三季度全国房地产调控持续进行,中央层面不断出台政策支持住房租赁市场发展,探索共有产权房供应模式,加快建立租售并举的长效机制。地方政府不断推进细化住房租赁政策,限购、限贷、限售、限价不断升级,以查处消费贷违规进入楼市为抓手,从严信贷监管。10月18日中国共产党第十九次全国代表大会的主题报告再次确认了“房子是用来住的,不是用来炒的”市场定位,推进“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,承诺“让全体人民住有所居”。
- 十九大报告为房地产行业发展定调
10月18日,中国共产党第十九次全国代表大会在北京开幕,中共中央总书记习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。报告有多处内容涉及到房地产的发展,将对未来行业发展产生重大影响:针对住房制度及保障方面,提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”
在过去五年的工作的不足方面,提出“城乡区域发展和收入分配差距依然较大,群众在就业、教育、医疗、居住、养老等方面面临不少难题。”在实施乡村振兴战略方面,提出“巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革,完善承包地“三权”分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年。”
在实施区域协调发展战略方面,提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化”“以疏解北京非首都功能为‘牛鼻子’推动京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区”“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”。
在加快完善社会主义市场经济体制方面,提出“全面实施市场准入负面清单制度,清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法,支持民营企业发展,激发各类市场主体活力。”“加快建立现代财政制度,建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。”“深化税收制度改革,健全地方税体系。”“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,深化利率和汇率市场化改革”。
- 中央支持住房租赁市场发展,发展多元化住房供应结构
限制房地产等境外投资。国务院办公厅转发《国家发展改革委 商务部 人民银行 外交部关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,部署加强对境外投资的宏观指导,引导和规范境外投资方向,推动境外投资持续合理有序健康发展,提出鼓励、限制、禁止三类境外投资活动。在限制开展的境外投资中包括了房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。
鼓励发行企业债券专门用于发展住房租赁业务。国家发展改革委办公厅发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》,明确省级发展改革部门可积极组织符合条件的企业申报市场化银行债权转股权专项债券,加大对国有企业“去杠杆”和处置僵尸企业等重点工作的融资支持力度,同时,按照住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件要求,积极组织符合条件的企业发行企业债券,专门用于发展住房租赁业务。
确定集体建设用地建设租赁住房试点。国土资源部与住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》提到,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。提出村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。
支持共有产权住房试点工作。住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索。
防止小产权房通过不动产登记合法化。国土资源部、住房城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》称,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,要依法合规分类妥善处理,及时解决问题,防止小产权房通过不动产登记合法化。要求切实做好房地产市场调控和监测分析工作。将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理,加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后,房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。
