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一线楼市领衔“复苏”

经过长时间缓解
房价下调
的动力和愿望
不足
京沪成为一线城市楼市显现“复苏”的代表
国家统计局此前发布的报告显示，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市有35个，比上月增加了4个，一线城市有涨幅扩大的趋势。
这种上涨的“压力”让部分消费者坐立不安。在房价渐渐回暖的同时，成交量也呈现稳中有升的态势。中原集团研究中心最新的数据显示，截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达236295套，超过此前创出近两年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。同时，全国各主要城市新房签约量也均达到了年内的新高。
在北京，购房者一改持币观望的态势，个别项目甚至出现热销，个别区域再现“一房难求”局面。北京市住建委的数据显示，11月中上旬，北京全市新房网签总量为9559套，同比上涨216.6%；二手住宅网签总量为8381套，与上月同期相比大幅上涨52%，同比则上涨87.5%。北京万科副总经理肖劲表示，近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈。同时，为庆祝北京万科销售额突破100亿，“劲叔”还携销售中心、设计部、商业发展部以及物业模仿最近风靡全球的骑马舞，共同上演了《“北万”style》。由此可见，开发商年底卖的不亦乐乎，心情相当不错。
在上海，据佑威机构11月26日公布的监测数据，上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米，环比前一周上涨34.46%；新增供应面积也环比上涨36.17%，至26.58万平方米，商品住宅成交量、新增供应量双双暴涨，成交量更是创下了7月以来的21周新高。
京沪楼市的回暖，俨然成为了目前一线城市楼市显现“复苏”迹象的代表。对此，业内人士认为，房地产市场有上涨的必然冲动，一方面，经过长时间缓解，开发商资金紧张的情况逐渐减弱，房价下调的动力和愿望不足；另一方面，供给和需求缺口仍然没有减小，甚至有加大的态势，因此未来房价仍然存在上涨压力。

多城“地王”再现江湖

土地市场的火热
为楼市的“暖冬说”
增添了厚重
的注脚
“地王”频出 开发商跑马圈地
11月27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米。相关数据显示，进入四季度以来，北京、广州、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州等9城市上周仅居住用地供应量高达653公顷，创年内新高。
27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元拍得之前备受关注的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，高达3.6万元/平方米的楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。就在同一天，北京的朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，起始楼面价为3.38万元/平方米，大大高于此前掀起“地王”高潮的北京万柳地块，后者的楼面价仅为2.4万元/平方米。仅就起价而言，北京农展馆北路地块已创下国内最高的记录。
在“地王”频出的同时，开发商们也纷纷跑马圈地。据中原研究中心的统计，在11月的前22天，万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价就高达110亿元。
在大规模拿地的同时，房企也已启动融资计划以补充拿地资金。近期正式登陆港交所的旭辉集团，上市带来的17.2亿港元现金流，已计划将约八成用于购买土地。另一家计划于11月29日在港上市的新城发展控股，也表示将上市募集资金21.27港元的九成用于收购项目或拿地。数据显示，截至11月20日，四季度已经有8家大型房企发布了债券融资计划，融资额度高达39亿美元，约为人民币243亿元。
虽然土地市场目前火热，但中原地产市场研究部总监张大伟认为，现在土地市场的“温度”与2008年、2009年相比还相去甚远，“如果用温度形容的话，年初是二三十度的‘冰点’，现在大概能达到四五十度吧，像2009年、2010年达到一百度的温度的话，现在差距还比较远。” 但无论如何，目前土地市场的火热，已为楼市的“暖冬说”增添了厚重的注脚。

“保价缩量”或阻碍“春天”到来

保利润兼跑量
的心态
在开发商中
已成主流
房企完成全年销售目标后失去了以价换量的动力
成交的回暖，地王的再次频现，让不少人相信，房地产业最坏的时期已经过去。特别是众多龙头房企业绩的明显增长，更是助长了开发商们的信心。公开信息显示，万科、保利、华润、绿城、招商、中海等十余家行业龙头企业均已提前完成年度销售计划。另有消息称，今年房企的销售千亿俱乐部甚至有可能达到4家，创有史以来房地产开发企业的最佳业绩。
但不能忽视的是，众多房企业绩的明显增长与其积极实行“以价换量”策略密切相关。 “以价换量”虽然让房企表面业绩上涨，但利润率下降、盈利能力下滑的现象也一同出现。在大部分房企以价换量完成了全年销售业绩后，整体资金情况好转，开发商失去了以价换量的动力，目前不少开发商调高了楼盘售价，控制销售速度，转而变为“保价缩量”。某上市房企副总裁表示，开发商去年底亏本保本跑量，今年上半年微利跑量，现在则似乎开始转向“保证利润兼顾跑量”。
事实上，目前这种心态在全国开发商中已成主流。这也极大地影响了年末楼市的供应量。数据显示，10月上海商品住宅新增供应面积仅为63.54万平方米，是自3月以来最少的一个月。11月5日至11日的一周间，上海楼市新增供应面积更是创下近40周来的新低。在即将到来的12月，预计只有22个住宅项目开盘，新增供应量恐将继续维持低迷的局面。北京同样是项目供应不足。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，剔除保障房之后，截至11月24日，2012年四季度北京全市新房网签总量为14805套，而在此期间，新房新增供应量仅有10512套，供需之间缺口高达4293套，出现年内首次“供不应求”的局面。
供需不平衡的结果，特别是开发商“保价缩量”的策略，直接的后果是将导致房价可能面临新一轮上涨压力。虽然价格的上涨，有可能导致购房者“追涨”的心态积极入市，但也可能受到调控政策的严厉打击。住建部部长姜伟新在十八大期间就表示，对于目前成交量回暖的问题，“如果成交量大幅上升，房价也大幅上升，这个要特别提高警惕。我们现在防止的就是(房价)过高、过快上涨，这是我们最重要的目标。”

观点：回暖态势已经形成 调控基调不会动摇

　　在下跌与回暖之间，楼市纠结前行。随着土地市场和住宅市场的同时火热，虽然回暖的态势已经形成，但未来中央对于房地产调控的主基调不会动摇，投机性需求将继续受到抑制。特别需要提醒的是，年底土地市场正在迎来新一轮成交高潮，应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动带动的房价上涨预期的形成，这样的“反弹”和“回暖”，或将又是新一轮非理性的开始。对于房企而言，控制节奏，稳健经营，仍是未来发展的重中之重。[详细]