- 中央层面：坚持调控立场，维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益
三季度，中央层面多次强调重申坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚定调控立场，约谈新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快的城市，并纳入监测重点城市名单；央行、银保监会等监管部门要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，金融强监管力度不减。并首次提出维护住房消费者的合法权益。
货币政策总体稳定。三季度，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。同时，于7-9月分别开展1000亿元、6000亿元、6000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，持续保障市场流动性需求。利率方面，MLF中标利率及LPR均延续稳定，1年期MLF中标利率为2.95%，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。央行第三季度货币政策委员会会议指出，要统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持货币供应量与社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。
房地产金融强监管力度不减。三季度，国务院、银保监会连续发声，提出要严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。试点房企拿地金额占年度销售额比例、商票数据等指标被监管部门纳入监管范畴。央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求金融部门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。
持续整治规范房地产市场秩序。7月13日，住建部、国家发改委等八部门联合发布通知，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。并明确目标：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。
加快保障性租赁住房建设。三季度，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的有关意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，要求城市人民政府和省级人民政府落实发展保障性租赁住房建设责任。“努力实现全体人民住有所居”发布会上住建部明确，要加大保障性租赁住房供给，坚持供需匹配，通过新建、改建、改造、租赁补贴等多种形式、多种渠道筹集房源，加快发展保障性租赁住房。
首提房地产“两维护”。9月24日，央行货币政策委员会会议首次提出房地产“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会再次重申这一观点，并要求金融机构按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护。
加快推进新型城镇化建设。8月30日，国家发改委发布《关于推广第三批国家新型城镇化综合试点地区经验的通知》，从提高农业转移人口市民化质量、提高城市建设与治理水平、加快推进城乡融合发展等多方面总结了试点地区的工作经验，为新型城镇化建设和城乡融合发展领域的面上改革提供了有力支撑。
- 地方层面：紧缩性调控主旋律不改，压力城市政策维稳导向显现
调控松绑依赖人才新政和户籍制度改革。三季度，人才引进和户籍制度改革继续为地方房地产发展赋能。典型代表如：南京、武汉进一步优化落户政策，推行积分落户常态化；福建省发布新型城镇化规划，持续放宽放开落户限制；厦门、沈阳、青岛、佛山等多地出台人才引进政策，其中厦门市明确高层次人才可按市场价45%的价格申购人才住房，沈阳市对符合条件的人才最高发放500万元奖励并解决首套购房问题。
调控收紧加强行政限制、完善土地出让规则和强化资金监管。三季度，西安、上海、无锡、绍兴、东莞、广州、温州、合肥等多地纷纷建立二手房价格核验或参考价格发布机制；东莞、惠州、杭州、北京、衢州等多地进一步收紧限购政策。在土地市场，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等城市在住宅用地第二轮集中供应中完善土地出让规则，如下调土地溢价率上限、设置禁马甲机制、严格房企资金审核等。山西、河北、天津、深圳、南京等继续强化房企资金监管，安徽、江西、云南、温州、杭州、银川等持续开展房地产市场秩序整治行动。
“限跌”“财税支持”等政策助力地方楼市企稳。三季度，岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴等多个城市相继发布“限跌令”，或召开房企座谈会，严禁房企恶意降价，维护房价和房地产市场总体平稳。长春、肇庆、中山、惠州等地纷纷通过财税支持类政策，缓解地方楼市下行压力。
- 供求：行业核心指标增速下行，总体呈现降温态势
2021年三季度，房地产市场整体呈现下行态势，核心指标增速持续收窄。其中，房地产开发投资累计增幅持续放缓，9月投资额同比下降；房屋新开工跌幅逐月扩大；土地市场量跌价涨；商品房销售规模仍处高位，季度内各月同比连续负增长。季度末国房景气指数下调至100.74。