支持雄安新区规划建设。国家工商行政管理总局印发《关于支持河北雄安新区规划建设的若干意见》,提出依法将“雄安”字样在企业名称核准中予以特殊保护、雄安新区工商和市场监管部门可以将“河北雄安”作为行政区划使用、支持雄安新区推行“证照分离”改革试点、鼓励和引导广告产业向雄安新区布点聚、支持雄安新区构建大数据监管模型等十一条意见。
- 地方调控扩大,信贷收紧
调控加码与有条件放松并存。9月22日起,西安、重庆、南昌、贵阳在内的多个城市密集发布房地产调控政策,结合此前的调控力度,分别对限购、限贷进行了升级。其中有9个城市开始实行不同年限的限售政策,全国限售城市增至50个。与此同时,成都、长沙、西安、昆山等城市为吸引人才流入,相继出台就业、落户优惠政策,有条件享有不同等级的购房补贴和租赁补贴。
防范信贷资金违规进入房地产市场。北京、深圳、广州、江苏、江西等地银监局和人民银行发文,要求加强个人消费贷款管理,严查“消费贷”“经营贷”“房抵贷”等资金违规流入房地产市场。
首套房贷利率上浮。北京、上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率。各银行根据各自成本进行了自主差异化定价,大型银行资金成本较低,首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮5%;中小型银行资金成本压力较大,普遍为基准利率上浮10%或以上。
住房租赁市场政策细化。在中央层面的推动下,北京、上海、无锡等非首批开展住房租赁市场试点城市也陆续公布了住房租赁政策。其中北京向承租人真正赋权,在合同订立、租赁期限、租金收取和支付、转租行为等方面提出了十分细致的规定,可操作性强。
- 市场:商品房销售增幅明显下滑
在严厉的政策叠加之下,热点城市市场开始降温,销售面积及销售金额增幅明显回落,住宅竣工面积也出现负增长。但对房地产投资并未造成冲击,走势平稳,土地成交价款和购置面积保持快速增长,商品房“去库存”政策效果明显,待售面积持续减少。
投资:开发投资增幅走势平稳。三季度房地产投资月度累计增幅在7.9-8.1%之间,较上半年有所下降。前三季度住宅投资增幅主要靠中大户型拉动,其中144平方米以上住房是12.8%,其中高档公寓和别墅是14.6%;而90平方米及以下住房则是-8.2%;办公楼增速较为平稳,前三季度累计增幅5.4%,较上半年增加0.6个百分点,商业营业用房则从年初11.8%的增幅连续7月回落至1.4%。
土地:购置面积和成交价款高增长。按照投资构成比较,增幅最大的是土地购置费,前三季度増幅为20.1%;设备工器具购置增幅为9.2%,建筑工程增幅为5.4%,安装工程增幅为4.6%。相对于价格稳定的建筑工程和设备安装,土地要素价格增长更为明显。全国土地成交价款同比保持高增长,前三季度累计增幅高达46.3%,土地购置面积同比增长12.2%。企业在冲刺年度目标的过程中对土地储备扩充更加积极,供应充足的三四线城市也竞争激烈,各省市同比增减幅高度差异化,增长最高的黑龙江省涨幅为111.8%,跌幅最大的四川省为-34.6%。
销售:商品房销售增幅明显下滑。前三季度新建商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,较上半年回落5.8个百分点;其中期房销售面积88537万平方米,同比增长10.7%,占总销量比重76%。销售金额91904亿元,同比增长14.6%,较上半年回落6.9个百分点;其中期房销售金额73629亿元,同比增长15.2%。期房销量占总销量的80%。销售面积增幅办公楼、商业营业用房好于住宅。住宅销售面积同比增幅为7.6%,办公楼增幅同比为32.7%,商业营业用房同比增幅为23.7%。
库存:商品房待售面积持续减少。9月末,商品房待售面积62352万平米,相比2016年2月份的73931万平米库存,去化了1.28亿平米,跌到最近3年的最低值。按照全年可期望的销售面积,目前的待售商品房去化周期小于六个月,全国意义上的去库存已经接近尾声。
- 价格:一线城市房价下降,三四线城市涨幅回落
新房:一线城市房价下降,三四线价格持续领涨,涨幅明显回落。 三季度,70个大中城市新建商品房价格环比上涨城市数量逐月减少,上涨城市数量从7月的56个减至9月的44个,环比综合指数从7月的0.49%大幅回落至9月的0.19%。房价同比上涨城市数量逐月减少,同比综合指数明显放缓,由9.33%降至6.53%。具体来看,三季度内新建商品住宅环比涨幅较大的城市集中在三四线城市,北海、桂林、安庆等城市环比涨幅领跑全国,但三四线城市平均涨幅持续回落,由7月的0.60%回落至9月的0.23%。一线城市基本表现为持续下滑或持平,二线城市由7月的0.43%回落至9月的0.19%。
二手房:价格持续上涨,涨幅回落。在70个大中城市中,二手住宅价格环比上涨城市数量从7月的54个减少至9月的49个,每月同比上涨的城市数量在65个以上。70个城市二手住宅环比、同比持续上涨,综合平均涨幅均逐月下降,环比价格变动中,北京已连续5个月成为跌幅最大的城市。
总体而言,热点城市在持续的限制政策影响下房价出现小幅下滑,随着越来越多的二三线城市执行或升级限购、限贷、限售调控措施,这些城市的房价涨幅也明显放缓。如果三四线城市领涨的局面持续,这类城市也将是四季度政策收紧的重点区域。
- 合理的住房消费如何认定?
