- 中央层面:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的” 大力发展租赁住房市场
2020年第四季度,十四五规划正式发布,“房子是用来住的,不是用来炒的”被写入正式文件中。中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议先后召开,两次重磅会议在肯定了2020年房地产调控工作的基础上,更突出了关系民生福祉的新举措,明确要解决好大城市住房突出问题,迈出城市高质量发展的新步伐;高度重视保障性租赁住房建设,提出加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,大力发展政策性租赁住房等。
保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性。四季度,贷款市场报价利率(LPR)继续维持历史最低水平,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。央行多次开展再贷款、再贴现、逆回购等操作,确保市场流动性合理充裕。四季度央行在多次会议上明确提出,稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,既保持流动性合理充裕,不让市场缺钱,又坚决不搞“大水漫灌”,不让市场的钱溢出来;保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性,保持对经济恢复的必要支持力度。
进一步强化房地产金融监管。银保监会明确要求,保险资金开展财务性股权投资,所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅。央行出台房地产贷款集中度管理制度,提出房地产贷款余额占银行业金融机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两道红线”。此举进一步收紧房企融资空间,个人购房贷款同样受限。
推动文旅、物业、绿色建筑等行业细分领域发展。中央牵头出台鼓励性政策,引导地方开展采购绿色建材、提升绿色建筑品质提升试点工作和开展文化和旅游消费试点示范工作,明确支持物业服务企业发展线上线下生活服务,鼓励物业服务企业由物的管理向居民服务转型升级。
- 地方层面:坚持问题导向,落实差别化调控
放宽落户、人才引进是地方调控松绑主要渠道。四季度,城乡户籍制度改革继续推进,地方人才政策力度不减。其中比较典型的有:兰州、福州、云南、山东等省市进一步放宽或全面取消城市落户限制,加快农村转移人口实现城镇落户;宁波市杭州湾新区对引进人才,最高可给予100万元的安家补助和70万元的购房优惠;慈溪市高端人才在享受最高100万元安家补助基础上,可再享受实际购房总额20%、最高60万元的购房补贴;龙泉市对新引进人才给予20万元至350万元的购房补助或每年给予1.2万元至35万元的租房补贴;丽水市对符合条件的人才发放一次性购房补贴,最高35万元等。
地方紧抓“四限”调控,房地产市场监管保持高压。四季度,绍兴、衢州、台州、西安、宁波等地再次出台或升级“四限”,房地产调控再升级。市场监管方面,银川、江西、昆明、佛山、成都、太原等地相继出台商品房预售监管政策;北京、上海、广州、南京、合肥、深圳、重庆、西安、海口、济南等地陆续开展住房租赁市场监管和整治工作;苏州、昆山、清远、浙江等地进一步加强商品房销售监管。
- 市场:投资、建设和销售等指标继续夯实巩固
2020年,房地产行业呈现出较强的发展韧性。全年房地产开发投资正增长,下半年增幅持续扩大;全年新开工面积跌幅不断收窄;土地购置面积同比小幅下降,土地成交价款涨幅明显,地价上涨压力凸显;商品房销售面积和销售金额实现正增长,两项指标再创历史新高;房企到位资金来源持续向好;商品住宅库存较去年末微降;季度末国房景气指数提升至100.76。
投资:增速持续回升。2020年,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,增速在1-6月转正后持续扩大;其中住宅投资104446亿元,增长7.6%。四季度发投资总额37959亿元,较上季度下降6.7%,同比增长11%;分区域看,东部和西部地区同比涨幅较上季度有所回落,涨幅分别为10.8%、8.3%,分别回落3.2和0.5个百分点;中部和东北地区分别上涨14.4%、13.4%,涨幅较上季度扩大3.7和4.6个百分点。
土地:购置面积与成交价款同比涨跌互现。2020年,房地产开发企业土地购置面积25536万平方米,同比下降1.1%;土地成交价款17269亿元,增长17.4%。土地购置面积和成交价款同比涨跌互现,反映出土地价格的快速上涨。四季度两项指标均为全年最高,土地购置面积10525万平方米,环比增长49.4 %,同比增长1.5 %;土地成交价款7953亿元,环比增长50.6%,同比增长21.9%。
