遇冷明显。再看环比，第一季度环比去年第四季度下降48.3%，且各分类市场都呈现环比大幅下降，第二季度虽迅速回升，但整体依然低迷。第二季度的表现明显弱于去年同期及下半年。按照一般规律，每年的第二季度新开工面积表现都不错，但今年新开工面积持续出现同比回落，显示开发企业的投资与建设积极性在减弱。

竣工面积表现略强于新开工。近四个季度中，今年第二季度的竣工面积高于一季度及上年第三季度，环比一季度增长6.3%，同比增长24.1%。各分类市场中，住宅呈现环比上涨，而商业营业用房和办公楼均环比下降。竣工面积总体略好，这与前期历史欠账较多有一定关系，去年以来竣工量一直不足，到今年预计一些项目陆续竣工交付。在当前市场持续调整的状态下，去库存化成为政府关心的重点，也是企业维系经营，保证资金链安全的关键。竣工面积保持了一定的增长，但也不会大量增长，否则市场库存压力将继续增大。

2014年上半年，房地产开发企业房屋施工面积611406万平方米，同比增长11.3%，增速比1-5月份回落0.7个百分点，较去年同期回落4.2个百分点。其中，住宅施工面积437195万平方米，增长8.3%，较1-5月份回落0.8个百分点，较去年同期回落4.6个百分点。

从月度成交看，今年第二季度各月，全国商品房销售面积呈现逐月上升态势，在整体市场不景气的状况下，5、6月份市场还是走出了一个微反弹的态势。尤其是6月份，较5月份增长了47.1%。从绝对量看，6月份商品房成交1.23亿平方米，与去年同期基本相当，同样处于一个历史成交的巅峰阶段。市场并没有想象的那般糟糕。分类市场看，商业营业用房涨幅明显，即便个别月份同比下跌，下跌的幅度也远小于其他两类。分区域看，中西部地区的成交量已经超过了东部区域，同比涨幅也普遍高于东部地区。

销售金额方面，今年6月份的销售金额（7459亿元），较去年同期基本持平，略低一点。从这个角度看，6月销售金额依然处于历史最高峰水平，只是没有明显增长而已。分类市场看，4-6月份销售同比均呈现负增长态势，但降幅有收窄的迹象。环比增而同比将，也说明当前的市场是短期有企稳迹象，中长期处于激烈调整中。销售金额降幅要甚于销售面积，表明第二季度房价确实开始下降了。

2014年1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，较去年同期下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。

分季度看，今年二季度商品房销售面积为2.83亿平方米，低于去年第三和第四季度。从同比看，近四个季度增幅分别为15.7%，7.7%，-3.8%和-7.5%。同比增速逐季下降，且由增转降。分类看，商业营业用房在第二季度保持了难得的增长态势，同比增长8.5%，是二季度房地产市场的一个亮点。成交构成上，住宅成交占商品房成交总量的87.3%，办公楼和商业营业用房分占2.12%和7.5%。住宅成交比例较去年同期有所降低，而商业营业用房占比显著提高，办公楼占比持平。

成交金额方面，今年一季度和二季度同比都呈现下跌态势，且跌幅逐季扩大。住宅和办公楼的成交金额同比下跌，而商业营业用房同比保持了正增长。另外，商品房成交金额及分类市场金额的同比跌幅要大于对应指标的成交面积跌幅。这也表明各类市场的成交价格有下降趋势。

通过数据分析，今年二季度无论是商品房销售面积还是金额，均出现同比下跌，且呈现季度间的连续下跌，同时也应看到，商品房销售面积和金额的绝对量并不低，如果剔除2013年市场非理性增长的部分，今年的市场依然会有一定的成长性，从这个角度看，对当前市场的解读不应过于悲观。

目前市场形势下，房地产调控模式也发生变化，中央政府坚持市场化为主的导向，不再出台“一刀切”政策，地方政府在中央默许下，开始逐步取消限购政策，力图重新激活房地产市场。不过限购并不会改变市场供求格局，对大部分城市而言，取消限购更多是纠正此前的政策偏差，给房地产市场未来发展带来一定想象空间。未来市场走向依然由人口流动、城市化、市场成熟度、供求关系等因素来决定。

第二季度各月70个大中城市房价指数出现同比涨幅回落、环比加速下跌的趋势。季末6月份，房价环比下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个；与去年同月相比，上涨的城市有69个，下降1个（温州-5.3%）。

