地价是房价的最大推手吗？
2012年
全国主要城市
楼面地价已经占到房价的33.6%
全国主要城市
楼面地价已经占到房价的33.6%
- 大房企们要将高房价完全归结于高地价，显然不能服众
- 尽管一线城市的高地价是造成房价猛涨的最大推手
- 2012年，全国主要城市的楼面地价已经占到了房价的33.6%（参照平均开发周期，按2年前地价与当年房价对比），一线城市的这这一比值都在40%左右，上海甚至达到了45%。
- 这一结论似乎并不适用于房企大鳄们。统计显示万科8年来的平均楼面价占房价的比重只有22%，最低的年份只有11%左右！在地价最高的近3年，中海和绿城平均楼面价占房价比重，也分别只有约为27%和29%。[详细]
税费才是幕后最大的“黑手”？
万科2008年至2012年
税金支出占销售额
平均比重约12.5%
税金支出占销售额
平均比重约12.5%
- 按照上面的统计，如果地价只占了房价的百分之二十几，那么房价又是怎么被推高的呢？
- 据杨少锋的统计，2012年房地产业销售6.4 万亿元，其中，缴纳契税2874亿，房产税1372亿，营业税4051亿，土地增值税2719亿，合1.1万亿。以此计算，仅这几部分“税”，就占了房价的17%。这还没有包括他未统计的印花税、所得税、城建税、教育附加税、土地增值税、土地使用税，以及各种勘察、检测、检查、测量、审核、服务、绿化、环保、制证等等“费”。因此，郎咸平曾在前两年称，中国房地产的税费支出占房价的30%-40%左右，这一数字也被很多人批评太高。但从2012年的数据来看，税费在房价中的比重平均在20%-30%左右是可以相信的。记者也查阅了龙头房企万科的资料。从2008年至2012年，万科仅是税金的支出就平均占当年销售额的12.5%，2012年的最新数据约为15%左右。[详细]
无法忽视的“三费”成本
房价包含
地价、税费、三费成本、建安成本
开发商利润
地价、税费、三费成本、建安成本
开发商利润
- 土地和税费的成本，只有40-50%左右。除去建安成本，其它的成本去哪儿了？首先是房企的三费成本——管理费用、销售费用和财务费用。
- 说起房企的三费成本，其实有一个很粗糙但很直观的描述，那就是人们常说的房地产不差钱。从业者的高收入高薪酬、各路媒体最大的广告投放客户、销售的花样最多成本最高、融资借钱贷款的量最大……这些都是三费成本的直接表达。《2013中国房地产500强测评报告》显示，2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值，达13.76%，费用压力凸显。
- 三费成本，对房企来说，不过是羊毛出在羊身上，如同对地价和税费的处理一样，最后都转移到房价上，由购房者买单。[详细]
房价是一个综合命题
房价包含
地价、税费、三费成本、建安成本
开发商利润
地价、税费、三费成本、建安成本
开发商利润
- 从中房网对房价构成的统计来看，房价的确是一个综合命题，表面上房价 = 地价+税费+开发商三费成本+建安成本+开发商利润，但实际上又受到预期、投机心理、利润追逐等各方面因素的影响。
- 王石谈到高房价，认为是高地价、通胀和投机心理造成。而面对地价与房价的关系这个“古老”的命题，独立评论员顾海波认为，在当前情况下是房价推高了地价，法律不作为也使得囤地捂盘成了无本买卖，开发商“面粉贵过面包”说辞不值一驳。
- 秦虹近日在博鳌论坛上谈及房价，认为房地产非常复杂，影响房价上涨因素众多。“房屋供应量不算小，但房价还继续上涨”首要原因在结构性问题。[详细]
结语：如何才能降房价？
总的来说，对于房价问题，我们希望的是，政府能合理降低土地价格和交易流通环节的税费，然后做好市场和企业的监管，包括出租房市场的监管，让投机和暴利失去市场，同时做好保障房工作。而不是既要土地财政和税费收入，又没有科学的调控措施和市场监管手段，还要限制房价，这似乎就永远难以达到目标。