销售:销售面积及销售金额实现正增长,销售规模再创历史新高。2020年,商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%,1-10月起增速转正;商品房销售额173613亿元,增长8.7%;分区域销售规模来看,继东部地区后西部地区也实现正增长,两区域全年同比增幅分别为7.2%、2.6%,中部和东北地区同比下降1.9%、5.8%。四季度商品房销售面积59013万平方米,环比增加23.8%,同比增加12.7%;商品房销售额57966亿元,环比18.9 %,同比20.2%。
库存:整体稳定,住宅微减。2020年末,商品房待售面积49850万平方米,比上年末增加29万平方米。其中,住宅待售面积22379万平方米,较上年末减少94万平方米;办公楼待售面积3796万平方米,较上年末减少4万平方米;商业营业用房待售面积12934万平方米,较上年末减少348万平方米;其他用房待售面积10741万平方米,较上年末增加475万平方米。
- 价格:住宅价格总体继续上涨 二手房同比涨幅低于同期一手房
新房:环比涨幅总体稳定,同比涨幅持续收窄。10-12月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为45个、36个、42个,环比增幅算数平均值分别为0.15%、0.12%、0.12%。10-12月,房价同比为上涨的城市数量均为60个,同比增幅算数平均值分别为4.16%、3.96%、3.73%。
二手房:环比同比涨幅相对平稳。10-12月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为39个、44个、38个,环比指数算数平均值分别为0.11%、0.13%、0.12%。10-12月,价格同比上涨城市数量分别为45个、44个、43个,同比指数算数平均值分别为2.15%、2.15%、2.12%。
- 城市:中西部地区城市成交规模位于前列
四季度,监测的28个重点城市 商品住宅成交总量8372万平方米,增加13.0%。其中,武汉、重庆成交量明显高于其他城市,分别为692万平方米、642万平方米。位于前十的还有青岛、长沙、徐州、佛山、广州、杭州、成都、昆明,成交面积在330—460万平方米之间。
28个重点城市商品住宅库存共计27934万平方米,较三季度末增加1969万平方米,较2019年末增加2973万平方米。库存面积最大的城市为青岛,达到2493万平方米,成都、武汉、佛山、大连超过1500万平方米,库存面积最小的宁波,为342万平方米。消化周期上,20座城市消化周期低于12个月,其中重庆、济南、宁波、东莞、合肥不足6个月;8座城市消化周期超过12个月,长春、大连超过20个月。
土地成交面积方面,重庆明显领先于其他城市,高达2400万平方米 ,其次长春、昆明、长沙、徐州超过900万平方米。成交面积位于前十的还有成都、济南、西安、武汉、青岛,在610—775万平方米之间。
- 企业:销售业绩持续恢复 融资环境收紧
-
业绩:持续大幅回升。2020年TOP100房企累计销售操盘金额达到114839.4亿元,同比增长13.3%;其中四季度38813.0亿元,同比增长22.2%。全年百强规模房企竞争持续,各梯队入榜门槛有不同程度提升。TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企销售操盘金额入榜门槛分别为2404.2亿元、1120.0亿元、670.1亿元、220.9亿元,分别增长18.5%、16.8%、26.8%、9.4%,TOP50房企增幅最高。
集中度:规模房企竞争优势深化。2020年龙头房企保持稳健发展,TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%,同比持平;TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100和TOP101- 200集中度分别为18.4%、9.9%、11.0%和7.4%,较去年分别提升0.9、0.8、0.4和0.1个百分点。TOP11-30及TOP31-50梯队房企集中度提升明显,规模房企竞争优势进一步强化。
到位资金:持续增长。2020年,房地产开发企业到位资金193115亿元,比上年增长8.1%,1-7月起增速转正后持续扩大,企业融资压力有所缓解。其中,国内贷款26676亿元,增长5.7%;利用外资192亿元,增长9.3%;自筹资金63377亿元,增长9.0%;定金及预收款66547亿元,增长8.5%;个人按揭贷款29976亿元,增长9.9%。
融资:环境收紧进一步收紧。截至2020年12月16日,95家典型房企融资总额为14800亿元,较2019年全年下降2.71%;四季度房企融资总量进一步下降到3217亿元,较三季度减少14.2%。各梯队房企表现来看,TOP10房企的融资总量3075.62亿元,较2019年全年下降15.68%;TOP11-30房企融资最为积极,融资总量6211.36亿元,同比上升5.62%; TOP31-50房企融资量2972.05亿元,同比上升0.36%;TOP50后房企,融资量下降6.65%至2541.25亿元。
- 重点城市房价上涨趋势明显 政策仍有缺憾