从三个方面看2014年第二季度房价指数变化情况：

一是最高涨幅。环比方面，4-6月的最高涨幅分别为0.4%，0.3%，0.2%；同比方面，最高涨幅分别为13.6%，11.3%，9.4%。

二是价格指数平均涨幅。环比方面，4-6月的平均涨幅分别为0.06%，-0.16%，-0.48%；同比方面，平均涨幅分别为6.8%，5.6%，4.3%。

三是房价同比涨幅超过10%的城市数量。4月份为6个，5月份为2个，6月份为0个。

从以上房价数据变化看，无论是最高涨幅，平均涨幅，还是涨幅超过10%的城市数，二季度内各月都呈现了逐步下降的态势，相对一季度而言，房价出现了明显的下降态势，尤其是环比平均房价，二季度内的五月和六月首次出现负增长，这是房价回落的重要标志。同比平均房价指数同样出现显著回落，第二季度各月房价同比超过10%的城市屈指可数，6月份所有70城市房价增幅全部低于10%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市，6月份同比涨幅已经全部低于10%，较上季度末房价回落5个百分点。一线城市房价涨幅显著回落，对全国房价的走势具有指标意义。环比涨幅方面，除北京微幅上涨外，其他三个一线城市已经呈现环比下跌态势。

第二季度各月，开发企业资金来源总量呈现逐月上涨态势，环比涨幅也总体向上增长，4月环比值为13.4%，5月为12.5%，6月则跃升为27.9%；同比涨幅同样表现为逐月上涨，分别为-2.0%，0.2%和0.6%，显示开发企业资金供应态势良好。

从资金结构看，自筹资金和其他资金两项占据了资金来源总量的80%以上。国内贷款则保持在15-16%的比例。利用外资在1%以下，且逐月下降。

1-6月份，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11293亿元，增长14.1%；利用外资186亿元，下降20.6%；自筹资金23810亿元，增长10.1%；其他资金23624亿元，下降7.2%。在其他资金中，定金及预收款14252亿元，下降9.3%；这也表明市场调整，销售额的下降对企业资金来源影响较大。

分季度看，第二季度资金来源总量是3.02万亿元，近期四个季度内仅高于2014年第一季度，第二季度同比下跌0.3%。

从资金来源结构看，今年上半年国内贷款比重较去年下半年有所回升，但二季度比重低于一季度。自筹资金和其他资金二季度比重较一季度则有所加大。

从上半年市场实际运行的数据指标看，房地产市场进入调整期已确定无疑。新开工量、销售面积、销售金额都出现环比、同比不同维度、不同程度的下跌，且跌幅呈现逐月、逐季的加速调整。从结构角度看，一线城市开始迅速调整，从而带动和加深了二三线城市的市场调整幅度，这与以往的市场运行模式完全不同。以价格为例，按照国家统计局公布的70大中城市房价指数，5、6月份除北京外，其他三个一线城市房价全部呈现环比下跌。商品住宅周度成交量也呈现逐步震荡走低态势。

作为人口数量和质量高度集中的一线城市，房地产市场也出现了罕见的下跌，且在国家并无进一步紧缩性调控政策背景下实现的，在相当程度上说明了市场本身出现了调整的要求，是市场机制在发挥主导作用，供求关系的失衡，尤其是供大于求导致了当前市场的调整。

从市场周期看，经历了此前十年的黄金发展期，特别是近年来在行政政策作用下畸形发展的市场，其调整回归的内部应力相当大，一旦开启了调整窗口，这个过程在短期内很难结束。基本判断是，2014年上半年也是本轮调整期的前中期部分，当前很可能正在经历最困难的阶段，下半年至明年初市场将触底回升。

客观分析，虽然2014年上半年楼市的销量同比上年同期出现不小幅度的下降，但是同2012与2011年同期相比，还是有不小幅度的增长。2013年的房地产市场有很多超理性的、非正常的因素,需求被提前释放。今年上半年同比数据为负，但这并不能简单理解为崩盘，不应过分悲观。有些企业和区域市场，阵痛难以避免。在市场的调整期，拿了地王的那些企业，或会遭遇阵痛。

目前是房地产的调整期,也是改革的窗口期。房地产行业跟经济政策既有共性的一面，也有不太吻合的一面。房地产的结构调整、业态调整，既给市场带来了一些难处,但同时又带来了希望。政策安排方面，房地产的中长期制度是短缺的。而对于行业改革的窗口期,从当前的市场来分析，购房者对市场的观望和供求关系的变化，正好给限购行政手段的退出留下了时间和空间，所以现在是改革的窗口期。

限购松绑对楼市市场面的长期走势难有实质推动。首先，此番房地产市场的调整主要是供应过大、房价上涨过快、需求提前透支等市场内在因素导致，市场的恢复需要这些因素的逐一消解，需要时间的积累；其次，二三线城市长期以来对限购政策的执行本来就非常宽松，操作空间无处不在，市场的调整并不在于限购，因此，即使全面取消限购也只是降低了购房手续的难度，对释放购房需求的作用微乎其微。下一步市场能否恢复，关键看市场本身的调整，以及金融信贷的支撑水平和力度。

