导读
朱中一：2013年房地产市场仍趋平稳发展态势2012年的房地产市场在国家经济增速放缓的情况下，中央并未放松房地产调控，市场总体运行情况平稳。2013年，中央延续去年的政策走势，继续贯彻执行房地产调控不动摇，严格实施差别化信贷税收政策和限购措施。总体判断，2013年的房地产市场会比2012年略有好转。
嘉宾介绍
朱中一，中国房地产业协会副会长。历任建设部体改法规司、政策法规司副司长、巡视员兼副司长；建设部办公厅巡视员兼副主任、主任。
2012年的房地产市场总体有两个重要特点：第一，在国家经济增速放缓的情况下，中央政府没有放松对房地产市场的调控，比较突出的是在今年7、8月份，当时国家经济增速放缓很明显，中央政府继续加大了调控，且派出了8个督查组到全国16个省市进行了督查。第二，今年的房地产市场，在国家没有放松调控的情况下，房地产市场的总体运营情况是平稳的，主要表现在五个方面：
1、价格总体平稳；2、房地产开发投资增幅也是在预期调控方向以内，1-10月，房地产开发投资同比增幅16.7%，这个增速相比往年要低，但是与GDP增幅放缓是基本一致的；3、商品房的销售面积1-11月份同比增长2.4%，全年的销售量还略高于去年的销售量。4、保障性安居工程推进基本顺利，全年新开工面积为770多万套，基本建成了590多万套，超额完成了全年计划。5、房地产企业集中度继续提高，全国房地产企业前20强无论销售量或销售额都高于去年。
我们还需关注三个问题：第一，一些地方房价上涨压力还很大。1-11月，全国70个主要城市中有53个城市房地产价格环比上涨；第二，1-11月全国土地购置面积同比下降14.8%，住宅新开工面积同比下降11.1%，一些城市的土地购置面积和住宅新开工面积的同比下降幅度还要更大，这对明后年的市场就产生了压力。第三，大规模保障性的安居工程进入了竣工和交付使用期，所以百姓对于质量问题、公平分配问题格外关心。
目前，我国房地产市场中有很多优秀的公司，在这一大批优秀的公司中，我对万科的的印象是比较深刻的，因为它一直坚持“为老百姓盖好房子”的理念，坚持快周转战略，顺应了国家政策形势，无论社会效益或经济效益都得到了社会各界的广泛认可。其公司的总经理郁亮也作为房地产领域的企业界代表入围了中央电视台“2012年度CCTV中国经济年度人物”，这些现象对多的印象都是比较深刻的。
城镇化对房地产业发展也是很大的红利，城镇化的红利主要表现在：第一，进城的人多了，需求量就随之增多；另外在城镇化过程中，城市中正在推进的棚户区改造、城中村改造、旧城改造也是有需求量的；此外，城镇化对于老百姓对自住性住房改善都是一种机会，住宅型的需求量也会比以前大很多，随着城镇化的不断推进，商业地产、旅游地产、产业园区地产也得到了很大的发展机会。作为房地产企业，一定要了解当地产的市场需求情况。我们也一直建议，地方人民政府要把“组织编制和实施住房建设规划作为引导预期调控市场的重要手段”。现在有很多一二线城市的需求量一直在上升，但一些三四线城市大量的房地产开发量背后却导致了存量房增多，且消化难度更大了。这也是我们一直强调和建议“地方人民政府要把组织编制和实施住房建设规划作为引导预期调控市场的重要手段”的原因。
中央政府态度明确。即：继续贯彻执行房地产市场调控不动摇，严格实施差别化的信贷税收政策和限购措施，政策走势还会延续，继续执行既有的住房调控政策，总体判断，2013年的房地产市场会比2012年略有好转。首先因为国家加大了对改善性住房需求的支持力度，对改善性住房需求的支持力度加大之后，市场会更加活跃。此外，国家对城镇化问题还是很重视的。就此来看，2013年的房地产市场会比2012年会更好。
对于2013年的热点产品，目前来看还需引导。因为目前有很多企业虽然对于商业地产、旅游地产的积极性都很高，但商业地产、旅游地产的业态的门类是不一样的，与住宅地产也不一样，需要的人才、资金结构都不一样，每一种业态都要涉及到“总量基本平衡，结构基本合理”的问题、以及与当地的消费能力相适应等问题，就此来看，这些都需要政府加强引导。
企业未来发展战略要明确三个方面内容。首先明确战略方向，即做什么业态的产品。是开发住宅，还是搞商业地产、旅游地产、养老地产抑或搞多种经营分散企业风险，求得总体平衡发展的其他业态。其次明确产品定位，是要开发高端产品或者中低端产品。此外还要做好区域定位，如：企业应将发展定位于一二线城市，还是三四线城市。
建议：企业一定要根据自身资金结构、人才管理或开发经验等优劣势来权衡自己所要从事事情的利弊。
从十八大报告中可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。再加上商业地产、旅游地产、产业园区地产等规模，今后一个时期我国的房地产仍有较大的发展空间。
对于十八大后房地产行业的发展，有四个方面的发展条件变化要引起重视。
第一、与宏观经济有关。红利因素缩小，人口的红利变成了老龄化，改革到了攻坚阶段，这些因素对房地产有影响。
第二、中国经过10几年快速发展，居民住房条件得到了很大改善，不像过去短缺。
第三、政策导向的改变。前10几年，尤其是2007年以前，改革是偏重于市场化。2007年以后我们强调住房体系，而且强调了住房属性，主要是消费属性、民生属性。而在2008年到2010年期间，市场的快速发展跟投资因素是有关系。这种政策的调整，也迫使我们的房地产将来会以更加理性的方向发展，不会像过去疯狂的发展。
第四、这次十八大提出来很重要的政策，就是“新四化”的问题。推进信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
2013年的房地产市场仍趋平稳发展态势。