- 开发投资季度同比个位数增长
2015年第一季度,前两个月房地产开发投资合计为8786亿元,月均4393亿元。三月份投资额为7865亿元。从同比增幅看,3月份投资总量及住宅和商业营业用房等分类投资增幅明显低于1-2月份的增幅。区域看,中东部投资增速快于西部地区。
- 土地购置出现“冷冻”局面
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第一季度分月看,前两个月开发企业土地购置同比下降31.7%,3月份同比则下降33.7%。区域购置情况看,1-2月份三区域土地购置面积同比全部负增长,且东部地区降幅明显,3月份也全部负增长,西部降幅最大。土地购置方面,第一季度各月,全国及三区域都呈现正增长态势,这表明,土地价格也是正向增长。
- 房地产市场依然处于软着陆过程中,库存及在建规模压力大
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中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中,但因地区差异大,一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方,软着陆的时间可能要长一些。
今年一季度,市场总体还是延续了去年的态势,商品房销售面积、销售额、土地购置面积、房屋开工面积继续回落,待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外,房价无论是环比还是同比,绝大多数都是下降的,这说明市场还是比较低迷的。
说中国经济进入新常态,不等于中国经济已经实现了新常态,房地产也是这样,进入了新常态不等于实现新常态,因为有些指标还在同比下降,而且有些库存量大的地方,消化的时间可能还很长。
现在库存量是6.39亿平方米,客观看相对一年的市场销售量而言不算太大,关键是在建规模很大,而这些在建规模要陆续进入市场,所以这个压力很大,不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。
- 认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题
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李克强总理在3月15号回答中外记者提问的时候提到“房地产市场有其自身的规律”。那么自身的规律具体是什么呢,一个共性的说法是房地产市场具有地域性和长周期性。因为有地域性,所以房地产政策要因地制宜,因为房地产开发周期比较长,所以政策要稳定,不能频频出台短期政策,否则市场无所适从。除了这个最基本的规律以外,还有几个问题需要探究。
第一个问题就是房地产的定位问题。在经济运行过程中,房地产经常碰到一个问题,在经济下行的时候强调房地产是支柱产业,当经济好的时候,房价上涨的时候,又遏制房价,在稳增长和惠民生之间总是在摇摆,市场无所适从。这就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应,和相关产业的发展相协调。李克强总理认为,住房既是经济问题,更是民生问题,这是对住房提出了新的定位;
对于房地产的协调问题,总理的原话是“中国的城市化进程还在加快,房地产的需求是刚性的”。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。理论目标里头,比如说城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展,但是人口流向并不完全是按这个来流的,这是一个问题。
第二个问题,在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题,但是农业转移人口是很难买得起商品房的,这里面有一个支付能力问题,也有一个地方承受问题。
第三个问题,如果要解决好农业转移人口的住房问题,涉及到土地制度改革问题,涉及到宅基地和土地流转的问题,所以理论与实际的问题比较多。
- 开发企业在新常态下应关注兼并重组
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第一,要适应新常态,认识新常态;第二,需要谋求新的发展,首先要认识到稳定住房消费是第一任务,所以住房市场还是一个比较大的市场;第三,要探索新的业态,包括一些养老、旅游的问题,这些在政府工作报告里面是多次提到的;第四,怎么走出去的问题,现在不少企业已经有这方面的建议了;第五,大家必须要重视,就是今年企业的兼并重组的可能比往年会更大。根据国家统计局最新的调查,全国房地产开发法人单位超过13万家,数量非常庞大,在目前市场紧缩的背景下,必然会面临着兼并重组问题。当然,有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面做好并购工作,对企业也是发展的机遇。
