2020年一季度受到新冠肺炎疫情爆发影响，我国经济面临较大挑战，从中央到地政均发布政策应对疫情影响支持行业平稳健康发展。政策支持不等于调控放松，4月17日，中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，，打消了市场对大幅度取消或放松限制政策的预期。

为应对疫情对房地产行业的影响，中国人民银行、财政部、银保监会等及时发布通知表示运用多种货币政策工具，提供充足流动性，保持金融市场流动性合理充裕，对企业信贷支持、税费优惠等。住建部先后发布文件有序推动企业开复工，加强防疫管理，加强施工现场质量安全管理，建立企业应对疫情专项帮扶机制，指导企业用足用好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能培训补贴等优惠政策。

供应层面，国务院放宽农用地审批权，将可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，盘活存量土地，增加市场土地供应。

区域发展得到进步一步支持，国务院办公厅发布《关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见》，国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，同时也明确“严禁大规模无序房地产开”“严厉打击房地产企业囤地炒地”等。

2020年一季度受疫情影响，房地产行业各项指标中除土地购置费微涨外，均明显下降。房地产投资中对大户型住宅投资跌幅最大；项目新开工跌幅近三成；土地成交价款和土地购置面积延续上一年趋势持续下降；商品房销售明显下滑，同时导致商品房库存较上年末有所增加；季度内各月国房景气指数明显波动，2月降至97.40低点,3月提高0.78个点。随着国内疫情的迅速控制，政府推动复工复产，投资、开竣工、销售等行业指标均在3月实现快速修复。

投资：大户型住宅跌幅最大，土地购置费微涨。一季度开发投资21963亿元，同比下降7.7%，进入3月投资发力，单月同比正增长，涨幅1.2%。按工程用途分，住宅投资下降7.2%，其中90平方米及以下住房投资下降13.6%，90-144平方米住房下降1.2%，144平方米以上住房下降18.7%；办公楼投资下降10.8%，商业营业用房持续下降14.8%。

在开发投资构成中，仅土地购置费上涨，涨幅为1.0%；安装工程跌幅、设备工器具购置费跌幅明显，分别下降31.0%、27.0%，建安工程下降9.5%。

土地：成交价款、购置面积持续下降。一季度全国土地成交价款977亿元，同比下跌18.1%，土地购置面积1969万平方米，同比下跌22.6%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，7个地区增长，山西涨幅最大为113.0%，宁夏跌幅最大下降90.9%，天津、上海、西藏、青海本季度无土地交易数据。

销售：跌幅明显，3月快速回升。一季度全国新建商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%；其中期房销售面积18890万平方米，同比下降24.8%，占总销量比重85.9%。商品房销售金额20365亿元，同比下降24.7%；其中期房销售金额17679亿元，同比下降24.3%，占总销售金额的6.8%。分类物业销售面积中住宅下降25.9%，办公楼和商业营业用房分别下降36.2%、35.1%；分地区来看，中部和东北地区跌幅更大，均下降32.8%，西部和东部地区分别下降21.9%、24.3%。3月市场得到快速修复，销售规模13503万平方米，回归至2019年单月的正常水平。

库存：有所增加。3月末，商品房待售面积52727万平方米，比上年末增加2906万平方米。其中，住宅待售面积增加2784万平方米，办公楼待售面积增加52万平方米，商业营业用房待售面积减少113万平方米。

1、因城施策下地方政府短期市场需求与中长期政策目标间的冲突加大一季度，部分城市为活跃房地产市场，不断做出放松限购、限售、限贷政策的尝试：海宁官方发布首届云上房博会期间非海宁户籍可以买多套房；广州商服类项目不再限定销售对象；济南在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅不受限购政策约束；驻马店首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；宝鸡提出各银行要积极争取降低首套房贷款首付比例，公积金贷款最高额度从40万调整到50万；青岛鼓励改善需求，出售1套以上原有住房购买1套住房的，原有住房取得《不动产权证书》满2年可以销售……这些政策公布后短时间内均被撤回。

疫情给地方政府财政造成困难，而“抗疫”客观上又需要更多资金做基础，短期内企业税收入不敷出，能够依赖的就剩下房地产。房地产交易活跃，则市场价格稳定，进而土地价格稳定，地方政府“卖地”的收益才能得到保证。正如上文所述，地方政府在土地财政“卖地”冲动下，不断尝试放松限制类行政措施，但经不住中央和外界的压力，又纷纷宣布取消。政策一日游，两日游并不鲜见。地方政府应对疫情，需要在短期内尽快恢复房地产市场交易景气，而中央强调的“房住不炒”则是维护房地产中长期稳定发展的核心方针，如何协调两者，是当前需要研究探讨的一个重要话题。

2、房企资金压力和履约风险加大一季度商品房销售降温，企业回款受阻，但还本付息、商票兑付、工资等各类刚性支出不可避免，恒大、碧桂园等头部企业员工超过10万人，人力成本支出极大。Wind数据显示，2020年房企境内外债券到期规模1.01万亿元，同比增长31%，处于偿债高峰期的企业，偿债压力会影响企业投资决策，很可能在一季度乃至上半年退出土地市场争夺。延期复工造成成本增加，对小企业冲击最大，面临资金链断裂风险。政策制定上如何避免或消除资金链断裂造成的债务违约、交房违约、采购付款违约等一系列合同履约风险。

3、商办市场风险增加相对于住宅市场，本次疫情让本来就供大于求的商办市场雪上加霜。为疫情防控商铺停业，居家办公兴起，不少中小微企业发展遭遇困境等，都导致商办存量市场续约率下降、退租率上升、租金降低压力增加的现象，后期空置率将进一步提升。今年1-3月新建办公楼和商业营业用房销售面积分别同比下降36.2%和35.1%，住宅下降25.9%，整体市场供需低迷，短期内很难恢复。同时商办市场存在城市分化的现象，相比之下，三、四线城市风险更大。

4、线上营销服务体系需进一步完善疫情之下，各大房企纷纷将售楼处搬上线上，线上平台的出现能为购房者围绕看房、选房、认筹、开盘、定房和签约等多个环节提供便捷服务，但是也存在一些弊端。

一方面，线上平台很容易成为发布虚假信息、误导甚至欺骗消费者领地。线上购房平台需要提供专业支持，发布真实、可靠的房源信息，明确购房各环节的关系，明确购房者各项行为的责任和风险。平台除了对发布的信息进行审核外，还应该建立企业信用的评价机制及承担法律责任等。

另一方面，购房行为是一个比较繁杂的过程，线上销售转化率不高，很难实现大规模的有效销售。线上平台和线下活动如何更好的结合仍需探索，建立完善的服务系统才能够真正提高商品房营销效率。