据信，近期住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，同时国开行获得央行万亿再贷款支持棚改。种种迹象表明，棚改已经进入住房建设领域的核心词汇范围。万亿资金支持棚改，被业界称为中国版QE。这一举措的最重要目的是保持房地产开发投资的增速并进而确保经济增长速度。今年和接下来的几年若要保持7.5%左右的GDP增速，就必须保持当前房地产开发投资增速，而投入棚改的资金将作为重要补充。这是央行拨款1万亿的核心作用。一些地方会试点收购商品房（包括保障房、限价房等）用于棚改安置房，有利于保障房去库存，许多城市的保障房都存在“房等人”的情况，这下保障房存量有了新的出处。

在房地产市场深度调整，土地市场低迷，土地出让金预期减少的当下，中央发布2014年地方政府债券自发自还试点办法的通知，明确2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。上半年土地供应量已经同比减少，当前房价下跌的形势同时带动地价下跌，未来几个季度土地财政收入可能明显下滑。预计土地收入未来几个季度将明显回落，全年增速可能向预算增速-11.8%趋近。在房地产相关税收出现负增长、土地出让金趋于萎缩的背景下越发捉襟见肘。地方自发自还债务将减轻严重依赖土地的地方财政。让地方政府真正成为信用主体，公平参与竞争，而非只会卖地的地主，促进地方财政的逐步脱离土地财政，促使地方政府角色转型。

“以房养老”的推行与房地产市场发展密切相关。目前进入试点范围的城市包括北京、上海、广州、武汉等四地，试点期自2014年7月1日起至2016年6月30日止。这四个城市的房地产市场发展相对比较充分，特别是北上广，市场化程度一直处于全国前列，进入了行业发展的成熟期。这也带来了一个问题，众所周知，房地产市场都是有周期性的。当前正好处于一个明显的调整期，且本轮调整并非出于政策打压，而是市场供求关系下自身的调节。未来两年恰恰是市场调整的关键期。在这样一个大的背景下，金融机构开展“以房养老”试点，似乎并不占“天时”之利。如果价格评估过高，未来市场回落，将影响保险公司的收益，而如果评估价过低，那么老人参与的积极性就很小，试点效果将大打折扣。

上半年无论是市场、政策还是企业出现了普遍调整的态势。从房地产市场调控的长期来看，既有利于房地产市场本身健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。我们认为下半年房地产市场发展存在以下几个趋势：

市场销售：下半年的供应量仍然会上升，特别是第三季度，市场还有一个阶段性的恢复增长。加之开发企业积极实行价格促销策略，下跌趋势会减缓，预计销售情况好于上半年，市场回归主要体现在第四季度，但是好的程度有限。全年销售量和销售金额都较去年有明显的下降，幅度应该在10%左右。

信贷环境：信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理，在政策改变的情况下，下半年的信贷环境会变好。前期定向降准、调整贷存比等政策的影响，将提高金融机构的贷款能力，加上实体经济的回暖拉动贷款需求，预计下半年的信贷环境会出现比较宽松的局面。

政策走向：地方主导的解除限购政策的行动将递次展开，除一线城市外，大部分二三线城市将会跟进呼和浩特、济南等城市放松限购；重点推进保障房建设、旧城危改棚改，解决群众最直接、最紧迫的利益问题；继续推进房地产税收改革、不动产登记和住房信息联网等中长期制度建设，但需要一定的时间和空间平稳过渡。下半年去库存化将是政府首要解决的问题和政策导向。

楼市经过以“限购、限贷、限价”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。建议应该定向适度放松信贷，有利于降低居民购房压力，稳定房地产市场。

2011年至今，限购政策在抑制楼市投资投机、遏制房价过快上升的过程中起到了非常重要的作用。事实上房地产市场格局已经扭转，投资性需求比例很低。在中央强调双向调控、分类指导、差异化落实政策的总基调下，限购政策也应该适时进行相应调整，目前地方政府已经被赋予了这项权利。大部分二、三线城市可以全面取消；房价较高的、涨幅过快的二线城市可根据实际情况相应调整，可以调整限购的区域，调整购买套数上限，调整外地人购房条件等，如果要全面取消，应上报国务院相关主管部门；一线城市要保留限购，但应调整不合理条件，如北京、上海外地户籍单身不能买房的规定。

针对目前出现的新建商品房供过于求的、库存量过高的、需求本地化的部分二线及三、四线城市，需要出台一些具体的调整措施。例如：土地库存量过高的城市，亟需控制土地出让规模，缩减土地供应计划，新增商品房供应区域分布不均衡，城市新区、开发区等区域库存过高的，需要调整新增土地出让节奏；产品结构比如大户型比例过高等问题突出的，需要出台具体措施控制过量的此类产品新增量，积极引导、约束开发企业调整户型结构。针对当前一些二、三线城市，商品房业态结构也种失衡、商业办公物业库存过高的问题，亟需调整土地规划，控制类似土地出让增加，化解高库存风险，做到土地合理利用，提高利用率。