四季度在房地产市场持续恢复下,70个大中城市房价各月环比涨幅稳定,同比涨幅有扩有落。北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价涨幅更为明显,其他上涨城市主要集中在长三角和珠三角地区。
房价上升的因素很多:长期严格的限购、限价等政策导致价格信号扭曲并行成一、二手房价格倒挂,改善性需求得不到满足;土地价格的不断上涨;疫情背景下货币、财政宽松,通货膨胀;直辖市、省会城市、计划单列城市的功能定位和市场价值受到普遍追捧认同。
核心城市在上述因素作用下,房价低速上涨、轮涨已经成为趋势,给稳预期、稳地价、稳房价的政策主张和实施提出严峻挑战。房价的快速上涨也催生了“假结婚”“假离婚”“代持炒房”等有法律风险和道德风险的现象。
房价的不理性上涨导致地方调控不断升级,但政策仍有缺憾,多是治标不治本和快速控制的思维。比如严查“代持炒房”等问题技术难度很大;加重交易环节税收对打击炒房效果也并不明显,在市场供不应求的情况下,交易环节的税收则由相对弱势的买方承担。
- 发展长租房市场,仍然面临市场严峻挑战
加大租赁住房供给力度,降低购房家庭比重,缓解住房问题的经济压力,是房地产政策调控的逻辑之一。四季度中,政府提出系列相关措施:单列租赁住房用地计划,利用集体建设用地和企事业单位自有闲置用地建设租赁房,降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,合理调控租金水平,逐步实现租购住房在享受公共服务上具有同等权力等。
但目前租赁市场面临更多现实问题:城市租赁住房,供给充裕并不稀缺,覆盖面广;市场竞争充分激烈,价格弹性波动大随行就市;购房置业是婚恋家庭消费的传统;从事租赁住房的企业频频爆雷。
发展租赁住房是落实“房住不炒”的重要举措。但租赁住房发展过程中的规模、结构、布局、租金、监管等方面有待市场检验。在发展租赁住房市场过程中,政府如何主导、做好规划,如何完善相关体制、机制,尤其是涉及到集体用地的流转和使用;如何量需而供、试点推进;如何引导租赁企业平稳发展、不盲目冒进都充满挑战。
- “三条红线”和“央行房贷新规”下,企业发展动能不足
在资金越来越向头部房企集中,融资利率整体下行,银行贷款、委托贷款、股权融资、中期票据等融资渠道持续扩大背景下,中国房地产企业当前已经开始以调整债务结构为目标的资金监测和融资管理,降杠杆,降负债,以期融资水平和结构的长期稳健性。“三条红线”融资规则提出后,央行又发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,从资金供应的角度拧紧了闸门,是对房地产行业去杠杆的再加强。在“三条红线”和“央行房贷新规”的双重制约下,长期来看企业融资能力被限制,发展动能不足。房企是整个行业的主要市场参与主体,企业发展受限,将对行业整体增长造成影响。
1、政策面保持稳定。2020年二季度以来国内经济持续稳步复苏,全年GDP增长 2.3%,房地产业增加值增速为2.9%,对稳经济发挥积极作用。在“十四五”规划建议下,楼市调控政策基调将保持不变,保持政策的连续性和稳定性;地方层面整体调控导向趋严,限购、限售、限贷政策短期也不会放松,市场过热及房价上涨压力较大的城市将不断修补前期政策的漏洞。同时央行金融监管将持续强化,货币投放更加强调精准,房地产行业信贷环境面临收紧。
2、市场表现偏冷。2020年四季度翘尾,2021年开年政策收紧决定了一季度的市场表现偏冷,商品房成交量将出现回落;新建商品房开发投资增速预计保持平稳走势;房屋新开工规模将持续恢复。城市分化继续存在,部分城市在商品房供应不足、土地稀缺地价上涨等因素推动下,房价仍然可实现小幅上涨趋势;库存高、去化压力大的城市房价面临下调。一季度企业销售速度将有所放缓,着力策略调整。
3、中小规模房企生存承压。在融资环境收紧和降负债压力下,预计企业投资方式更加多元化,拿地将更趋于谨慎,更倾向选择市场面更稳定的城市。2020年百强房企中TOP1-50前房企的集中度提升更多、融资总量上升最快,规模房企的优势明显。进一步收紧的融资环境和市场资源的倾斜,对中小规模的房企考验将更大。
- 中央:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的” 促进住房消费健康发展
- 地方:坚持问题导向,落实差别化调控
- 全年土地购置面积同比小幅下降
- 土地成交价款快速上涨优质地块竞拍热度较高
- 房地产投资延续上涨势头,第四季度投资累计增速平稳放缓
- 开发企业到位资金来源持续向好
- 新开工面积同比降幅继续收窄
- 商品房销售面积及金额实现正增长,再创历史新高
- 新建商品住宅价格稳中略涨
- 国房景气指数持续回升
- 商品住宅供应量保持稳定二三线城市小幅下降
- 商品住宅成交量同比上涨 一线城市涨势更强
- 多城市商品住宅库存增加
- 土地市场成交放量地价明显回落
- 房企拿地积极性分化明显
- 年末行业增速放缓,百强房企规模增长分化持续
- 主要经济指标统计数据
- 房地产相关主要指标统计数据
- 中国房地产企业销售排行榜
如需了解报告详细信息,或有意见建议及其他相关问题,请联系中房研协测评研究中心,骆女士,电话010-88380916或010-68323566-8068