调控挂钩“乌纱帽”：没有最严 只有更严
房价
控制目标
或直接挂钩负责人“乌纱帽”
控制目标
或直接挂钩负责人“乌纱帽”
- 在“新国五条”的调控精神下，近阶段，北京不管是期房还是现房，开发商失去定价权早已成公开的秘密。北京市住建委主任杨斌此前曾公开表态限价原则：一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边同品质楼盘房价。事实上，北京限价并非新政，该城市早在2011年就通过设置期房预售红线来稳定新盘价格。只不过本轮房地产调控以来，这一政策的执行在原来基础上逐步升级并公开。
- 此前有媒体报道称，北京房价涨幅全国居首，已经引起北京市领导不满，并要求相关部门对这些数据进行解释说明。同时，北京2013年房价控制目标已经分解到各区县，对于工作不力的将进行约谈和问责。并称北京市相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。而近日更是传出房价审批需副市长签字等更为严格的审核流程。
- 由此可见，以北京为代表的一线城市未来房地产调控依然任重道远。中房研协测评研究中心副总监回建强在接受中房网采访时表示，行政限价不可取，政府应该及时调整思路。由于北京市场的特殊性以及需求的多样性，资源与人员相对集中，因此需要通过调整功能规划来平抑房价需求。同时也要打造多中心结构的首都圈、大北京，与天津形成同城化，同时可以把资源向外转移，从房地产之外寻找解决办法。[详细]
开发商精装拆分“接招”：限价令名存实亡
精装合同
降房价
买卖双方
各有苦衷
降房价
买卖双方
各有苦衷
- 面对北京目前严厉的行政价格管控，如何研究出限价时代的“求生术、“涨价术”，已经成为开发商的共同选择。
- 从目前市场上传出的方法来看，做精装修拆分合同被应用得最为广泛，从北京到广州，都不乏大量案例。所谓精装修拆分，指精装楼盘以低价获批预售许可证后，将房款与精装修款分离，以精装修的模式变相涨价，且房款和装修款捆绑销售，消费者近乎被强制买单。比如媒体报道的北京旧宫某楼盘，在住建委备案的单价是27959元/平，但当消费者购买时，却需要再缴纳所谓“幸福家居解决方案”的精装费用，使得实际房价达到32788元/平方米，单价上涨近5000元。
- 这种“阴阳合同”下，从政府部门的统计来看，房价似乎被控制住了，但实际来说，消费者承担的房价仍在继续上涨，而且还增加了很多额外的风险。比如，首先遇到的就是精装修款无法申请贷款的问题，这将增加购房者的资金压力。其次，购房发票上无法体现房产原有价值，这在未来房产二次转让时不但导致价格被低估，而且对于溢价部分还会产生相应的税收。同时，开发商是否会有通过降低精装修品质而控制成本也引发购房者担忧。
- 但并不是每个开发商都能愿意或者能迅速以这种方法“过关”。据统计，目前北京市场已经有不少项目因为卡在了“限价令”这一关而无法开盘，龙湖、保利、金融街、华润等知名房企也都不例外。供应跟不上，也使得北京的库存量告急。据亚豪机构统计，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套，再创历史新低。
- 某不愿透露姓名的开发商向中房网表示，事实上，北京的限价令在控制房价上基本已经失败，现在卡住了大量的预售证实属骑虎难下——“如果放开，房价继续上涨，军令状白立了；如果继续，房价只是在统计数字上被控制，基本是自欺欺人”。北京市房协秘书长陈志近日也对此表示，有关部门需客观评价调控效果，以及找准需要调整的内容，而不是一刀切仅仅就房价目标的实现进行统计学的调整，更要对产品质量加以关注。[详细]
从“负责”到“问责” 地方“顶风作案”实属无奈
随着宏观环境变化
调控和问责机制
曾一度淡出
人们视野
调控和问责机制
曾一度淡出
人们视野
- 从2003年以来国务院出台的主要房地产调控政策梳理中发现，自2003年8月开始，国务院就提出地方政府要完善房地产市场调控办法，并对本地房地产市场的健康发展负责。2005年3月，国务院明确提出对住房价格上涨过快，控制措施不力的要追究有关责任人的责任。2010年至2013年也多次提出要建立考核问责机制、对房价上涨过快的地方，要进行约谈和问责。中房网此前所做的《中国房地产10年系列回顾》的调研结果显示，根据国家统计局数据测算，2003年至2012年期间全国住宅均价涨幅达145%。反观调控10年，从起初的负责，到约谈，再至问责，似乎并没有止住房价上涨的步伐。而期间因房价上涨过快被“问责”的地方领导也寥寥无几。而事实上，在此期间随着宏观经济环境的变化，以及地方投资、税收和政绩等多重压力下，不断传出地方松动房地产政策的“微调”消息，房地产调控的目标设定和问责机制也曾一度淡出人们的视野。
- 调控政策之所以得不到有效执行背后的深层原因，是我国过去10年的经济发展中过度依靠房地产，以及地方对“土地财政”的依赖。据中房网统计，2010年全国土地出让金达2.91万亿元，占当年地方财政收入比重的76.60%。尽管2011年这一比重下降到63.30%，但当年的全国土地出让金仍以3.32万亿元创下金额峰值。十年间，土地财政成为了名副其实的第二财政，有的甚至成为了地方财政收入的主要来源。在这种土地财政下，推高地价，获取高额土地出让金，似乎是地方的不二选择。对此，北京科技大学经济管理学院教授赵晓曾直言，过去十年，以“地根”撬动“银根”，以“房地产”创造“GDP”的模式，一直是地方政府间经济竞争的法宝和追求政绩的最快最好体现。因此，土地财政助推高房价，即不能说是地方政府的故意之举，起码也是在当时的种种现实背景下的无奈之举。[详细]
结语：调整思路强化问责 科学建立调控长效机制
在当高房价遇上“军令状”，控房价绑定“乌纱帽”的同时，以北京为首的一线城市房地产调控手段五花八门，房价仍然难以下降，未来如何稳定房价也成为当前房地产调控最大的问题。不可否认的是，在以往房地产调控过程中，很多地方在执行调控时曾出现用力过猛、矫枉过正的情况，因此误伤了一部分合理购房需求。而地方政府的调控措施是否得当，调控决心是否坚决，直接关系到房地产调控成果能否巩固。在差异化调控的精神下，任何对房地产调控政策的调整，都不能动摇稳定房价、稳定市场的大方向。作为地方政府，应该及时调整思路，在科学地建立房地产调控长效机制的同时，要保证地方的调控手段不走形、不变样。同时必须接受社会监督、强化问责，只有这样才能稳定市场预期，使房地产业朝着健康方向发展。[详细]