投资：累计增幅持续放缓，9月投资额同比下降。1-9月全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。9月开发投资额14508亿元，同比下降3.5%。从物业类别上看，仅住宅投资同比增长，涨幅收窄；办公楼及商业营业用房均进入负增长区间。从地区来看，中部地区领涨全国，同比上涨14.3%，投资规模上东部地区以59381亿元高于其他三区域的总和。
土地：量跌价涨。1-9月全国房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，同比增长0.3%；土地购置均价6808元/平方米，同比上涨9.7%。
销售：规模仍处高位，季度内各月同比连续负增长。1-9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1-9月增长9.4%，两年平均增长4.6%；商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1-9月增长20.9%，两年平均增长10.0%。7-9月各月，两项指标均连续呈现负增长。分区域销售情况来看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅处于相对较高区间，东北地区则出现量价齐跌。
库存：继续下降。9月末，商品房待售面积50285万平方米，比三季度末减少794万平方米。其中，住宅待售面积22420万平方米，比三季度末减少712万平方米；办公楼待售面积3663万平方米，比三季度末减少78万平方米；商业营业用房待售面积12747万平方米，比三季度末减少33万平方米。
- 价格：环比综合指数进入下降区间，同比涨幅收窄
新房：环比由涨转跌，同比涨幅持续收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比下降城市数量分别为16个、20个、36个，环比增幅算数平均值分别为0.30%、0.16%、-0.08%，9月首次出现下跌。7-9月，房价同比为上涨的城市数量分别为60个、59个、59个，同比增幅算数平均值分别为4.10%、3.70%、3.27%。
二手房：价格环比下降城市明显增加，同比涨幅收窄。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比下降城市数量分别为26个、34个、52个，环比指数算数平均值分别为0.11%，-0.02%，-0.19%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为54个、53个、51个，同比指数算数平均值分别为3.28%，2.90%，2.43%。
- 城市：商品住宅成交量减少，东部地区城市跌幅明显
三季度，监测的28个重点城市[注：具体城市范围详见城市篇]商品住宅成交总面积6038万平方米，比去年同期减少23.8%，比2019年三季度减少13.8%。其中，成都成交量超过500万平方米，其次武汉、杭州、青岛分别成交488万平方米、434万平方米，376万平方米，位于前十的城市还有长沙、西安、佛山、济南、广州、上海，成交面积在240—280万平米。
商品住宅库存最大的城市为青岛，达到2509万平方米，武汉、佛山、成都超过1600万平方米；库存面积最小的厦门，为317万平方米。消化周期上，13座城市消化周期低于12个月，其中杭州、合肥、上海、宁波不足6个月；14座城市消化周期超过12个月，长春、徐州、昆明、青岛均超过20个月。
土地成交面积方面，重庆依然明显高于其他城市，为537.31万平方米 ,其次青岛超过400万平方米，成都为340.95万平方米，位列前十的城市还有常州、广州、合肥、济南、长沙、南京、深圳，在138-195万平方米之间。
- 企业：销售业绩增幅放缓，拿地积极性减弱
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业绩：增速放缓。1-9月百强房企销售操盘金额85526亿元，较2019年和去年同期分别增长22.8%和12.5%，累计业绩增速有所放缓。7-9月单月业绩连续三个月不及上年同期，且同比跌幅逐月扩大，9月有6成企业业绩同比降幅大于30%。各梯队操盘金额门槛继续提升，TOP十房企达到2138亿元，同比增幅最高达33%。TOP20、TOP30、百强房企入榜门槛分别为1191.2亿元、817.1亿元、173.0亿元，同比分别提升25.6%、19.8%、23.5%；TOP50房企门槛为426.9亿元，同比下降0.1%。
集中度：有所下降。1-9月百强房企销售操盘金额集中度为65.3%，较去年同期降低0.4个百分点。TOP3龙头房企规模增速放缓，集中度较上年下降2.4个百分点；TOP4-10、TOP21-30、TOP31-50梯队房企的市场份额则稳中有升，集中度分别提升1.1、0.7和0.2个百分点，竞争优势进一步深化；50强之后房企的销售金额集中度较去年同期略有降低，中小规模房企增长空间进一步受限。
拿地：积极性减弱。第三季度房企拿地积极性有所减弱。1-9月百强房企拿地销售比[拿地销售比：各梯队新增投资价值/各梯队全口径销售金额]为0.31，较去年同期大幅下降，房企投资风格整体偏谨慎。分梯队来看，前三季度拿地较为积极的是TOP十一-二十、TOP21-30和TOP51-100房企，拿地销售比达到0.34、0.4和0.31，较三季度末有所提升。
到位资金：增速收窄。1—9月，房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1—9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%
- 房地产税出台试点，市场形势不容乐观
