2015中国房地产市场第一季度研究报告_中房网,权威的中国房地产行业网站

开发投资季度同比个位数增长

房地产市场依然处于软着陆过程中，库存及在建规模压力大

中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。

今年一季度，市场总体还是延续了去年的态势，商品房销售面积、销售额、土地购置面积、房屋开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明市场还是比较低迷的。

说中国经济进入新常态，不等于中国经济已经实现了新常态，房地产也是这样，进入了新常态不等于实现新常态，因为有些指标还在同比下降，而且有些库存量大的地方，消化的时间可能还很长。

现在库存量是6.39亿平方米，客观看相对一年的市场销售量而言不算太大，关键是在建规模很大，而这些在建规模要陆续进入市场，所以这个压力很大，不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。

认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题

李克强总理在3月15号回答中外记者提问的时候提到“房地产市场有其自身的规律”。那么自身的规律具体是什么呢，一个共性的说法是房地产市场具有地域性和长周期性。因为有地域性，所以房地产政策要因地制宜，因为房地产开发周期比较长，所以政策要稳定，不能频频出台短期政策，否则市场无所适从。除了这个最基本的规律以外，还有几个问题需要探究。

第一个问题就是房地产的定位问题。在经济运行过程中，房地产经常碰到一个问题，在经济下行的时候强调房地产是支柱产业，当经济好的时候，房价上涨的时候，又遏制房价，在稳增长和惠民生之间总是在摇摆，市场无所适从。这就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应，和相关产业的发展相协调。李克强总理认为，住房既是经济问题，更是民生问题，这是对住房提出了新的定位；

对于房地产的协调问题，总理的原话是“中国的城市化进程还在加快，房地产的需求是刚性的”。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。理论目标里头，比如说城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展，但是人口流向并不完全是按这个来流的，这是一个问题。

第二个问题，在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题，但是农业转移人口是很难买得起商品房的，这里面有一个支付能力问题，也有一个地方承受问题。

第三个问题，如果要解决好农业转移人口的住房问题，涉及到土地制度改革问题，涉及到宅基地和土地流转的问题，所以理论与实际的问题比较多。

开发企业在新常态下应关注兼并重组: 第一，要适应新常态，认识新常态；第二，需要谋求新的发展，首先要认识到稳定住房消费是第一任务，所以住房市场还是一个比较大的市场；第三，要探索新的业态，包括一些养老、旅游的问题，这些在政府工作报告里面是多次提到的；第四，怎么走出去的问题，现在不少企业已经有这方面的建议了；第五，大家必须要重视，就是今年企业的兼并重组的可能比往年会更大。根据国家统计局最新的调查，全国房地产开发法人单位超过13万家，数量非常庞大，在目前市场紧缩的背景下，必然会面临着兼并重组问题。当然，有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面做好并购工作，对企业也是发展的机遇。

今年房地产市场的主基调是“两个稳定”，后备政策充足: 两个稳定就是“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。要实现两个稳定，主要的措施是两个方面，一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设，增加住房有效供应，同时加大去库存力度，支持居民自住性、改善性需求。二是要落实分类指导、因地施政，强化地方政府的主动调控责任。要实现上述任务和目标，中央政府和地方政府必然会有政策跟进，比如说政府工作报告里已经明确，住房保障要逐步实现实物保障和货币补贴并举，把一些存量房改为公租房或安置房。住建部在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。中央政府相关政策的储备还有很多，今年的政策肯定会相对要宽松一点，中央政府和地方政府也会根据市场的变化进行一些微调，这是今年市场要好于去年的一个原因。

多数城市房地产市场将实现软着陆，一线城市率先启动: 中国的城镇化仍然在快速发展过程当中，首套自住及首套改善需求仍然存在。而且，今年的政策比较宽松，除了少数存量房过大的城市以外，多数地方的市场今年能够实现软着陆。北、上、广、深等地，或者是供求平衡的地方，市场复苏是比较快的，今年的情况肯定要好于去年。

房地产市场发展趋稳，但企业竞争更加激烈: 虽然2015年的市场应该能整体稳定，但不可过分乐观，前三次市场调整后的量价提升也不会在2015年体现。房企间的竞争将更加激烈，处于发展过程中的房企也将根据优势寻找适合的创新模式，并以此为自身的核心竞争力。2015年行业利润率将持续下滑，部分企业要亏损、出局。然而，企业转型不确定性高，部分房企有失败可能性。为此，房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。

“互联网+”让房地产金融服务加速发展

当前社会融资成本居高不下，特别是余额宝等互联网金融产品出现后，银行的收储成本大幅上升，其传统经营模式逐步瓦解。随着股市的火热，资金也有相当部分转移到资本市场，中小开发商拿到相对便宜资金的机会越来越少。那么房地产行业发展的钱到哪儿去获取？而做为投资人，如何在风险和收益间找到平衡?解决房地产领域的资金供与求，就是当前一个非常有潜力的市场。

国家层面提出“互联网+”，提倡用互联网改造传统行业。对于房地产行业来说，过去比较粗放，而未来房地产行业将更加精细化运行，不论是互联网对房地产行业营销环节的改造，如万客通、微销宝、房多多以及远洋与京东的众筹活动等；还是推动商业和物业管理的转型，如万科社区O2O、彩生活、万达电商等；亦或者对房地产资金环节的改变，都充分说明，互联网与房地产结合趋势不可阻挡。而地产金融也迎来了“互联网+”时代，“房地产+互联网+金融”正在创造着新的可能，中国房地产市场似乎进入了用互联网金融再造的阶段。