- 今年房地产市场的主基调是“两个稳定”,后备政策充足
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两个稳定就是“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。要实现两个稳定,主要的措施是两个方面,一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设,增加住房有效供应,同时加大去库存力度,支持居民自住性、改善性需求。二是要落实分类指导、因地施政,强化地方政府的主动调控责任。要实现上述任务和目标,中央政府和地方政府必然会有政策跟进,比如说政府工作报告里已经明确,住房保障要逐步实现实物保障和货币补贴并举,把一些存量房改为公租房或安置房。住建部在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。中央政府相关政策的储备还有很多,今年的政策肯定会相对要宽松一点,中央政府和地方政府也会根据市场的变化进行一些微调,这是今年市场要好于去年的一个原因。
- 多数城市房地产市场将实现软着陆,一线城市率先启动
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中国的城镇化仍然在快速发展过程当中,首套自住及首套改善需求仍然存在。而且,今年的政策比较宽松,除了少数存量房过大的城市以外,多数地方的市场今年能够实现软着陆。北、上、广、深等地,或者是供求平衡的地方,市场复苏是比较快的,今年的情况肯定要好于去年。
- 房地产市场发展趋稳,但企业竞争更加激烈
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虽然2015年的市场应该能整体稳定,但不可过分乐观,前三次市场调整后的量价提升也不会在2015年体现。房企间的竞争将更加激烈,处于发展过程中的房企也将根据优势寻找适合的创新模式,并以此为自身的核心竞争力。2015年行业利润率将持续下滑,部分企业要亏损、出局。然而,企业转型不确定性高,部分房企有失败可能性。为此,房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。
- “互联网+”让房地产金融服务加速发展
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当前社会融资成本居高不下,特别是余额宝等互联网金融产品出现后,银行的收储成本大幅上升,其传统经营模式逐步瓦解。随着股市的火热,资金也有相当部分转移到资本市场,中小开发商拿到相对便宜资金的机会越来越少。那么房地产行业发展的钱到哪儿去获取?而做为投资人,如何在风险和收益间找到平衡?解决房地产领域的资金供与求,就是当前一个非常有潜力的市场。
国家层面提出“互联网+”,提倡用互联网改造传统行业。对于房地产行业来说,过去比较粗放,而未来房地产行业将更加精细化运行,不论是互联网对房地产行业营销环节的改造,如万客通、微销宝、房多多以及远洋与京东的众筹活动等;还是推动商业和物业管理的转型,如万科社区O2O、彩生活、万达电商等;亦或者对房地产资金环节的改变,都充分说明,互联网与房地产结合趋势不可阻挡。而地产金融也迎来了“互联网+”时代,“房地产+互联网+金融”正在创造着新的可能,中国房地产市场似乎进入了用互联网金融再造的阶段。
- 土地市场成交量价全面下滑
- 东部地区土地成交量价下滑为三区域最大
- 多数省市土地成交量价齐跌
- 房地产开发投资有所回升
- 国内贷款、自筹资金成主要资金来源,其他占比均下调
- 新开工面积大幅度下降,房企消化库存压力仍大
- 商品房销售有所增长,但同比仍在低位徘徊
- 50城房价环比下降,同比下降城市数有所减少
- 三区域房地产开发投资额小幅度降低
- 三区域新开工面积同比仍处于下行区间
- 三区域施工面积同比有所回升
- 三区域竣工面积出现分化
- 商品房销售面积提升,同比仍保持低位
- 房地产开发投资额高于去年同期,企业资金面压力较大
- 土地市场下行,企业购置面积和土地成交价款明显下降
- 多数重点城市房屋建设规模缩减
- 多数重点城市商品房销售量价齐跌
- 房地产市场下行,一线城市土地市场领跌
- 财政部: 2015年保障性安居工程建设工作重点
- 住建部:高度重视棚改工作,全面完成今年任务
- 地方保障房建设最新动态
- 典型房企拿地成本一路走高,下半年房企拿地意愿或将提升
- 行业集中度增速放缓,金额面积门槛双降
- 2015年一季度主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2015年一季度全国40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2015年一季度中国房地产企业销售排行榜
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