10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这个研究讨论了十几年的住宅持有环节税种既是意料之中，也是相当“快”的有了重大进展。由于今年房地产市场面对不断升级的调控，三季度以来市场已经相当冷清，在这个时点推出房地产税试点落地，会对行业从信心层面造成打击。影响是多方面的：短期内，二手房市场供应量增加，需求减少，价格下降不可避免。二手房带动一手房景气回落；中长期看，房地产税成为长效机制的重要组成部分，有利于平衡市场供需，更好的配置市场资源，调节存量资产。行业的回调是这种长效机制带来市场稳定的阶段性阵痛。
房地产税的试点以及随后的立法势在必行，这是我国财政体系发展到一定阶段后的内在要求。当然，中国的房地产税在落实过程中还要解决不少棘手问题，比如处理房地产税和土地出让金之间的关系，和目前交易环节税收的关系，存量房与新建房的征收是否要区分或者取舍，各类复杂产权梳理，确定合理的税基税率及税收优惠等。
- 第二轮集中供地遇冷，谨防未来商品房供求失衡，土拍制度仍需优化
9月多个重点城市进行第二轮土地集中供应，土地出让规则调整较多，包含竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动、严格购地资金审查以及管控新建住宅品质等。规则限制了地块溢价率，但溢价率的下行并不能反映真实的地价。一方面地块起拍价格持续上升，推升了实际成交价格；另一方面，部分城市对于销售价格做出限定，同时对于达到溢价率上限的地块，要求企业竞拍项目企业持有面积比例，真实地价仍旧较高。高地价、限房价双向挤压了企业的利润水平，开发企业拿地积极性明显下降。不少城市出现较高的流拍率，交易量较第一轮集中供地大幅回落。土地购置面积是商品房供应销售的先行指标，今年如果土地市场颓势不改，成交量不足，明年商品房供应则可能出现不足，供求失衡则容易导致价格不稳，不利于市场健康稳定发展。
在今后集中供地过程中，对于如何制定合理的出让底价，如何完善出让规则，如何控制出让的节奏，如何保证宏观上土地供求的平衡等，管理层都需要兼顾地方财政压力和地产下行风险，及时调整部分政策以应对形势变化。
- 市场下行，三四线城市风险更须警惕
9月房地产市场销售、投资、开工等核心指标同比下降，市场降温明显；70个大中城市中新房价格环比下降的城市有36个，二手房价格下降的城市有52个，新房和二手房价格均进入环比下降区间。房价大幅下降将引起一系列的连锁反应，加剧房企间的恶性竞争、影响项目的交付质量、损害购房者利益等，同时也会给金融业造成冲击，影响整体市场的稳定，有悖于“稳房价”“稳预期”政策初衷。当前房价下降的城市主要集中在三四线城市，这些城市人口、产业基础等相对薄弱，房价下行空间大，需要防范房价大起大落引起市场恐慌情绪，维护市场稳定地方政府需要加强市场监测、研判，出台更精细化的政策。
- 房地产经纪行业面临挑战
受到二手房价格调控和贷款政策调整影响，全国各地二手房市场迅速降温，房地产经纪行业出现离职、转业、关店潮。与此同时，中介行业部分业务也随着官方交易平台的完善受到一定冲击。二手房交易从房源、资金监管、按揭、网签、过户等各个方面都是中介指导下完成，对中介行业依赖性较高。中国城市存量房的巨大市场，包含家庭结构带来的改善需求、数亿流动人口的租赁住房需求等，中介行业能发挥更多更大的作用。当前企业需要市场环境变化做出调整，完成组织和人员的结构升级和更新，提高服务标准，规范运营、追求长期价值，建立更好的行业环境推动行业进步。
1、政策边际放松。四季度房地产仍然以“维稳”为主，在坚持“房住不炒”的前提下调控政策可能适当放松。主要针对金融领域，中央层面表示对房地产金融市场进行“纠偏”，信贷政策或将迎来边际调整放松，同时依然严格监管资金违法违规流入房地产领域，继续做好对住房租赁市场金融支持。地方层面调控分化，热点城市继续紧缩性调控政策，个别城市可能出台一些市场利好政策，聚焦在为房企纾困减负和提振购房需求方面。
2、市场持续降温。三季度全国商品房销售规模已出现下滑，四季度难以扭转，全年销售面积预计同比微降，销售金额可能微增，房价同比保持上升，但增速大幅回落；房地产开发投资增速进一步收窄，新开工规模面临持续下降压力。土地市场方面，在供地计划、季节性因素性和地方政府财政压力影响下供应增加，但开发企业拿地意愿及拿地能力走弱，成交量上行动力不足。部分热点城市供给不足、需求高位，新房价格仍有上行压力；二手房价格在房价参考机制的指导下理性回归。
3、企业资金压力有望缓解。受销售下滑影响企业继续面临销售回款转弱的问题，在金融机构合理的信贷支持下资金链紧绷的状态有所缓解。企业拿地、投资、开工积极性降低，部分有资金实力的企业将抓住机会增加优质土地储备。
- 中央：坚持“房住不炒”定位，维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益
- 地方：紧缩性调控主旋律不改，压力城市政策维稳导向显现
- 土地购置面积持续负增长
- 土地成交价款和土地购置均价同比回升，集中供地导致指标脉冲型上升
- 房地产开发投资累计增幅持续放缓，单月增速由正转负
- 开发企业到位资金增速继续回落，国内贷款同比降幅扩大
- 新开工面积承压继续回调，施工和竣工仍保持增长
- 商品房销售累计增速延续回落态势，单月同比连续三个月负增长
- 70大中城市新房及二手房价格指数综合环比首现下降，同比涨幅持续回落
- 国房景气指数持续回落
- 商品住宅供应量环比上涨，同比跌幅明显
- 商品住宅成交量减少，东部地区城市跌幅明显
- 商品住宅库存增加，东部地区三线城市库存同比增幅明显
- 土地成交总量下滑，企业拿地成本有所下调
- 二手住宅成交量环比、同比跌幅均超过两成
- 典型房企拿地规模下滑，平均拿地成本降低
- 百强房企累计规模增速放缓，半数9月单月业绩同环比双降
- 主要经济指标统计数据
- 房地产相关主要指标统计数据
- 中国房地产企业销售排行榜
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