二季度为应对国内疫情对经济的冲击，稳经济政策频频出台。中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕；引导市场贷款利率下行，减轻企业和个人贷款压力。同时，发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，要求推进要素市场化配置，构建区域协调发展新机制，不断健全和完善我国经济治理体系，致力于推进经济高质量发展。

针对房地产行业，2020年《政府工作报告》再次明确，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的” 定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。在保持流动性合理充裕的宏观背景下，金融环境相对宽松，但房地产领域金融监管依然从严。在利好行业中长期发展方面，提出进一步推进新型城镇化建设和城乡融合发展、推进西部大开发、加快开展县城城镇化补短板强弱项工作；出台下放土地审批权、加快老旧小区改造、加强城市与建筑风貌管理等政策。同时要求加快全国房屋网签备案信息共享共用系统建设。

在7月24日召开的房地产工作座谈会，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次强调，要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并提出要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要发挥财税政策作用，有效调节住房需求等。

二季度地方层面，因城施策、双向调控更加灵活和精准，在坚守“限购”、“限贷”等调控基础下，边际改善供需两端扶持政策。各地覆盖行政限制性政策、公积金政策、土地政策、人口人才政策、住房保障政策和市场监管政策等。需求端人口人才政策出现井喷，放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购（租）房补贴等几乎成为各城市标配。公积金政策和人才政策成为地方楼市调控定向宽松的主要渠道。

二季度市场在国内疫情得到控制后，显示出较为明显的反弹势头，行业基本面各项数据显著修复，同比增速实现“V”型反转。房地产投资同比率先由负转正；新开工大幅修复；土地购置数据持续修复上行；销售面积及金额同比增速完成了“V”型反弹走势，跌幅进一步收窄；房企到位资金环境持续改善；商品房库存减少；季度内国房景气指数继续回升。6月单月，投资、新开工、销售等行业指标均实现快速修复，显示出房地产的较强韧性。

投资：开发投资进一步回暖，增速由负转正。1-6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%， 1-5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。单月数据方面，6月份房地产开发投资较前两个月有明显提高，同比增长8.5%。各区域开发投资中，仅中部地区同比负增长，为-4.8%。东部地区同比由负转正，同比上涨2.3%，较上月上涨2.4个百分点。西部地区、东北地区同比分别上涨7.6%和1%。同比变动中，东部地区变动最大，中西部同比变动均为2%，东北地区变动最小，为0.5%。

土地：土地购置数据将持续修复上行。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7965万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-5月份收窄7.2个百分点；土地成交价款4036亿元，增长5.9%，增速回落1.2个百分点。

销售：同比增速延续“V”型反转，单月销售实现正增速。1-6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。单月数据方面，6月全国商品房销售面积超过2亿平方米，同比增2.1%；6月销售金额突破2万亿元，刷新近3年年中单月记录，同比增长9%。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比下降 5.4%、14.1%、5.6%和 17.3%，东北区域销售增速回升较快。

库存：有所减少。6月末，商品房待售面积51081万平方米，比3月末减少1646万平方米。其中，住宅待售面积减少1401万平方米，办公楼待售面积减少41万平方米，商业营业用房待售面积减少147万平方米。

1、房地产租赁市场萎缩，租金下滑，空置上升。贝壳研究院《租赁市场半年报》显示，18座重点城市6月平均租金环比5月下降3.2%，同比下降10.9%；6月上海和深圳房租分别环比下跌9.1%和12.4%；北京通州、丰台、大兴、房山的租房热度环比降幅均超过20%。戴德梁行报告指出上半年北上广深甲级写字楼的空置率全部攀升，分别达16.2%、20.9%、6.7%和25.4%，相比2019年分别上升了7.3、2.4、2.4和9.0个百分点。

租赁市场表现与新房和二手房市场相反走向，根源于疫情暴发和管控延续，大量劳动力不能重返工作城市岗位，所有商务商业活动难能在线下拓展，不少企业机构裁减、破产和撤离。租赁市场的表现，一部分是阶段性的，如租赁住房，囿于需求瞬间大减；一部分是趋势性的，如租赁办公室和商铺，主因是市场供过于求。租赁市场问题解决尚需时日。