对于产业政策一直提出的鼓励城镇居民合理住房消费,在具体执行中如何认定合理的住房消费?首套房认定标准是怎样的,改善性住房是否支持,个人首付比例多少才算合理,个人、企业信贷支持标准应该是多少?目前这些涉及到消费者购房的重大问题,无论是地方政府还是金融机构在执行过程中,缺乏权威、统一、合理的参照。
- 行政手段遏制房价上涨可否持续,是否符合市场规律?
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目前来看,热点城市都将遏制房价过快上涨为首要目标,北京提出确保房价环比不增长。在严格执行的行政措施下,一线及热点城市的房价增长得到有效抑制,但限价、限购、限贷、限售等行政手段取得的效果是否可持续,是否符合市场规律?密集的行政调控以及诸多政策不确定性,客观上导致购房者和开发企业对市场不能形成稳定的预期,观望情绪和捂盘惜售等现象明显。地方政策在遏制房价过快上涨的同时,也要合理引导市场预期,稳定市场。
- 政策层面稳中偏紧,更多城市跟进、升级“四限”
“十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调,未来调控政策依然围绕“房住不炒”展开,长效机制加快推进的同时,短期的行政调控措施也不会放松。金融政策保持稳健中性,有序推进去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升,房企资金周转压力将会在年底进一步显现。目前来看,热点城市因城施策的调控效果明显,四季度政策层面仍将维持稳中偏紧的主基调。对于房价上涨后劲充足的二三线城市,将跟进落地或升级限购、限贷、限售、限价政策,缓解房价上涨预期,稳定房地产市场。
- 全国商品房销售面积、销售额、房地产开发投资超过去年的水平
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未来3-6个月,销售面积和销售金额增速仍有下滑趋势,但全年同比涨幅依然可以实现正增长,预计在5%左右;在加大保障房建设等拉动下,房地产开发投资增速将保持平稳。三项指标全年绝对值将超过去年水平,再创历史新高。
1、十九大报告提出建立租购并举的住房制度,最快速直接的办法就是货币补贴,有条件进行租房及购房补贴;充分配置社会存量住房资源,解决空置住房的问题,鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。
2、解决一线及热点城市的高房价问题,应以发展城市群为基础,借鉴国外城市经济圈经验,加强三个结合来化解:一是热点城市挖潜增供,合理提高住宅用地比例和容积率,和带动周边城市群协同发展相结合,增加供给,疏解需求;二是住房保障和市场供给有效结合,增加共有产权房供给,做到协调运行,对公务员等特殊群体应有合理的制度安排;三是购租结合,加快发展专业化机构租赁,在金融、土地、税收等政策给与支持,支持支付宝线上租房平台等租赁新模式。
3、制定合理的有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策,防止表外消费贷等流向房地产。
4、在市场去化加速,库存明显减少的现状下,政策上应进行及时调整,由去库存转为机构性“补库存”。
- 土地购置面积上涨,同比增速持续上升
- 土地成交价款、土地均价持续上升
- 多数省市土地购置面积同比上涨
- 房地产开发投资增速稳中有落
- 开发企业资金来源增速继续放缓
- 房地产信贷指标持续回落
- 新开工面积增速继续下调
- 全国商品房销售增幅进一步回落
- 商品住宅价格同环比涨幅连续收窄,市场持续降温并趋于稳定
- 国房景气指数基本平稳
- 房地产开发投资增速平稳,开发企业资金面偏紧
- 土地市场成交量下滑,地价明显上涨
- 房屋新开工、竣工规模同比双双负增长
- 商品房销售进入负增长,热点城市房价下降或涨幅回落
- 三四线城市仍是全国商品房市场增长的主推动力
- 典型房企拿地步伐放缓,采取更多元化土地收购模式
- 百强房企分化加剧,TOP10梯队拉开差距
- 2017年前三季度主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2017年前三季度全国40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2017年前三季度中国房地产企业销售排行榜
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