2、一些城市新建商品住房市场销售火爆，价格上升稍快。二季度，宁波、南通、杭州、深圳等城市新建商品住房市场火爆，引起高度关注。住建部迅速在多地召开座谈会降温求稳，深圳祭出“深八条”，杭州、东莞、宁波、南京也纷纷升级房地产调控新政。

促进价格上涨的几个因素：今年上半年全国新房的价格仍然有2%到4%的同比增长，这和物价指数是相匹配的；商品房市场价格调控已经形成普遍性的价格倒挂，新房价格低于二手房；今年前5个月新批的土地价格同比上涨了17%，土地价格上涨也成为房价上涨的主要推力。

从经济环境看，房价还会出现稳步上升的态势。如果要保持房价平稳，地方政府需要着力控制地价。地价上涨，一方面是市场的确恢复了，另一方面地方政府对土地财政的依赖也是重要原因。

3、房企面临销售竞争、债务高企、还债峰期等复合压力。数据显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元，其中，6月、8月和11月到期的债券数量最多。恒大也开始要通过规模化的资产变现来求得战略调整和财务平衡。

当前房企的主要策略措施是：早销、多销、快销促回款；剥离非核心资产业务，聚焦核心业务；发展供应链金融，盘活产业链上存量资产；房企之间开展拿地、项目开发等方面合作；减少运营资本占用，减少库存，减少过多在建产品，减少预付和应收款，增加非现金的支付比重；积极物色储备涵盖国企、央企、外资、民营等不同所有制的私募、资管、小贷、担保、金控平台等综合金融资源进行战略合作，必要时让渡股权；灵活运用关联体系内的融资载体，如智能科技、建筑施工、教育医疗、策划设计等，避开涉房的授信限制。

4、城市、开发企业、服务分化持续。都市圈的加速发展，意味着紧邻超大、特大城市的其它城市将受益于中心城市的辐射，在中心城市的带动下共同崛起。这些城市的地产行业的发展热度明显领先于全国其他城市。

近十年来房地产业最突出的现象就是行业集中度持续上升。2019年百强企业的市场份额已经超过60%。未来在地产销售总量趋于平稳的态势下，房地产企业间的马太效应还会进一步凸显。

购房者对居住质量要求逐渐提高的同时，对居住相关的配套服务也愈发重视，能够为业主提供更优质增值服务的房企将会获得更高的溢价。从物业百强企业管理面积变化上来看，五大城市群的占比不断提升。

城市间、开发企业间和物业服务间的分化已经成为一种趋势。这种现象既是市场成熟过程的必然结果，也是产业发展不平衡的客观反映。如何在发展中实现城市间的公平竞争，企业间的互利共赢，消费者不断获得满足感，是今天政府和房企的共同使命。

5、二线物业股冲刺IPO 未来存在去泡沫的可能。克而瑞数据显示，上半年TOP50上市房企股价平均跌幅达14.54%，已上市的27只物业股平均涨了52%。中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务的涨幅都在100%以上；保利物业、新城悦服务、中海物业、佳兆业美好等股价也涨了60%以上，达到上市以来的峰值。在物业股的财富效应下，中小房企旗下的物业板块纷纷进行分拆上市，上半年金科服务、金融街服务、合景悠活等14家物业公司冲刺IPO。

物业股市盈率远超它们的母公司房地产板块，这是时代给予的红利，但未来存在去泡沫的可能。物业服务的价值在本次疫情中得到体现，但目前物业行业还在起步阶段，盈利点单一，物业费的收缴率较低，后期如何扩展增值服务保持业绩增长有待开发。同时，房企与物业公司关联度高，要防范物业股变相向房企输送资金。

6、老旧小区改造市场成为风口 盈利模式待解。2020年《政府工作报告》指出，“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务”。老旧小区改造被认为是“接棒”棚改的一项重要工作，是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手。

老旧小区改造给房地产及上游的钢铁、建材、水泥等行业，下游的家装、家电等行业带来新机会，还有物联网、人工智能等也将被带动，前景非常广阔。但老旧小区没有明确的盈利模式，公共和基础设施的完善资金只能靠物业费、停车费获得回报，利润率低、投资回报周期长，社会资本参与积极性不高。旧改行业未来需要政府、企业、社会等各个层面共同努力，实现居民和企业价值共享。